我的分析，看是否有道理——答西北坡

你的情況是令人擔憂的，但不值得害怕！如你所說，你現在麵臨的主要是兩個風險：一是房價繼續下跌，二是，ARM到期時利率大幅度升高。

房價繼續下跌是可能的，但這不構成你必須現在賣房的理由。我認為，1）你付了50萬頭款購買1.65M的房子，而且一直能堅持到現在，說明是你有實力的。如果沒實力你早就完完了。你現在的擔憂主要來自於周邊房價的下跌帶來的心理壓力，而不是你的付貸能力有問題；2）現在賣，環境對你極為不利，如同你拿祖上的無價之寶，走進當鋪，希望當個好價錢。這個壇子裏隨便叫出一個買主，都會殺你（價）沒商量；3）你在房子裏的equity已經不多，即使賣了，你也得不到什麽好處，況且你還得找地方住不是？不到萬不得已，不走這一步。

你擔心的另一問題是，明年ARM到期。ARM總是比同期的固定利率低，但有隨市場利率波動的而升高的風險。你5.5%.的3/1 ARM高於目前的浮動ARM利率，如果到期，按現在的情形會降到4.5%左右。當然，明年的情況不知道，但是，我的判斷是你的ARM不會比你現在的5.5%高哪裏去。當然，如果你找到固定利率把風險控製起來最好，因為自明年以後你的ARM每年調一次，還是有一定的風險。可以找retail銀行貸款, 把你的兩個貸款合並，他們沒有jumbo這一說，隻要信用評分好，大小貸款一個利率。

我的另一個建議是，如果可能，趁目前房價估值仍然不錯，你也有高的信用評分，應該立即以目前的房產為抵押，建立一個Home Equity Line of Credit賬戶，盡可能用足你在該房子剩餘的Equity，哪怕是10萬也好。建好賬戶但不一定用錢，這樣，你可以隨時取出你在該房的Equity，這筆現金也可以讓你在危急時使用。真沒辦法了，拿了10萬後，停付按揭，再和你的lender談判，重組你的貸款，或降低本金，或降低利率。

一家之言，僅供參考！

——萬楓


附文：

米大，萬楓，va lanlord, 如山，ca_loan_agent等等各位高手，幫參謀我該如何辦
?

在2007年， 我在帕拉阿圖 (斯坦福大學所在城市)買了一房。開始給了幾個offer,
都沒拿下。在agent的建議下，搶了一個房。當時要價是1.4M，咱又加了0.25M, 最後以1.65M買下。 那時，我附了頭款50萬， 貸了1.15M. 用的是三年ARM，2010 年到期。 用了二個貸款，平均interest rate 是5.5%. 現在帕拉阿圖房價大概跌了22%。 我看了市場，和我相似的房子隻能賣1.3M. 確有鄰居吐血在賣。 但到目前為止，這兒市場上還沒什麽foreclosure.

現在，盡管所剩不多，每個月還能按時附按揭， 日子是有點緊張。眼看明年ARM到期。各位高手，像這種情況，是應該如何辦為好? 明年ARM到期，rate會漲很多嗎? 是現在忍痛賣了， 還是等到明年再說?

謝了

——西北坡