萬楓的博客
喜歡胡思亂想，想過的事，忘了，隔不久又會重新想一遍，為此浪費很多寶貴時間。建個博客寫下來，免得忘了。
用現金買房還是貸款買房合算？
[財務杠杆是一把雙刃劍，在市場向上的時候，它對你有利，當市場向下的時候會給你帶來更大的風險。本文的前提是：你是在判斷市場是向上的情況下，才考慮買房的。如果判斷市場還要大幅度下行，是考慮要不要買的問題，而不是用現金買還是貸款買的問題]
剛才為回一壇友的貼，談到了用現金買房還是貸款買房哪種方法合算的問題，由於時間緊，沒有把問題談透。這也是一個我常問自己的問題，最好有個量化的概念。所以，我把自己對這個問題的思考理了理，記錄在下麵，為自己也為壇友提供個參考。
用現金買房的好處：（ 1 ）可以快速成交過戶，有利於談判時壓低房價；（ 2 ）如果所購房產用於出租可以容易獲得正現金流（並不代表有盈利）。
用現金買房的壞處是：（ 1 ）沒有利用杠杆作用，是一種低效率的操作；（ 2 ）機會成本太 高，把大量現金捆綁進不動產，失去投入另外高回報的項目的機會；（ 3 ）所有風險自擔，沒有拍屁股走人的可能；（ 4 ）沒有享受利息免稅的好處；（ 5 ）捆綁進不動產的現金要與通脹賽跑，通脹是你的敵人。如果通脹率為 3% ，你進不動產的現金損失是每年 3% ，需要房價每年增長 3% 來讓你的進不動產的現金與通脹持平。
貸款買房的好處：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一種高效率的操作；（ 2 ）機會成本低，可把剩餘現金投入另外高回報的項目；（ 3 ）銀行和個人共同承擔風險，萬一情況不妙，可以屁股走人，隻損失頭款；（ 4 ）享受利息免稅的好處；（ 5 ）通脹是你的朋友。
你的實際貸款利率 = 賬麵貸款利率 * （ 1 - 免稅率） - 通脹率。假如貸款利率 6% ，通脹率為 3% ，利息免稅回報為 30% ，你的實際貸款利率隻有 1.2% 。這是一條千金難買的秘密公式，切記。注意，要減去通脹率而不是加上通脹率。如果貸款利率=通脹率的話，你就等於白借錢了，這個道理很多人不明白。
貸款買房的壞處：（ 1 ）不利於談判時壓低房價；（ 2 ）如果所購房產用於出租有時不容易獲得正現金流（並不代表沒有盈利，這個不在這裏討論）；（3）高杠杆帶來的高風險。
現在量化一下：假設平均年通脹率為 3% ，平均貸款利率為 6% ，平均年房價增長率為 6% ，利息免稅回報率為 30% 。現比較如果用 20 萬現金購買一房產，和付 2 萬頭款，貸款 18 萬買同一房產在投資回報在做通脹校正後的差別。計算表明： 15 年後，現金購買的實際總回報率隻有 54% ，而用貸款購買的總回報率為 747% 。 請特別注意，表中的年份表明貸款的年限，5年表示還款期為5年，15年表示還款期為15年，表中的負債成本是考慮到30%利息免稅，和3%通脹調整後的數字，真實利率為1.2%。不是mortgage賬麵負債支出。按3%通脹計算，你現在的1000元隻等於15年前的640元。既表中現金購房成本的20萬，相當於在15年後付了31萬，而貸款成本中的18萬，雖然按6%(免稅後4.2%)不做通脹校正來算在15年後為33萬3（180,000*1.042^15）但考慮通脹後所付款隻相當於15年前的21萬5(180,000*1.012^15，即表中數據)，貸款者得了通脹的好處，因為真實貸款利率隻有1.2%, 既以較小的代價獲得了1：10的杠杆。
| Term(year) | Using 100% Cash | 10% Down Payment and 90% Loan | ||||||
| RE Price | Inflation adjusted Cash Cost | Profit | Return % | Inflation adjusted Cash Cost | Inflation adjusted Debt Cost | Profit | Return % | |
| 0 | $200,000 | $200,000 | $0 | 0 | $20,000 | $180,000 | $0 | 0 |
| 5 | $267,645 | $231,855 | $35,790 | 15 | $23,185 | $191,062 | $53,397 | 230 |
| 10 | $358,170 | $268,783 | $89,386 | 33 | $26,878 | $202,805 | $128,487 | 478 |
| 15 | $479,312 | $311,593 | $167,718 | 54 | $31,159 | $215,268 | $232,884 | 747 |
有些壇友對我把通脹率進行校正的做法感到迷惑，另外，對非常規的數據表達方式不適應，所以，我下麵假設沒有通脹作用，由於房屋保險，房產稅兩邊相同所以不計，貸款方麵換成20%（4萬）頭款省去貸款保險麻煩，而且是用常規的Mortgage表達方式來簡化一下：現金購買成本20萬，15年盈利為（47.9萬-20萬）/20萬=140%；貸款16萬15年固定6%（免稅後4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6萬，盈利為（47.9萬-21.6萬-4萬）/4萬=557.5%。 如果購買的是出租房，那麽盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1萬，那麽現金購房15年贏利為（47.9萬-20萬+15萬)/20萬=210%；而貸款買房贏利為 (47.9萬-21.6萬-4萬+15萬)/4萬=932%。請注意：這個利率是15年的總回報，每年大概在16%。
如果用同樣的20萬為頭款，購買5座同樣的出租房，那麽收益就要再乘以5倍了。而現金買則隻能買一座。雖然實際操作不這麽簡單，但理論上就是這個道理。由於有租金收入，信用度提高，你借貸越多，導致房子越多，反而越容易貸到款。
貸款買房之所以優於全現金購房（在房屋市場向上的條件下），主要是兩個原因，一是貸款購房的高杠杆（這是主要的），二是，在貸款利率固定的情況下（加了這個前提就容易理解了），隨後發生的通脹是貸款購房者的朋友，卻是現金購房者的敵人（這一點弄不明白就算了）。
當然，特別需要指出的是，高杠杆是雙刃劍，以上的盈利模式隻在房產價格上升的趨勢中才有效。另外，房產增值率不能低於貸款利率等等。
——萬楓
貸款的真諦在於用高風險的代價來增加自己的現金流，使得你本來隻有買一套房的本錢，可以去搏數套（5套甚至更多）或作其他投資，以高風險求得高回報。
現實中各種參數都是在變的：利率、通脹率、房價、政策、經濟大環境、小環境等等，所以你所假設的條件基本上永遠不成立。
也謝謝夢想的blog推薦，讓我看到萬楓的好文章。
謝謝。