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房子真的發生火災了，就在我正考慮如何降低保費的時候
如山
（2012年10月6日，星期六）
十來天前（9/23/12），我貼了一篇《關於降低房產保費（Premium）的討論》，得到很多網友的熱情意見、建議、討論、甚至是專業保險人員的電話指導（沒有任何利益或業務關係，純屬幫忙）。在此表示誠心感謝。也因此，我將近日發生的火災事故向諸位，尤其是參與了討論和幫忙出主意/意見的網友匯報一下。
火災發生於10/3傍晚，我正在看總統選擇的第一場辯論時，接到一個消防局的電話，說有一個我的出租房子發生火災。我先問，有什麽人受影響沒有？消防官員回答沒有任何人受傷，我放心了很多。但是消防官員說，房子不能住了，已經告訴租客簡單收拾東西馬上離開。發生火災的房子距離我家約30分鍾車程。趕到現場時火已經被撲滅。從房子的前麵看，一點都看不出什麽變化。消防官員過來跟我說，看來房子結構沒什麽危險，租客今晚可以繼續留在房子的下一層（房子是Split level）。
我繞到房子後麵看起火點的Deck，隻看到外麵小麵積的Siding被燒焦，從Deck的玻璃門看進去屋子裏麵，廚房區一遍狼藉，天花板全部掉了下來。但是緊挨著的Living room完整。租客告訴我，火從外麵Deck發起，然後往Attic上燒。消防隊約十分鍾到，水從屋頂下來，很快撲滅。租客很緊張，我安慰了一下，意外誰都不想。注意安全，按消防官員的意見，全部人隻住樓下，不要動發生火災區東西，等待調查，明天再說。就沒進房子裏麵看。
起火的原因是，租客留下了沒滅火的煙頭引起。第二天我進房子裏麵，並且上了Attic。看到的情況還是比我前一天晚上想的嚴重多了。約三分之一的Truss被燒焦或者有煙痕跡，屋頂被消防隊開了天窗，二分之一的天花板有水跡。聯絡了保險公司，File 了Claim之後，第三天Adjuster到現場調查。調查報告和估價還沒出來，但是從跟Adjuster的談話中，至少全部Truss要換，屋頂要換，樓上一層的大部分Drywall要換，裏麵的Insulation要換，電路重新拉，Deck要換……還有些小東西，或者打開之後發現新的損壞……總之，不少東西要重新做。
回到保險與保費這個話題。
這次是第一次發生火災索賠。我每年付保險費幾萬美元，十多年來為做房產部分付出的保險費已經幾十萬。我前麵在沒發生火災時寫的《降低房產保費（Premium）的討論》正是基於這樣原因。但是，保險也是為了應付這種萬一的意外。我從未敢不買保險，隻是想著如何降低每年付的保費。發生這次事故之後，我在這家保險公司就全部不動了，能保住不被他們取消我的保險已經不錯。而用另外一家保險公司的，還是準備做些調整降低保費（也是參考了網友們在上一篇討論中的建議）。具體項目是：
Dwelling 基本不改了（除了一個誤差太多，保險經紀在Review中發現錯誤），不按照我的低成本建築成本來做投保賠償額。因為萬一發生，其賠償也可以相應高，而保費減少不了多少；Dwelling Extension 和Personal Property部分調整低；Deductible提高為$2,500 （因為低於這個金額的事故，我從未考慮向保險公司索賠）. 同時整個出租Business liability （Umbrella）Policy提高到2 百萬（原來是一百萬）。這樣，每個單獨SFH有一次事故發生牽涉到責任索賠時，最高賠償額達2.5 million。我隻有20多個SFH，要是持有多單位Apartment的業主，其責任險應該再提高。提高責任險並不增加多少保費。這樣調整令全部出租保費降低約25%
至於前麵討論到想買商業Blanket保險的，經過調查，我得到的結果如下：一，很多原來做，現在不肯做新的，並且不肯做持有多單位的業主；二，Blanket保險並非比單獨一個一個保的便宜。這是從肯做的公司現在的估價比。至於跟網友比較，他的Blanket平均每個單位的保費比我的便宜不少，其原因可能是平均每個單位的價格比我的少很多，又或者是公司不同、地區不同等等原因。我有一位當地朋友，既有Blanket ，也有單獨的，告訴我同樣的故事（相同保額下，其保費稍高，但也不知道是否因為公司的原因）；Blanket是否保的功能更好？還沒研究清楚。不過對於我發生了大索賠的，恐怕要現在要改Blanket是沒人肯做了。
在這裏我想通過我的真實案例提醒地主或者非地主同學，保險一定要，而且要足夠。我這次火災，沒有發生責任索賠是不幸中的萬幸。所以地主們的責任險額一定不能忽略。不是地主的，也有車、房等等，其意義是一樣的。不要為了降低一點點保費而減少重要賠償額部分。同時，我的經驗是找好的保險公司（最好通過有過索賠經曆的熟人朋友推薦）。保險是為了萬一，但是萬一發生了，這個公司很不“爽手”，其麻煩會增加很多。其次是盡可能保持同樣的公司和同樣的經紀，有長時間的信用。其原因也是如上，萬一發生事故是的配合。不要因為保費差那麽一丁點而換。
大地主們開玩笑說，火災賺錢。也許，在某個角度或者方法來說是，因為是一個新建的部分，或者拿低一點的賠償不做也比原來的房子更值錢。但是，要是能夠選擇，我還是不要這些麻煩好。不過，俗話說，上得山多終遇虎。做地主總是要麵對這個行業可能帶來的麻煩和挑戰。人生不也是如此嗎，哪有你不想就不來的？認真處理，坦然麵對，安慰自己：做地主又完整了一次，人生又完整了一次。
最後，祝地主們順利賺錢，祝所有同學、讀者一切順利。
（披露：本人不是保險經紀或者有關專家，本人沒有親人或者親戚做保險。以上是自己的實例和相關的看法分享。謝謝諸位讀者！）
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本人寫過的有關保險的博文：
《關於降低房產保費（Premium）的討論》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/34283/201209/18369.html#mark
《房產保額與保險公司》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201112/2818.html
《出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201004/30109.html
《再談出租物業保護和回答相關提問》
http://blog.wenxuecity.com/myblog/43626/201005/1135.html
謝謝你的關心和提醒。我的保險公司倒是一開始就問我要出租的租金數字和合同，並且申明他們隻賠我的租金損失，不賠租客的損失。蠻公道的：）。
謝謝。我個人認為你的情況應該是買50萬for這個SHF，然後買1百萬Umbrella cover你的自住房、車和這個投資房。這樣這個房子有事發生你有1.5m的personal liability cover。僅供參考。
這些年一直在拜讀你的文章，很是受益。我們下周會買一個SFH，價值$23.萬保險經紀quote我們一百萬的personalliability，我正在猶豫是否該用50萬就夠了。希望你能給些意見。
問得好。保險公司可能向他們索賠。但是，對於沒錢的人，什麽索賠有什麽用？而且又花不少律師費。