在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
出租物業中LLC和Landlord Insurance的保護功能與效果之探討
如山
（2010年4月25日）
由西江提問關於LLC持有出租物業是否有稅務優惠的討論開始，我相信大家對LLC不會對稅務有幫助這一點已經清楚。但是，我發現還是很多地主對Landlord policy的重要性認識不足。其實我在CND和WXC的投資理財論壇，也包括悄悄話和Email都多次提到過Landlord policy的重要。不過我感覺還是不少人不是那麽Pay attention。所以現在我作一次深入一點的探討。如果行家發現我裏麵有錯誤，希望直接指出。
LLC的保護作用
LLC對資產的保護作用是通過將個人名下的資產和LLC這個實體名下的資產分割開來，從而達到互相保護的目的。就是說，公司（LLC）的債權人和私人的債權人不能相互追討欠款或者責任。這個保護功能從理論上來說是兩個方向的。例如， LLC向債權人貸款用於公司經營，一定時間後公司沒有利潤，也沒有了資本可以還債，那麽債權人隻能告公司，而不能告擁有這個公司背後的自然人。另外，這個公司做錯引起責任被告，對方也隻能告公司，而不能給告個人。從另一個方向看，這個自然人擁有LLC，個人欠款（例如Credit card），沒錢還了，那麽債權人也隻能告這個自然人，你可以通過法庭向這個自然人所以名下的資產求償，但是你不能直接拿他的LLC財產走。我們這裏主要針對發生於出租方麵的個人責任方麵。至於由貸款等引起的債務方麵的保護，從下麵的分析大家應該看到，現實中已經不存在LLC保護的功能方麵（小規模的LLC根本不可能在沒有業主的個人擔保能貸到款）。
你們讀到的LLC的Protection， 更多的時候說的是保護你的債權人向個人追討欠款。不過，你的隻有幾個物業的LLC自己能夠貸款嗎？就算是以前貸款沒那麽嚴的時候，LLC可以貸款，但是也是加上個人擔保。一旦有個人擔保，個人就免不了責任了。
Landlord Insurance Policy的功能和作用
Landlord Insurance Policy主要是在普通自住房火險的基礎上增加了對業主責任的Business責任保險。所以，我們買一個Landlord policy主要是看兩大項保護限額：Dwelling和Business Liability（也有叫Premises Liability）。前者（Dwelling）是對發生在房屋實體上的賠償，例如房子被火燒了（這是最壞的情況和最高的賠償），或者屋頂被大樹壓下來損壞等等；其它還有Flooding，地震等等根據當地情況加入的保險內容；而後者（Business Liability）主要對租客個人在出租物業裏麵發生被傷害的賠償。其它內容還有Personal property的損失，loss of rent、medical payment等等都是相對小額的賠償內容。我們現在主要談的業主（個人或者LLC）責任問題，所以主要分析Business Liability是如何起作用的。
那麽下麵就讓我設計一個案例來看看出租發生索賠時是什麽情況。
出租索賠的案例
業主（自然人）用一個LLC擁有一個出租物業。物業市場價值50萬，貸款30萬，還有20萬淨值。這個物業買了Landlord出租保險，Business Liability是30萬。有一個租客在這個房子跌倒，摔斷了腿。這個時候租客請來律師，說房子的樓梯在應該有扶手的地方沒有安裝而造成，要求賠償100萬。
保險公司的行動和假設結果
保險公司馬上出來應訴。經過打官司，業主的代表，也就是保險公司的律師敗訴，賠償了業主買的最高額30萬。對方就用法庭的判決，放Lien在物業，要求拍賣物業償還。物業被拍賣了，再拿回來20萬（物業價值50萬，貸款30萬，還有20萬淨值）。這時候還不夠，還剩下50萬，向誰要那剩下的50萬呢？從理論上的理解對方一定是向LLC要，是吧？因為是在LLC的名下。你就告LLC吧。我個人的責任和財產你動不了。
業主（自然人）個人到底有沒有責任和其它財產有沒有進一步的損失？
朋友們嗬，哪裏有這麽便宜呢？讓我們讀讀“常情”兄引用的文字：“However, both LLC owners and corporate shareholders can lose this protection by acting illegally, unethically, or irresponsibly”。對方律師說，出租物業就是LLC owner在經營。他有錯失，沒有按照Code規定安裝合適的樓梯扶手。向這個業主要求賠償。也許有人說，這個是特例。我要是沒有錯呢？你要是沒有錯，保險還會輸了官司嗎？告LLC跟告個人的效果有分別嗎？這種隻有少量房子的小LLC是誰在運作，誰在做管理和決定呢？另外，在現實生活中，要是你們留意，一定可以找到起訴人告一般人聽起來跟他（或者公司）毫無關係的人或者公司。為什麽呢？美國的律師占全球律師總數約80%。有很多律師是跟起訴人make deal，要是官司贏了就按一定比例分錢（律師占的比例常常高達40%到60%）。假如輸了官司起訴人不用出律師費。所以起訴人的律師一定在盡量把一切有一點點機會可以牽連上的人或者公司告進去，以便增加賠償金額的機會。要是起訴人的律師知道你個人是有財產的（他們通常會通過合法甚至非法手段查到你的財產），就一定會追到底，直到達成Settlement。要是你這個LLC是個達到一定規模的大公司，加上/或者業主本人完全不involve 具體的經營，那麽業主個人不被成功告入的可能性就大很多。
這裏同樣還有另外一個問題：這個LLC還有沒有別的財產，要是有就一塊被牽連。
Landlord Insurance Policy的重要性和保險公司的專業Defense能力
單說出租物業，從防衛個人責任的角度來說，Landlord Policy相當第一道防線，而LLC（要是有）相當第二道防線。第一度防線能起多大作用和有多少作用？
你們有沒有跟保險公司打過交道的經曆？目前為止我有過兩次。一次是租客要求賠償。保險公司派出調查員。我需要做的是回答他對我的事件過程問話調查（錄音）。然後向租客問話調查。當時保險公司告訴我，假如需要上法庭，他們會派出律師，不用我管。所有賠償是在你的保險額之內（我當時是50萬 Business liability）。調查後我的保險公司對租客發出拒絕賠償要求的通知。租客再沒話說。
另外一次是汽車事故。這次是我向引起事故的車主要求賠償。起源於在高速公路上一輛車撞上前麵的車，造成4台車連環相撞，我是最前麵一輛車。造成事故的車主一開始就承認他的錯，說是刹車係統有毛病導致。並且自動給他前麵每個汽車駕駛員都抄了一份他的保險公司的資料。事故後的兩三天，對方的保險公司調查員打來電話做調查。我問他這個調查大概要多長時間，因為我還要別的事安排。他連說，不長，不長，大概隻需要十幾分鍾。談話開始，調查員非常客氣、有禮貌地問候我。然後是問一些事故過程和我開什麽車等等。但是隨著談話進行下去，我越來越覺得我在被審問。例如他問：你當時開車的時速是多少？你當時有沒有突然刹車？你的車燈有沒開？警察有沒有開Ticket給你？一句話，聽起來就像要找我的錯。我們已經有警察開出的事故報告，責任明顯，當事人都沒有異議。最後這個說是隻需要十幾分鍾的電話調查用了一個多鍾頭。我用這個例子想說明一個問題，就是保險公司從調查員開始全都是訓練有素的專業人員。他們的律師也是專門幹這個的行家。也許我這個經曆是特例，一般保險公司賠償幾千塊以下的修理費是不會那麽囉嗦的。但是，要他們賠償幾十萬絕對不是一件容易的事，就更不用說超過一百萬美元的賠償了。租客要是沒法突破保險公司這一關，作為Landlord就根本不用擔心其它的責任了（這裏說的隻是租客引起的索賠，不指欠款等其它議題）。
但是從30萬的Business liability 提高到50萬，每個物業增加的保險費每年隻是多幾十塊錢。要是再加Umbrella policy 100萬，平均到每個物業大概每個物業每年不到10塊。加這麽一點錢，讓你多些安心，不值得？
有一點想提醒將自住房改為出租時，請記住一定通知保險公司改Policy為Landlord policy。費用的增加是很少的。隻是Policy的內容要改。
另外買保險時要仔細閱讀裏麵都Cover了些什麽，什麽不包括在內。每個州的州法可能有不同的限製和要求，而每個保險公司的內容不一定一樣。
經營出租物業中什麽情況下最好使用LLC
LLC無疑是有保護財產的功能，否則的話為什麽有LLC這個工具，人們也愛用呢？而我自己就有。但是，我回答問題時是針對提問人的具體情況（或者我認為的狀況）來回答。一個籠統的答案不能解決提問人的具體問題。假如西江是做出租的同時也頻繁地做Flipping或者與房地產有關的其它生意，我當然建議TA設立LLC。因為這種情況下發生的可能責任不僅僅限於租客。
我認為以下情況最好使用LLC：
- 業主不僅僅做出租，同時還做Flipping。這樣從稅務到責任保護都起到更多的作用；
- 業主購買的物業價錢相對很低或者不需要貸款；
- 業主不是夫婦，而是外麵的Partner；
- 買入同一個建築物超過4個unites物業（因為貸款已經轉為Commercial loan，用LLC已經沒有分別）
- 總金額比較大或者有數不小的物業
使用LLC持有出租物業應該注意的地方
假設你的出租物業需要貸款，用LLC來持有出租物業有什麽要注意或者相關限製嗎？我能夠想到的有如下：
- 要是你需要貸款或者Refiance，現在是根本很難找到（假如不說無法找到）一個願意貸款給LLC而不是個人名下的物業的Lender。則使是有願意接受貸款給LLC名下的出租物業的Lender，幾乎無一例外要求個人提供擔保。所以，在操作上就變成：
- 首先用個人名貸款買下出租物業，然後用Grant Deed或者Quite Claim Deed轉讓物業到LLC名下。這樣做要注意什麽呢？a）因為原來物業是在私人名下做的貸款，理論上要是Title轉移，Lender有權根據貸款條款中的due-on-sale clause要求你payoff。但是，實際上我沒聽說發生過。本人也這樣做過不少沒有Lender理過我（knock on wood）。但是因為是有這個條款限製和有發生的可能性，我要提醒大家；2）要留意保險的被保人要改。就是要通知保險公司將被保人從個人名改成LLC名。按照規定，保險公司必須將這個改變通知Lender。這也是會讓Lender知道你已經將物業改變Title。理論上也是可以發生a）的狀況。但是，again，本人也這樣做過不少沒有Lender理過我（knock on wood）；c）在由個人名下轉到自己的LLC時，大多數州隻需要花很少的Recording fee。但是也有些州收取不少的轉讓費（例如Pennsylvania就收取物業價值的2% 稅）。
- 要想LLC可以起到盡可能大的保護作用，同一個LLC名下就不能持有太多物業。多少合適？看人自己的狀況、擔心程度和金額。有些人說最好一個LLC持有一個物業，最多兩個。從保護的角度是沒錯。但是，你的一個物業是多少錢呢？有些地方買一個物業就幾萬，而有些地方一個物業就是幾十萬。例如這條線上有人說給，買入100個unite的Apartment才70多萬，平均一個Unite才7千多。而在很多大城市中，恐怕這個金額買2個unite都不夠。
- LLC一定要與個人的未來分得很清楚才能一旦被告時減少個人被牽連的機會。例如公司與私人從帳目到管理都分得很清楚。所以屬於公司的收入和支出都不能與個人的混起來用。
我的結論
做出租時，在保護資產和個人責任方麵，最重要的買Landlord Insurance Policy，而且加上Umbrella policy。應該高於100萬就比較安全。提高幾十萬到一百萬的保額並沒有提高很多費用。是很值得的開支。在一定的情況下也應該使用LLC。但是，Landlord Insurance Policy是你的第一道防線，LLC是第二道防線。要是一百萬以上的保險額，第一道防線被突破的可能性很少。當然最好的辦法還是防範於未然。怎麽做？回答我不停呼籲的，盡可能選好租客；你知道物業有什麽會引起麻煩的潛在危險應該盡早處理。祝各位地主好運！
最後聲明
LLC和保險都牽涉到很多複雜的內容。本人既不是律師也不是做保險的專業人員。本人的很多體會，包括以上對LLC和保險的觀點，主要來自本人的部分實踐，結合讀書、觀察、分析、思考、領悟和與行家的交流中綜合而得。目的是給有興趣的朋友一點啟示和交換意見。裏麵很可能有錯誤。請諸位讀者谘詢有關專業人員再作出決定。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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CND論壇上的相關討論-----如山整理於2010年4月25日
由 xijiang 於 10-04-15 23:16
一直在讀如山的文章，覺得非常受啟發，如山能夠花這麽多時間來毫無保留的與我等分享多年積累的寶貴經驗，讓我等沒有經驗的人受益無窮，真讓人感動。
我想請教如山一個問題，買房出租，是以個人的名義好呢，還是以公司的名義好，哪種形式在稅務上更有好處呢？是不是以公司的名義買，房款就可以當作支出而免稅？我在另一線看到有人說房租收入不用交稅，不知怎麽回事？這不是屬於收入嗎？另外交稅的話，這個稅是作為公司交還是個人交更有好處呢？先謝了。
如山回應西江 於 10-04-16 21:12
西江好！
不知道你讀過沒有，這個問題我在房地產線已經回答過（見前麵我引的link）。
1. 用公司沒有稅務上的優惠（假設你用LLC）
2.無論用什麽，房貸都是可以用來抵扣租金收入和各種與租房有關的費用，還有剩餘當然要交稅。房租收入沒有不用交稅的。
由 xijiang 於 10-04-18 00:29
多謝如山耐心回答！房地產線我過去讀過，記得也看到類似問題，但是好像我還是沒有明白。我還會再去仔細讀一遍。另外我讀《窮爸爸，富爸爸》，看到作者總是鼓吹要注冊公司，似乎以公司名義買可以得到很多稅務上的好處似的。我想弄明白的一個是如果我用一筆錢用公司名義去買房，是否這筆錢就可以算作公司支出而免交收入稅？其二好像因為是公司財產還可以折舊什麽的而在財產稅上享受一定好處。加上房屋的維修等保險等等均可以算作公司支出而免交收入稅。不知道是不是我理解有誤，這些好處即使不注冊公司一樣也可以享受？
另外還想問一個具體點的問題：我看上一房要價隻是11萬左右，但租金可以收到每個月1500左右（在學校旁邊，可以租給幾個學生），但是房子已經有一百多年（但是看起來還不錯，可以立即住人）。如山覺得買這樣的房子作為投資是否值得呢？另外是付全款好呢還是貸款好？
可能我的問題都比較膚淺，但看到過如山很多對各種問題的耐心答複，知道如山不會笑話才敢問出來。
如山回應西江 於10-04-19 00:04
1.我讀任何書（文章）隻是領會、應用認為對我有用的精神。例如對Robert Kiyosaki的書。我不認為他每一句話，每一個觀點都對；他的書也不是每一本都好。開公司的好處有，但不是在做出租房上麵。
2.“如果我用一筆錢用公司名義去買房，是否這筆錢就可以算作公司支出而免交收入稅？”
-----我的理解是不能。
3. “公司財產還可以折舊什麽的而在財產稅上享受一定好處。加上房屋的維修等保險等等均可以算作公司支出而免交收入稅。…………這些好處即使不注冊公司一樣也可以享受？”
--------對出租房是的，沒有分別。
4.這個房子聽起來回報不錯。100年不是一個問題。有100年的曆史，多數情況下電和plumbing都已經upgrade。以inspection為準。
5.貸款還是現金根據個人狀況和計劃而定，沒有一個唯一的好答案。
由 人之常情 於 10-04-18 01:24
覺得買投資房, 通過注冊新公司的辦法省稅, 比較難.
但是注冊新公司可以解決liability的問題, 這點很重要. 俺同意注冊新公司.
如山回應人之常情 於 10-04-19 00:14
公司是可以有一定個人liability的protection作用，但是對做少量出租房的不見得。（見後麵我對ruolan的回答）
由 ruolan 於 10-04-18 11:22
基於我的經驗，買投資房用LLC的好處壞處：
1- 減少個人的RISK。如果房客出現意外，傷了死了要求賠賞，問題就由LLC抗了。
2- 減稅方麵，不好不壞。
3- LLC比個人資產管理起來更麻煩。許多房東房客，房東和當地政府機構糾紛，LLC的財產，都一定要律師出麵有關方麵才會受理解決。
4 - LLC的財產，不能得到HOME EQUITY CREDIT，影響資金流動。
由 如山回應ruolan 於 10-04-19 00:23
不知道你有什麽經曆。我的理解是，對做出租房而言，個人risk不是通過LLC來達到保護作用的，而是靠landlord insurance policy來起作用。不管是否LLC都可以買landlord policy。
我是使用LLC。但是，1）我是做flipping方便，2）買foreclosure做eviction等等不用自己的“大名”總是出現在別人的門口，令個人變成目標；3）買賣隻要一個人簽字就成，不用“勞煩”太太也到場。
要是隻是做那麽幾間出租房，我實在想不出LLC的優點。缺點倒是你提到的。
由 人之常情 於 10-04-19 01:27
大概知道您的意思。
我和RULAN的意思是，landlord insurance policy也可能有抗不住的時候。(大吉利市，但願別出現這情況)。
如山回應人之常情於 10-04-19 01:34
landlord insurance policy要是不能，LLC已經一樣沒用。因為律師都會告物業或者LLC背後的主人。所以，landlord policy非常重要，我已經多次說過，未必使所有讀者都留意。你怎麽一提出，有可能再次令一些"地主“門注意到這個重要性 。
我買多少呢？每個物業50萬個人liability，再加cover所以物業的100萬（假如一個有事，等於這個保險150萬）Umbrella Policy。
由 SQ. 於 10-04-19 09:00
買多少保險由什麽決定的? 是不是你越有錢,就越要多買. 反過來說,我沒有什麽錢, 就可以少買? 就象被麥唐勞的咖啡燙了,人就會去訴它, 被我家咖啡燙了,隻好自認倒黴, 訴我也沒錢.
前兩天還和保險業務員討論要把30萬的個人liability,降到十萬. 他說就$20一年, 還是選30萬吧. 主要是不懂這保險費的功用. 10萬,30萬, 50萬, 150萬對我來說僅僅是一串抽象的數字. 能否有個例子把這數字轉成活生生的事件.
不急, 你有空再說. 估計這兩天不會啟用我的landlord insurance.
對了, 向LG推薦你的這文章, 他說已經讀了. 所以, 我想你有很多隻讀, 卻不說謝謝的讀者.
如山回應SQ.於 10-04-21
蘇喬mm，
要是隻有這兩者，我毫無疑義是選30萬的保額。
我回頭再跟你和西江深入一點談談LLC、保險各自對做出租的功能和作用。我看到這裏的朋友對這些概念還是不清楚。
對了，請替我謝謝你LG的閱讀
由 人之常情 於 10-04-19 03:11
大概狗了一下, 發現LLC還是很有保護作用的, 即使在INSURANCE用盡以後.
見:
1. xxxx
The most common reason is the "liability protection", separating your personal assets from those of the business entity.
2. xxxx
all LLC owners are protected from personal liability for business debts and claims -- a feature known as "limited liability." This means that if the business owes money or faces a lawsuit for some other reason, only the assets of the business itself are at risk.
Creditors usually can't reach the personal assets of the LLC owners, such as a house or car. (However, both LLC owners and corporate shareholders can lose this protection by acting illegally, unethically, or irresponsibly.)
For example, if you decide to open a store-front business that deals directly with the public, you may worry that your commercial liability insurance won't fully protect your personal assets from potential slip-and-fall lawsuits or from claims by your suppliers for unpaid bills. Running your business as an LLC may help you sleep better, because it instantly gives you personal protection against these and other potential claims against your business.
但是, 這保護作用有多大, 還可以進一步了解.
謝如山提醒, 俺準備找本NOLO讀讀, 但是就不是太急了.
由 無極 於 10-04-19 23:10
隻有LLC背後的主人有明顯的Fraud才有可能被告。LLC可以把個人財產和出租財產分開，當出租財產出現問題，不會連個人財產一起賠進去。
如山回應人之常情
你所引用的是LLC理論上的普通作用，所用例子也是做其它生意，並且是business debts。但是我回答的出租物業，也沒有牽涉business debt的問題。我將會另外寫貼與你探討。
