萬楓的博客
喜歡胡思亂想，想過的事，忘了，隔不久又會重新想一遍，為此浪費很多寶貴時間。建個博客寫下來，免得忘了。
正文
用Net Present Value 進行房地產估價的優點和局限性
首先，要感謝將Net Present Value (NPV 或淨現值)方法引入討論的老大和壇友們。我舉雙手讚成用各種不同方法，包括計算NPV，在購房前對房子進行估價。況且，NPV的免費計算器，網站上到處都是，閑著也是閑著，算算無妨；第二，我想要說的是，地主們要堅決打破對NPV的神秘感！
NPV不是壇裏的老大發明的，它隻是眾多估價計算方法的一種，那就一小學，頂多是初一的數學題。而且其用途主要不是在於房地產的估價。會用NPV，不一定就是Top 1%的投資大師，就可以說投壇裏99%的壇友無知。即使不知道NPV，也沒啥大不了的，地主的日子也決不會因此變得很悲慘。
房子的NPV或淨現值可以簡單的表述為：房子現在買入成本（負值）+通脹調節的總預期租金淨收入+通脹調節的預期房子賣出淨收入。如果淨現值小於0，則認為不可以接受。
對於地主們來說，這個式子寫成下麵這樣就更加直觀：
（通脹調節的總預期租金淨收入+通脹調節的預期房子賣出淨收入）應當 〉現在房子買入成本
這個簡單的式子，地主們哪個不知，哪個不曉？這就如同，地主沒學鳥語的時候，隻知道吃的是蘋果，若有人問，你沒吃過Apple吧？地主還以為Apple是啥天堂裏的人生果呢，其實，這Apple，地主們天天吃。
值得一提的是，在書本和網上計算NPV的公式裏的Cash flow（現金流）是有假設前提的——即假設所有的資產交付結算都是以現金方式計量的。也就是假設非現金項目為0，所以這Cash flow的意思其實就是Net Income。在租金淨收入計算時要包括按揭中以非現金形式付進本金的部分，而不是傳統意義上的僅包括現金項目，而不包括非現金項目的現金流概念。當老師的，如果忘了說這個前提，愛鑽牛角尖的學生是會把老師搞得很鬱悶的，結果學生也沒撈到好處，分數被打得極低。
毋庸置疑，計算NPV的最大優點，就是它把通脹因素加入了估價計算。這是十分好的，是要充分肯定。那麽，怎麽對通脹進行調節呢？
如果，預期年通脹率為4%，那麽今年的10000元的購買力 = 明年的10400元 = 後年的10816元 = 大後年的11249元。
其計算通脹的乘數為（1+0.04）Y。這個Y次方為年數。比如，大後年的11249元是用10000X(1+0.04)3得來的。這個是初一數學吧？用不著微積分。
那麽反過來，要想知道到大後年的11249元等於現在的多少元，你就乘法變為除法， 11249 / (1+0.04)3=10000。這就是書本和網上的式子裏見到的那個樣子。
這個看起來有點花裏胡哨的通脹調節，可以打個包放到一邊，別去管它是如何算的，網上的計算器可以代勞。現在，談談在購房前用NPV對房子進行估價的局限性：
1） 把買入成本作為NPV的第一項，這對於將來不出賣的項目，由於缺乏最後那個大頭，整個NPV很難大於0，因此對反映好壞失去敏感性。
2） 未來通脹率是變化的，不是一個固定的數值，也難以估計。通脹率估計的不確定性，帶來NPV計算的不確定性。壇子裏有老大5年前就說馬上要惡性通脹了，結果現在的利率還在40年最低。不是國軍無能，是共軍太狡猾，預測不了的。
3） 若幹年後的房子的賣出價格無法估計，導致NPV計算的最後那一項有很大的不確定性。而且，這一項的數目是個大頭，不同的假設，可給出完全不同的答案。比如,今天的房價是20萬，那5年後設為30萬，50萬，還是15萬？很不確定。
4） 在未來通脹率，未來房價，和預期租金淨收入這三項之中，租金預期淨收入是唯一能有點靠譜估計項。但是由於打算持有房子多少年無法確定，所以總的租金預期淨收入這一項，可隨持有房子年限長短，而不同。還有，相對於其他項，租金預期淨收入分量太輕——身子掉到井裏靠耳朵是掛不住的。
5） NPV計算，用的是投資和回報的加減法概念，隻知道回報的絕對數而不知道相對數。比如計算出的NPV是正1萬，這是多還是少呢？——不知道。因為若投資額為1千，這NPV是太好了。假如投資額為10個億，這正1萬的NPV是太糟了。當然，有一些補救的辦法，如計算IRR, ROR等，但又有牽扯同樣的和其他的問題。這裏不討論了。
總之，對於地主們， NPV是很多計算方法的一種，蘿卜白菜，各有所愛，大家算算無仿，迷信則不必。一覺醒來，該幹嘛幹嘛。
和一些壇友一致，我本人覺得最重要的指標是三項：Cap Rate （告訴你盈利空間有多大）, Cash flow（告訴你持有過程中是否能得到或要倒貼現金，這是一個健康指標，不是盈利指標）, 和Return on equity（告訴你投下的錢的回報率是多少）。尤其是最後一項，是我決定是否出手的最重要指標。
僅以此文，對自己的有關這一問題的看法作一小結，記錄下來，供自己以後參考。定有不妥之處，見笑了！
——萬楓
首先，要感謝將Net Present Value (NPV 或淨現值)方法引入討論的老大和壇友們。我舉雙手讚成用各種不同方法，包括計算NPV，在購房前對房子進行估價。況且，NPV的免費計算器，網站上到處都是，閑著也是閑著，算算無妨；第二，我想要說的是，地主們要堅決打破對NPV的神秘感！
NPV不是壇裏的老大發明的，它隻是眾多估價計算方法的一種，那就一小學，頂多是初一的數學題。而且其用途主要不是在於房地產的估價。會用NPV，不一定就是Top 1%的投資大師，就可以說投壇裏99%的壇友無知。即使不知道NPV，也沒啥大不了的，地主的日子也決不會因此變得很悲慘。
房子的NPV或淨現值可以簡單的表述為：房子現在買入成本（負值）+通脹調節的總預期租金淨收入+通脹調節的預期房子賣出淨收入。如果淨現值小於0，則認為不可以接受。
對於地主們來說，這個式子寫成下麵這樣就更加直觀：
（通脹調節的總預期租金淨收入+通脹調節的預期房子賣出淨收入）應當 〉現在房子買入成本
這個簡單的式子，地主們哪個不知，哪個不曉？這就如同，地主沒學鳥語的時候，隻知道吃的是蘋果，若有人問，你沒吃過Apple吧？地主還以為Apple是啥天堂裏的人生果呢，其實，這Apple，地主們天天吃。
值得一提的是，在書本和網上計算NPV的公式裏的Cash flow（現金流）是有假設前提的——即假設所有的資產交付結算都是以現金方式計量的。也就是假設非現金項目為0，所以這Cash flow的意思其實就是Net Income。在租金淨收入計算時要包括按揭中以非現金形式付進本金的部分，而不是傳統意義上的僅包括現金項目，而不包括非現金項目的現金流概念。當老師的，如果忘了說這個前提，愛鑽牛角尖的學生是會把老師搞得很鬱悶的，結果學生也沒撈到好處，分數被打得極低。
毋庸置疑，計算NPV的最大優點，就是它把通脹因素加入了估價計算。這是十分好的，是要充分肯定。那麽，怎麽對通脹進行調節呢？
如果，預期年通脹率為4%，那麽今年的10000元的購買力 = 明年的10400元 = 後年的10816元 = 大後年的11249元。
其計算通脹的乘數為（1+0.04）Y。這個Y次方為年數。比如，大後年的11249元是用10000X(1+0.04)3得來的。這個是初一數學吧？用不著微積分。
那麽反過來，要想知道到大後年的11249元等於現在的多少元，你就乘法變為除法， 11249 / (1+0.04)3=10000。這就是書本和網上的式子裏見到的那個樣子。
這個看起來有點花裏胡哨的通脹調節，可以打個包放到一邊，別去管它是如何算的，網上的計算器可以代勞。現在，談談在購房前用NPV對房子進行估價的局限性：
1） 把買入成本作為NPV的第一項，這對於將來不出賣的項目，由於缺乏最後那個大頭，整個NPV很難大於0，因此對反映好壞失去敏感性。
2） 未來通脹率是變化的，不是一個固定的數值，也難以估計。通脹率估計的不確定性，帶來NPV計算的不確定性。壇子裏有老大5年前就說馬上要惡性通脹了，結果現在的利率還在40年最低。不是國軍無能，是共軍太狡猾，預測不了的。
3） 若幹年後的房子的賣出價格無法估計，導致NPV計算的最後那一項有很大的不確定性。而且，這一項的數目是個大頭，不同的假設，可給出完全不同的答案。比如,今天的房價是20萬，那5年後設為30萬，50萬，還是15萬？很不確定。
4） 在未來通脹率，未來房價，和預期租金淨收入這三項之中，租金預期淨收入是唯一能有點靠譜估計項。但是由於打算持有房子多少年無法確定，所以總的租金預期淨收入這一項，可隨持有房子年限長短，而不同。還有，相對於其他項，租金預期淨收入分量太輕——身子掉到井裏靠耳朵是掛不住的。
5） NPV計算，用的是投資和回報的加減法概念，隻知道回報的絕對數而不知道相對數。比如計算出的NPV是正1萬，這是多還是少呢？——不知道。因為若投資額為1千，這NPV是太好了。假如投資額為10個億，這正1萬的NPV是太糟了。當然，有一些補救的辦法，如計算IRR, ROR等，但又有牽扯同樣的和其他的問題。這裏不討論了。
總之，對於地主們， NPV是很多計算方法的一種，蘿卜白菜，各有所愛，大家算算無仿，迷信則不必。一覺醒來，該幹嘛幹嘛。
和一些壇友一致，我本人覺得最重要的指標是三項：Cap Rate （告訴你盈利空間有多大）, Cash flow（告訴你持有過程中是否能得到或要倒貼現金，這是一個健康指標，不是盈利指標）, 和Return on equity（告訴你投下的錢的回報率是多少）。尤其是最後一項，是我決定是否出手的最重要指標。
僅以此文，對自己的有關這一問題的看法作一小結，記錄下來，供自己以後參考。定有不妥之處，見笑了！
——萬楓
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