現金流不是一個盈利指標

小到家庭，大到一個公司甚至一個國家，衡量財務狀況可用三種表格：Income statement （損益表）, Balance sheet （資產負債表）, 和Cash flow （現金流量表）。

投資房地產也是同樣，其中，現金流量，僅反映現金形式的資本進出該房產的狀況，是個健康指標，它既不代表收入和盈利狀況——那要看損益表，也不代表債務狀況——那要看資產負債表。

比如，一個完全沒有租金收入的房產，可以通過倒按揭（ reverse mortgage ）的方式獲得正的現金流。又比如，在固定 Cap Rate 的條件下，現金流可以由於貸款項目的不同（不同的頭款和貸款周期），而有不同每月按揭，從而導致的現金流的不同。

做股票的老大都知道，很多垃圾股票公司沒有任何營利（very bad income statement ），欠一屁股債（very bad balance sheet），但可以靠定期借債和出售股票來維持現金流(positive cash flow)，以支持公司運作。

現金流指標既然不是盈利指標，那為什麽重要呢？

假如，2010年，一個全職房地產大亨花了1000萬（300萬頭款）撿了個便宜，買了在2006高峰時價值5000萬的房產，十分高興。但是買後租不出去，於是不能支付保險，貸款按揭，以及房產稅。每月要貼近10萬元（現金流為負），很快導致現金枯竭，即使他有equity，並且equity由於按揭中的本金支付和市場變化，已經漲到320萬了, 但卻一時也賣不出去，又無其他現金收入，隻好被銀行沒收——他想要跳樓。

又如果，銀行同意用倒按揭的方式重新貸款給他，即每月從他的300萬equity裏扣除所需花費還要每月提供1萬元現金給他維持生活。這樣他的這處房產可以得到每月正1萬元現金流，可以維持到他賣掉房子，或者找到租戶。他的現金流改善了，但他的balance sheet會越來越糟——但他不想跳樓了。

所以維持正現金流是房地產投資的重要健康指標，如我以前說過：這就如同人的呼吸，即使身體再好，如果 10 分鍾沒有呼吸也會窒息而亡。

如果要計算總投資是否盈利，則可簡單計算（沒有加入通脹因素）如下：總投資回報=賣出價格+總租金收入-總支出 - 買入成本。但這不關現金流的事。


——萬楓