考慮重新貸款時的一個常見誤區

讀了喜兒2009的貼，覺得有個問題很有趣，想特別提出來討論一下。

 

聲明一下，本人不是專家，不是會計，不做貸款，更不是數學專業，我隻不過是在這些年來不停地向銀行借錢，有點久病成醫的意思。久病成醫的人，水平肯定不及專職醫生，但說的話，病人好懂，所以，提出來討論，讓專業人士再作理論總結。

 

 

喜兒的問題裏，提到一個大家非常熟悉的概念：每月按揭還貸裏的利息部分，隨還貸年限的延長而漸漸減少，而還如本金的部分漸漸增高。於是一個長時間沒有重新貸款的Loan，剩下的年數不多了，每月還貸裏 大部分都是 付到本金，隻有很少部分付利息。和喜兒一樣，許多人都會問，如果重新貸款，是不是 不劃算？其中最主要的言下之意，就是如果重新貸款，那就又要從頭開始，每月還貸的大部分都是 付利息，隻有很少部分付本金了，所以不劃算。甚至還有人認為，這種“先付利息後付本金”的還貸方法是銀行故意設置的，用於保護他們的利益，而對借錢者不利。——其實這是一個誤區。

 

 

仔細研究一下amortization schedule就可發現，每月還貸裏付多少到利息，與貸款年限，還剩多少年，沒有一點關係。它隻和兩樣東西有關：1）你還欠多少錢，2）貸款利率。“先付利息後付本金”的還貸方法，它不偏袒任何一方，隻是欠多少錢，還多少利息。一個不多，一個不少，沒有提前，也沒有滯後。

 

 

比如，喜兒的情況： 9 年前貸的款，15 年，剩6年。現在房子還欠10 萬。假定這個月的本金欠款為10萬，你這個月要付的利息就是10萬乘以4.875%再除以12=$406。不管你貸的是15年還是30年，9 年前貸的款，還是1年前貸的款，隻要這個月的本金欠款為10萬，利率為4.875%，你這個月必定要付$406的利息——這是很公平的。隻有付入本金的部分才與貸款年限，或還剩多少年有關——那是付給自己的更不存在不公平。

 

 

根據方圓貸款每天公布的利率，現在15年利率為2.875%，比4.875%低2%，10萬的欠款，首月付利息$239.6加上付本金一共才$685，月少付利息$166第一年要少付近$2000（注意每月所欠本金在減少）。做重新貸款很合算。

 

 

如果喜兒想按原計劃在6年內還完，也很容易解決，你隻要每月還貸本金加利息$1514(首月多付$829到本金，以後漸多)，6年就還完了。

 

 

總之，是否重新貸款，主要是考慮利率和欠款量，老貸款還剩下多少年不必考慮。

 

 

最近比較忙，可能不能及時回帖，請原諒。

 

 

——萬楓