這一筆交易是有關格林斯威爾公寓小區的，是我在2007年次貸危機爆發時期買下的第一個小區，這對當時的我們來說是一個很大的項目，也是一個十分不可思議的項目！
這片公寓有96套，總價值600萬美元。首付要20%，也就是說我們得有120萬美元的首付才能買下來。蓋瑞預測的淨收入利率大約6%。
兩年前的第一筆交易就已經花掉了我們所有的積累。我和鮑比都有全職工作，再加上16套出租公寓的收入，手中勉強存下了20萬美元。所以格林斯威爾的房子雖然是很不錯的投資，我們卻吃不下這筆交易。
我有房地產銷售員牌照，帶著一位有錢的華人餐館老板去看那些房子，最終那人沒有買。鮑比卻念念不忘，整天說他喜歡這個小區，叫我去找蓋瑞想辦法。蓋瑞知道鮑比的想法後鼓勵我們自己簽下這片房子。
出於對蓋瑞的信任，我簽下了買房合約，內心裏卻感覺自己像個騙子，因為我根本拿不出那麽多錢來。當我把自己家所有的資產證明材料全部交給銀行經理之後，他幫我們用鮑比的餐館貸出了60萬美元，加上已有的20萬，和蓋瑞等人的傭金，竟然湊足了首付，買下來這片物業。這簡直不可思議！我們沒有付押金，在交易結束前沒有花一分錢，銀行還額外多給了25萬美元作頭期款。
這筆交易對我的觸動非常大。我的心態開始改變，視野和格局也擴大了。有些事還真不是做不成，而是不能先想著自己做不成。要敢想“大”，才能做“大”啊！
這是一個門檻很高的轉折點，是在蓋瑞的鼓勵和運作下才做到的。沒有他，我和鮑比也隻能是空想了。
一年以後，聯邦政府為了拯救房市，發放數萬億的資金來刺激經濟。銀行被迫發放100萬美元信用給這片物業，忍痛把物業價值從600萬美元減到500萬美元，我們什麽都沒幹就賺了100萬美元。運氣真是太神奇了！
在讀金融課的時候我就認識了“金融杠杆”這個名詞。簡單說來就是一個乘法——把投資結果放大，無論最終的結果是贏還是虧：即大賺或大虧。使用這個工具，投資者要仔細分析項目的預期收入、風險。盡可能減少收入，擴大風險，使用過程中現金流的支出會增大，如果資金鏈斷裂，投資者就會失去投資款、負債、破產，心理素質差的甚至會跳樓，提前出局。
2007年席卷全美的次貸風暴導致許多銀行破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴，就是這個工具運用的結果之一——大虧。
蓋瑞帶著我橫渡這場風暴，滿載而歸。當我告訴別人這一筆交易時，他們都認為我吹牛並嘲笑我，甚至覺得這裏麵有見不得人的勾當和貓膩。如果沒有蓋瑞，這一切都會煙消雲散，而恰恰是有了這片小區，才有了我的後續發展。
“金融杠杆”的基本原理並不複雜，蓋瑞把它運用到房地產裏。他以幾十年對房產的經驗，判斷次貸之後的房產走勢非常樂觀。如果我買小項目，使用杠杆的空間很小。因為銀行會用我的個人收入來衡量我是否可以承擔得起每月的還款，還有資金鏈斷裂時拍賣房產回收的風險額度，以及我們的個人信用等。
“金融杠杆”在這個600萬美元的交易運作中的空間就大多了。我們沒有用本地銀行，而是華爾街屬下投資公司或商業銀行分散在全國各地的代表。他們用物業的租金收入來計算風險，而不是用我們的個人收入。如果資金鏈斷裂，銀行隻會沒收我們的首付，卻不追究我們的個人責任。
第一家投行願意借600萬美元的75%，而第二家投行願意排第二位再投5%，與我們所需要籌集的120萬美元首付款接近了。
在這次交易中，我學會杠杆原理的實際操作、計算和分析，掌握了和銀行代表溝通的要點，明白了律師和產權過戶人員在交易中的作用。
蓋瑞把自己的精英團隊用上，以確保交易順利完成。接觸蓋瑞的地產業界不久，他向我提出考經紀人牌照的要求，希望我自立門戶。
我想：“他瘋了！哪有人把會賺錢、有能力的人往外推的？”但我還是按照他指的路走。
我拿MBA的成績單到州政府去申請免課程學分，折騰兩個月把牌照考了下來，在我的物業公司思普林地產下掛牌。
蓋瑞告訴我：“不是我不喜歡錢，而是在交易的過程中你需要有足夠的權力和空間來做決定。如果你掛牌在我名下，隻能按照我的思路、速度來走，而我不能總是在第一時間回答你的問題。以你的性格和能力，一定會做得更好，我支持你！”
就這樣，從2008年1月起，我成了俄亥俄州的經紀人。
這批房子買下來之後，我和鮑比分工更加明確：我處理房產交易、各種文件、合同、稅務方麵的事項，鮑比負責物業的維修和租戶關係。
人們常說，遇到困難和痛苦時，熬一熬就過了那個坎，即便當時覺得是天大的困難和麻煩，回想起來其實也不算什麽大事。這種說法並不是安慰，我確實已經想不起最初我們在經營中認為最重要的事情，也講不出多少經曆或遭遇過的具體困難了。
