在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
再談出租物業保護和回答相關提問
如山
（2010年5月2日）
在我貼出《出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討》之後，投壇上有不少跟貼，謝謝諸位的鼓勵和捧場。
下麵大家首先看到的是半月灣裏的月亮和yantai的跟貼。他們兩位都是谘詢專業人士，而看起來答案不同。他們的回答都可以是對的，也都有可能不太準確。為什麽呢？因為每一個人的具體情況都不同，每個人所關注的要點都可能不一樣。因此，同一個問題，其專業人員的答案就完全有可能是相反。
其實作為一個出租房的業主，你就是老板。你就是需要聽取各種意見，然後進行自己的分析判斷並且最後作出決定的CEO。和處理生活上的其它事情一樣，我們要鍛煉、提高自己的分析和判斷能力來做決定，而不是完全聽一個專業人員的意見。我們常常聽到別人說，這個總統（這個Boss或者這個頭）沒什麽本事，全靠他（們）手下的誰誰誰做的，做得好功勞不是他的。我看這裏就是一個誤解。因為一個總統、Boss或者頭目對同一個問題谘詢意見時，可能會麵對很多不同的“專家”的不同意見，意見常常可能是不同的，甚至是相反的。最後聽從、選用哪一位的方案和意見，就是考驗這個總統、Boss或者這個頭目的能力了。他們選用了什麽人、什麽樣的團隊，都體現了他的能力。
出租房的業主雖然小，其道理是一樣的。在買入賣出及處理相關業務時，你谘詢律師、會計師、保險經紀、房地產經紀、貸款經紀等等，就應該綜合他們的相關意見，自己再思考、調查而作出自己的判斷和決定。這些相關專業人員或者因為知識的局限、相關利益衝突、對你的個人具體Case沒有很投入去想等等都可能令他們意見不全麵甚至錯誤。我其實也時常碰到這樣錯誤的“專業”意見。
至於財產保護，也有人提出S Corporation，Trust等等。S Corporation 有跟LLC同樣的保護功能。但是，報稅要求和稅務效果就有分別了。至於Trust，請看我後麵對問題的回答。選什麽要搞清楚才好。財產保護是一個大題目，並非我想或者能夠全麵去討論的。我前麵的文章隻是針對CND上網友提到LLC與 保險的相關話題來回答。同時，我主要想提醒朋友們Landlord policy的重要性。想說明使用這麽簡單的一個辦法已經起到很大的保護作用。要是有“專業人員”向你推薦用LLC再加Trust，還有其它使用多重企業體的辦法來保護，可能也沒有錯。就看你是否有這個必要搞這麽複雜和花這些錢了。
因此，也有人說，你現在主要應該放在怎麽賺錢而減少風險上。不錯，正確使用Landlord policy不就是為減少風險而來的嗎？可能有人錯誤地認為，我買入的出租物業，其最大風險不就是我放進去的錢嗎？例如，你用一萬塊買入一個物業出租（有些地方還幾千塊就可以買一個House）。最大的損失就是這一萬塊沒了，是嗎？要是這樣想就錯了。假設一個租客在出租房裏麵引起問題，或者一個不相關的人從你出租房門口經過摔了一跤，向業主索賠10萬。你要是沒有保險，就要自己麵對了。要是你輸了官司的話，你個人名下有什麽財產都可能被用來賠償。那顯然就不是那一萬了。而Landlord policy是一個最簡單，費用相對最少的保護措施。
下麵對各位的提問，我將就我的能力、我的所知作答。
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半月灣裏的月亮 於 10-04-25 12:24:24
就此問題我問過我的會計，他說：用個人名義較好
謝謝如山教導大家！因為本人名下物業較多，每一個都買了足夠的保險，會計說，個人或公司擁有物業，在稅務上沒有太大區別，公司可能各種費用更多，個人名義，較單純。5月過後，再和會計坐下細說，加上如山的見解。謝謝分享！！
yantai 於
我問我的律師和會計，說用LLC買好
律師講，除了你和你老婆外，最好加上第三者，如你父母，隻擁有1%的股份，更像一個實體
我的天 於 10-04-26 05:21:26
與租客簽約的時候, 不是寫了, 租客在房內發生的一切責任自負, 自己買各種保險嗎?
與祖客簽約的時候, 不是寫了, 租客在房內發生的一切責任自負, 自己買各種保險嗎?借出了事, 不能告房東的?
如山回應 我的天
不管你的合同寫了什麽，保險還是應該買的。防止萬一有事故時出現糾分。因為有兩個問題，假如租客什麽保險都沒有，出現大問題時就難說了；另外要是你的合同條款在你州有底觸，那麽打起官司來也會變成無效。
jjj7 於
I heard: A LLC can also do other business (manage a few rental houses) that can give tax advantage. You can do business with
如山回應jjj7
是的。其實任何一個LLC（公司，個人）都可以持有出租物業，不矛盾。公司的費用當然是deductible（包括沒有利潤）。但是，除了出租物業以外，要是總是loss，從來（比如說6年後）都沒有過利潤，就要小心IRS有疑問了。
拿不定主意 於 10-04-26 09:18:43
多謝好文！有問題問大師，請進
- My rental policy only has $300K personal liability, no business liability. Are they the same thing?
- What if I only buy a dwelling policy for my rental, and extend my liability in my primary house to this rental? Any issue you see with this if I also buy umbrella to cover all my houses?
Thanks!
如山回應拿不定主意
- 如果你已經告訴你的保險經紀你的是出租房，那麽所買的就是landlord 保險了。liability保險名稱也許不同。不過，你應該打電話向保險經紀再證實。
- 不太清楚你的問題。要是你有Umbrella policy，就是連同你的車、自住房、出租房一塊Cover了。
webby 於
Very good article! Two questions need to ask
- When I tried to transfer my rental property to my S-corp, the insurance company told me that the existed landlord insurance policy needs to be re-written since the property becomes commercial. And the premium will go up a lot. Is there anyway to keep the premium not to jump while it is under LLC or S-corp?
- Supposedly a rental property is under LLC or S-corp, can one buy a umbrella to cover his personal properties (residential home and cars) as well as his rental property?
Thanks!
如山回應webby
- 不清楚。應該與你當地的保險經紀討論。可以試查多幾家保險公司。
- 可能不成。要問你當地的保險經紀。
風再起時2008 於 10-04-28 08:21:29
請問這個Landlord Insurance是附加險嗎？
我已經按rental買了保險，剛才看保單，也沒見到Landlord Insurance字樣。我也額外買了umbrella險。請問這個Landlord Insurance是附加險要單獨再買嗎？還是另外一種基本險？
如山回應風再起時2008
你的已經是Landlord policy了，再加umbrella險，正確！保險單上是沒有Landlord Insurance字樣的。
由 Woodbox 於 10-04-25 16:33
如山，你好，
你的“出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討”這篇文章給我一個很好的指導。我第一個問題就是對於加拿大人個人持有的美國物業，如果1百萬保險還Cover不住賠償，那麽美國的律師有辦法或者說能夠把我在加拿大的財產拿走去補償損失嗎？
第二問題是，我打算去Phoenix買房，打算買你推薦的SFH，準備請個管理公司管理出租的事宜，至少持有3-5年，然後再看具體情況決定下一步怎麽走。我算了下如果有25%的Downpayment, 實現正現金流沒問題。現在唯一的問題就是管理公司的問題。我自己能做的就是在鑒別管理公司的時候多費些功夫，其次就是買十年以內的房子。我知道你不太讚同異地投資房地產不過鑒於目前加拿大的房地產過於熱，目前比較難找到合適的機會。你認為如果物業管理公司沒選好會造成很大損失甚至投資失敗嗎？
謝謝你的幫助！
如山回應Woodbox
Woodbox好！
對你的第一個問題，理論上美國的律師有權去加拿大追討你的欠款。但是在實踐上恐怕沒什麽人願意這麽幹，除非金額巨大而且知道你在加拿大的財產也很多。因為美加背景是兩個國家。這裏的法庭判決令不能在加拿大直接執行。而是要用這裏的法庭勝訴令做基礎到加拿大重新起訴你。
第二個問題，管理公司當然重要，但是不至於重要到隻是因為這個因素就令你投資失敗。注意你與他們的合同條款就是，要有取消合同的相關條款才對。
我還有一點不清楚，你說25%的Down payment，加拿大人在美國是怎麽可以貸到款買房的？你知道什麽例子嗎？我也想了解一下。
至於我不太讚同異地投資房地產投資，別把如山的意見看得太重要。如山算老幾？最多算“老如”：-）。說真的，也有異地地產投資做得很好的。但是應該做足功課，對你要投資的地方市場、目標物業等等了然於心。“兵無常勢，水無常形”，任何人都應該根據具體情況（自己和環境）做出適合自己的決定。
祝你好運！
由 Woodbox 於 10-04-26 07:38
如山，
多謝你的回答和提醒。你的回答消除了我的最大的疑問。就象你說的注意合同取消條款，如果管理公司不好，可以換了它。那麽由於它造成的損失是在可控製的範圍內。
我具體還沒去和美國的Lender聯係，不過我看了Phoenix幾個專做加拿大人生意的地產公司的網站和一個貸款公司的網站得知的。大概的內容是Lender要加拿大人提供加拿大的信用報告和雇傭證明，依據不同的Lender需要有20%-30%的Downpayment,然後利率有可能比美國人高一點（不過也可能一樣，這取決於不同的Lender和不同的借款人的情況）。
再次感謝你！
由 無極 於 10-04-26 00:30
如山，你概括得很精彩。
如山或其他人能不能講講如何用Trust保護個人財產？
如山回應無極
信托（Trust）的最基本作用是避免遺產的複雜認證過程的金錢和時間的浪費。Trust又分Revocable trust（可撤銷信托）和Irrevocable trust（不可撤銷信托）。因為是“可撤銷”，所以你一直保留有控製權。所以就被認定是你的財產。Revocable trust是無法起到財產保護作用的。要是你被別人告贏，就可以直接拿你Revocable trust的財產。Irrevocable trust可以起到財產保護的作用。但是請記住，一旦你將財產放到Irrevocable trust的名下，你就永久放棄了這部分財產的控製權。也就是等於你已經是送出去的東西，永遠也不能再拿回來了。
由 孤山 於 10-04-26 00:53
如果LLC成立時是為其他非出租業務，而原來的業務已停止，現在是否可用同一LLC做出租業務用？
如山回應孤山：
當然可以。
聲明
財產保護牽涉到很多複雜的內容。本人既不是律師也不是會計師，更不是做保險的專業人員。本人的很多體會，包括以上對LLC和保險的觀點，主要來自本人的部分實踐，結合讀書、觀察、分析、思考、領悟和與行家的交流中綜合而得。目的是給有興趣的朋友一點啟示和交換意見。裏麵的分析和回答很可能有錯誤。請諸位讀者谘詢有關專業人員再作出決定。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
