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股市與房產投資的相同點
如山
（2024年5月5日，星期日）
圭媽的好文高分紅基金和增值型基金的比較 - 圭媽發表於 投資理財 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com) （大家不要錯過圭媽這篇好文）引起我很久就想聊一下的一個觀點。
大家聊過很多投資房產與投資股票的不同，兩種投資操作上的主要不同在於房產投資是實物投資，需要很多實際操作，而股市投資在電腦上就可進行。兩者投資的優缺在我上投壇的曆時15年間已經討論/爭論過無數次，各種觀點都有一定道理。同時不要忽略兩種投資很多規律也是相同的。我現在要說的是兩者的相同點。
先說我結論性觀點：分紅高的ETF與分紅高的股票一般升值潛力差強人意，或者遠低於升值高的ETF與股票。房產投資類似，租金收入高的地方多半升值能力差。
為何這樣？答: “有效市場”原理。假如你相信美國以至發達國家/地區市場很成熟，已經是一個“有效市場“， 那麽，ETF/股票分紅與升值潛力、房產租金與升值潛力相反的現像是市場力量的結果。ETF/股票給你高分紅吸引了投資者放棄低升值預期而投資；房租回報低是因為相信其升值潛力大的投資者或者在那個區、那個房有需求的人多，願意放棄低租金回報而導致市場價格持續上漲。
一定有讀者不同意說，我選的ETF/股票分紅既高升值也不低；我投資的房子租金回報既高且升值也很大。恭喜你！總是有特例，我前麵說的隻是一般規律。 “有效市場“不是一個理想狀況，都有非有效成分，例如高升值潛力的ETF/股票沒被所有投資者注意到；而房產更是如此，會因為Local 性導致部分信息不被所有人知曉。總是有聰明過普通投資者的人發現個別沒被注意的“潛力股”。
至於具體到某個人、某個家庭麵對高分紅低升值可能、高租金低升值潛力的選擇哪個？這個要看你自己的需要。前者馬上解決自己的現金流、後者除預期的升值外，還有不賣每年都少交稅的好處。
房產投資的話看你所處的位置/地區。例如在一個 middle of nowhere 的地方投資房產，又不想投資外地的話，你應該、可能也隻能選擇租金回報高的出租房子。而租金回報率順序從高到低依次為Apartment、Condo、 Townhouse 到 SFH。大城市或者人口密集地方其回報率與升值潛力則與前麵的排例相反。為何？大城市、熱門區升的都是地，不是building，或者building 升值成分次很多。
說我自己的房產投資，20多年前的起步時投的都是差區，我甚至叫那“差區的平方“ LOL。為何？現金流的要求。我近6、7年來已經按計劃90% 房產價值在好區，並且是好房（新建的）。但我說的”差區的平方“也隻在大西雅圖的King County 範圍。”好區“就在大西雅圖的東區：Bellevue，Kirkland, Bothell…etc。
有人可能認為我是“增值派“，坦白說我不是。我隻是不同意投資的”唯現金流“。一個人、一個家庭當然現金流很重要，但不是具體到一個投資房、甚至全部投資房都要現金流很好才能投資。前麵我已經介紹，我一開始全注重房產的現金流，因為沒有別的收入。但一個家庭、個人經營、投資還有別的收入例如工資收入等，你全部現金流並非負的就行。現在我已經每年有足夠收入，再多的租金不過是近一半用來交稅而已。
其實我這些觀點已經在2014年十年前的博文有詳細論述，基本觀點不變：
房產的數量與質量、現金流與升值潛力（上） - 博客 | 文學城 (wenxuecity.com)
房產的數量與質量、現金流與升值潛力（下） - 博客 | 文學城 (wenxuecity.com)
最後，這篇博文意隻是分享自己的觀點，並非投資建議，更沒有試圖強調或者說服誰。大家想怎麽做/習慣怎麽投資還是後按自己的習慣下去。近日看到一句話很有道理：
能改變自己的是神，想改變別人的是神經病。LOL。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
