美中“釘子戶”所遇所聞所想

美中“釘子戶”所遇所聞所想

 

如山

 

（2014年8月30日，星期六）

近日參加了一個本地一個地主聚會，其中有一位地主提到，他的房子在好區有一塊很大的地。要是當時認識我如山，可能就不賣給那位開發商了。他知道那位開發商在那地上賺了很多錢。開發商在當地連續收購了一些連接的房產，然後變成一個小區開發。有參加聚會的同學當時就開玩笑說，你怎麽不做“釘子戶”，把價格吊高高再賣給他們，美國做“釘子戶”比中國容易多了。

“釘子戶”是指開發商為利潤或者政府為社區環境、路等等想收購一片或者整棟樓，在大多數業主同意的情況下，還有一個或者幾個少量的業主不配合賣，他們被稱為“釘子戶”。

是的，美國也有“釘子戶”，假如你願意做，的確比在中國容易多了。下麵我說兩個在美國的例子，然後總結中美做“釘子戶”在原因、動機和效果上的分別。第一個是別人寫過的例子，後一個為我的經曆。 

案例一 

西雅圖Ballard街上，一個房產開發商計劃建一棟五層高商業樓，周圍的地都有了，就剩下一個900尺大的小破房正位於計劃大樓的中間。開發商出高於市場價幾倍的價格意圖收購這個小破房（當時該物業價值十幾萬，但開發商出了100萬）。業主不接受。原因是不想改變生活現狀。最後該開發商被迫改成一個凹形的建築樓，一個小破房鑲在一棟新大樓的中間。開發商主管在與老太太業主的反複交涉中結成忘年之交，最後老太太過世時將該物業贈送與該工程主管。這是後話。

案例二

2011年，西雅圖房價的最低潮期，銀行放出一塊地，原來的開發商已經開發成4塊地，所有的地下的Utilities已經做好。該地位於西雅圖30分鍾的車程，離海不遠。更有價值的是，未來的4個房子有2個有海景和山景，另外2個2樓有海景和山景。原開發商財務原因破產，銀行收回Title，隻要價25萬。我當時的評估是，4塊地完成最後一些步驟後，應該每個Lot當時價也價13到15萬。按13萬算就是值52萬。要是在2007年的高峰期每塊地最少值25萬（現在也接近了）。我出完Offer馬上進行調查。實地看一切正常，City也沒查到有什麽特別限製。我反複查看這塊地，總覺得通過的路有點奇怪。通過進一步查各種資料，發現經過該物業的一小段路是由該物業貢獻給城市做公共路的。而路其實已經基本開通，就是需要鋪水泥或者瀝青。在盡頭放了些水泥Block不讓開車過。但盡頭處有一小塊大概幾十平方尺左右是鄰居貢獻出來的。這個貢獻已經發生在幾十年前。理論上早已經屬於城市，但是一直沒實際開通。進一步的調查發現，問題就出在這裏了。現在要開通，這個鄰居堅決反對。為何？這個地的現狀位置是Dead end。要是這個路開通了就變成一個城市出路的環回路，不再是Dead end。再次谘詢城市有關部門，城市還是堅持說沒問題。因為地已經屬於城市做路的，他們會給Permit我去完成那段路。我問，要是鄰居堅決不同意而上法庭呢？城市的回答就沒那麽堅定了。這個你要自己處理了。我知道要是到法庭的話，花錢麻煩不說，結果如何也變成了未知數。我聯絡了該鄰居，問是否能商量或者他要求什麽賠償。他的回答是，我要的賠償會高到你不願意出。這我就沒話可說了。後來了解到，該“釘子戶”已經聯絡了周圍屋村的鄰居，一旦城市或者開發商有行動就上法庭。他們的基本原因就是想維持房子在Dead end的現狀，不在乎你出多少錢。十幾年間做土地開發我已經碰到過幾次類似的“釘子戶”。我能理解，保持生活的狀態無價！我知難而退。

總結美中“釘子戶”的產生原因、表現方式和效果有以下方麵： 

首先，美國房產基本為私有。美國有完整的、經過長時間實踐檢驗的私人財產法律體係。中國土地為國家所有，作為房主的民眾理論上法律上是土地使用的租客。美國私人物業的法律保護到什麽程度呢？一切未經業主許可而進入物業者，可被視為非法“侵略”。因此業主可以對進入者合法開槍。由於這個保護，就算警察，假如沒有法庭令或者很正當理由，例如正在追疑犯，也不敢隨便靠近私人物業。就更不用說政府人員了。所以美國“釘子戶”可以很牛。

其次，中國商業企圖的收購往往也可通過官商勾結運用政府這個公權力去強行收購。美國其實也有政府的收購，叫征用（Eminent Domain）。法律給予聯邦政府和地方政府權力去征用個人物業。但是，這個征用必須滿足兩個條件：一是必須用於公眾的；二是必須賠償業主物業的市場價。這兩個條件，不是政府說是就是了。有爭議時是獨立的法庭說是才算。由此中美處理的分別是，這種政府征用行動在中國是最後決定，遇到“釘子戶”可以出動警察、推土機強行完成；而美國，政府的征用決定不是最後的決定，“釘子戶”可以通過法庭反抗。所以在我上麵說的遇到的例子，盡管政府說多年前私人物業貢獻出來的地已經屬於城市。但是由於城市一直沒有建，現在有關業主反對，他們也知道上法庭就麻煩，就有未知數。因為獨立的法庭判決才是最後的決定。也因此，中國被強行收購的業主隻能“上訪”，甚至在房屋現場對抗，甚至用自焚等激激烈手段來表達。近年中國一線城市的收購賠償已經好很多，有些也是很多倍的市場價賠償額了。但是三線以下的城鎮還是存在不公平的政府收購行為。

其三，美國的“釘子戶”大多為不想改變熟悉的居住環境，保持安靜和盡可能多的私人空間。為了錢而做“釘子戶”的是極少數。要是不在乎改變居住地方的，碰到收購時，就像開篇我提到的那位童鞋一樣，賠償足夠金額就高興了。因為自己賣不了這個價錢。一般會比較平和對待這種收購。而中國，很多“釘子戶”是因為覺得收購價不公平，沒到達理想價，是錢的原因。是傳統的“不患窮而患不均”意識。還有人專門做“釘子戶”賺錢。早期在香港很多見這種專業的“釘子戶”，他們往往為黑社會操縱。一旦發現有開發商或者財團秘密收購某舊樓，馬上放“釘子”上去。隨著中國房產的大幅飆升，這種為做“釘子戶”而賺錢的“模式”已悄然地進入華夏大地。

綜上所述，美國“釘子戶”多為不願居住環境被改變，中國“釘子戶”多為賠償額的合理和公平。美國私人物業被保護法律完善有效，中國相關法律還不完備。因此美國“釘子戶”可通過法律途徑去反抗，中國的“釘子戶”隻能采取極端手段去表達。美國政府行為不是最後，有爭議時，獨立的法庭判決才是最後。中國是政府決定為最後決定。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）