直接貸款買投資房的利弊

 

對於“孵小雞”MM提出的這個問題，本來覺得，根據她的情況，是比較簡單的，現在似乎越搞越複雜了，寫這個貼，把我的想法記錄一下。也為感興趣的朋友提供參考,也歡迎各位老大指正和補充。



這裏說的直接貸款買投資房(A法)的利弊，是相比較於用自住房重新貸款，拿出現金，再用現金去買投資房（B法）而言。

先說直接貸款買投資房的利：



1）風險自控：每個投資房作為一個獨立投資載體，萬一失敗，大不了交給銀行，不影響自住房。



2）降低AGI: 投資房貸款所交的利息先從rental income裏扣除再進入AGI，這樣AGI比B法低。B法是rental income先進入AGI，利息從itemized deduction 扣除,但最後的taxable income應該一致。



3）可擴大規模：尤其是對於職業地主，A法是首選。每一個投資房自負盈虧，有利於不斷增加數量。B法的投資空間有限，因為自住房的equity有限，適合剛起步的業餘地主。但B法是在充分利用目前超低的利率條件下，盡可能地利用自住房借貸，鎖定30年。



再說直接貸款買投資房的弊：



1）貸款利率高：投資房貸款要比自住房高,甚至比No cost refinance的利率要高0.5-0.75%。一個20萬的貸款每年要多付1000-1500刀的利息。如果投資房贏利很糟的話，利息損失可能當年不能deduct，要carry over到下一年。而B法一方麵利率較低，另一方麵，其deduction不受投資房贏利好壞的影響。



2）貸款困難：貸款量小，很多人不願做，銀行對投資房要求也高，花時間，又費力，尤其是condo有可能貸不下來。在買房過程中，有financial contingency的offer往往敗北於全現金offer，從而失去很多好deal。



關於closing cost：如多位老大指出B法中No cost refinance的closing cost已經隱含在利率裏，不需要自己掏現金。而A法，作為purchase一般不能將closing cost隱含在利率，需要pay upfront。雖區別不大，但對手頭緊的，感覺不一樣。另外除了很多共同都要付的項目外，A法，要多付一個lender’s title policy, 這個和B法中,要重新買自住房的lender’s title policy相互抵消。所以, 兩者closing cost間的區別不大，不應該成為決策的主要因素。



我建議“孵小雞”MM，選擇B法，用自住房做No cost refinance重新貸款，拿出現金買投資房，主要是考慮到這是她的第一個投資房，越簡單，越保險，越省錢，越好．而不是從持續擴大規模的角度考慮。將來有了經驗，買第二個房子時，再去做直接貸款不遲。但如果如她的例子裏所說，他每年自住房的利息都夠不上standard deduction的水平，那問那些話就是浪費時間了。





——萬楓

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[3apples]

好文。：）