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讀《美房地產可見將來難再興起》有感
如山
（2011年4月9日，星期六）
網友FreeTrade（以下簡稱FT）在投壇上貼過很多有價值和有啟示的大作。這是投壇讀者包括本人之幸。除了關於中華民族的評論部分本人覺得難以接受之外，其中有很多觀點與我的觀點相同或者接近。但是，拜讀完《美房地產可見將來難再興起》，卻令我很困惑，不吐不快。現就教於FT和各位行家和理論專家。本人是房地產方麵的實幹家，不長於理論。要是理論概念上說錯，請指正。
首先困惑的是標題。標題很重要，既提示了文章的主要內容也提示了文章的主要觀點，同時也可以引起對這內容有興趣的讀者。
《美房地產可見將來難再興起》？我對這“再興起”感到疑惑。因為“興起”通常是用來描述一種潮流。而美國房地產不是一個潮流，是一個已經存在幾百年的市場。住房是現代人的一種需要，是必需品。你要是說美國年輕人現在不“再興起”穿喇叭形牛仔褲或者是中國大陸現在不“再興起”穿中山裝，這就好明白。或者說，中國大陸現在“興起”炒房產，“興起” 炒股票，那也通。進一步說，在美的中國人現在不“再興起” 炒房產，這也好說。（這裏區別是“炒”）。任何商品的“炒”都是暫時的。讀者是否以為我這是在咬文爵字，故意 “吹毛求疵”呢？不是，我的關鍵在下麵分析美國房產的需求和支持需求的因素。
美國人對房產的“需要”是沒有疑問的，其實對住房的需要對哪裏的人都是沒有疑問的。但是，“需要”不是經濟學定義的“需求”。經濟學定義的“要”是指“有能力並願意購買”。對房產的“需求”就是願意、並且有支付能力去購買。那麽美國現在對房子的“需求”情況怎樣？
美國人“願意”買房嗎？當然。美國人這個“願意”包含了美國人的消費習慣。“有支付能力”嗎？很多現在還“願意”買房的人沒有銀行的貸款的支持就沒有支付能力。因為沒有銀行支持時的購房能力就表示要全部現金。這個對很多美國人來說就是困難。所以導致美國現在房產的“需求”的不足。FT先生的大作分析了貸款環境的變化，也就是影響美國房產“需求”中的因素之一：房屋購買者的支付能力。分析很有道理。
但是，文章說美房地產在可見的將來都沒辦法解決這個問題。這裏帶來我的第二個困惑：可見的將來是意味著多長時間？多少年？顯然三到五年不能叫可見的將來。應該是十年以上，一般我想是指幾十年。要是這個理解正確，就帶來我的第三個困惑：美國何時能走出經濟困境。
說美國很難再走出困境、沒希望走出困境的言論很多。從美國的媒體、中國的媒體、文學城以至投壇都不少。我是屬於持相信美國能夠走出困境、可見的未來還好的觀點。這一點我以前已經說過，我不在這裏再展開。雖然不讚同，我也同樣理解跟我相反的觀點。但是，我困惑的FT先生之前多篇文章的觀點是認為美國將來會更好。可不是嗎？FT先生的洋洋灑灑大作詳細分析美國如何將在十年內達到一統全世界的《十年後美國將一統天下》剛剛貼出不久。當時我讀得是心情激動嗬。好家夥，美國一統天下後，咱身為美國公民還不威風八麵的。
可能有人馬上質疑，人家說的是美國能夠控製全世界而已。沒說美國經濟就很好，更沒說美國房地產會好。那是兩碼事。是嗎？我看是一碼事。你都控製全世界的資源、經濟還能不為本國帶來利益？還能不令美國經濟火紅火熱？那那樣的“一統天下”有何用呀？是不是有人進一步問，那美國經濟火紅火熱跟美國房地產有什麽關係？美國經濟好不等於房地產要好呀？我要說的就是：關係大了。
先不說美國房地產在美國經濟中所占的比重，也不說美國房地產相關行業的影響。還是回到前麵我說房地產“需求”的構成。
大家知道美國人的消費習慣吧。不是有多少錢就花完多少錢，而是敢花未來錢。反應在房地產市場上，就是你敢貸款給我，我就敢買。我在過去的三年中所建的新房，有過不少買家最後一刻不能成交，被迫退回。不是因為買家認為價格還會下跌而改變主意，而銀行最後不通過貸款。美國18歲以上的成年人多數都選擇離開父母自己租房住。並不想為了省錢而跟父母住一塊，除非錢不夠支付租金。表現在2008年的“次貸”危機上，一下子很多人或者失去工作，或者利息偏高無法支持。變成大量Foreclosure。這原來住在那裏的人到哪裏去了？或者租房，或者搬回去跟父母住，重新變成二代同堂，甚至三代同堂。這就是美國房地產“需求”中“需求彈性”的變動因素之一。
也許有人馬上說，人家說的可見未來美國房地產不好，是指價格無法上升。因為銀行不開放貸款呀。沒錯，銀行不開放貸款尺度，你不容易貸款，還是限製了很多人擁有自己的物業。但是，一旦失業率下降，差不多人人有工作，經濟成長，工資增加，在生活醫療有保障的條件下，美國人馬上要改善的是住的條件。將會馬上走出二代同堂，甚至三代同堂的環境。那麽，買不了房就租房吧。那就變成租金迅速上升，持有物業的地主回報率迅速增高。房價會不會上升呢？大家應該都聽說錢有水的特性，總是往利潤高的地方流。資本總是追尋高回報。到了出租房可以帶來高回報的時候，銀行不做貸款，也有很多公司、私人做貸款或者直接買入物業投資。其結果，同樣是回到供求關係決定價格的鐵律。
那麽，我看現在美國的房地產環境如何呢？兩年前我就寫過長篇的預測（《我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（1）》）就認為美國房產要到2014年以後才會向好。現在還是保持這個基看法不變。當時就被人諷刺說是忽悠。當然，我當時說的一年後通貨膨脹會出現，現在證明不準確。一年前，又寫《全美房地產市場在2009年的表現回顧和2010年的預測介紹》，基本是介紹某些預測（當然說明我認同那種預測），說2010年很會向下。又有人聽了不高興，說投壇上做預測的都成為笑柄。嗬，嗬，能成笑柄對大家也是一個貢獻嘛，隻是題外話。不過，我對我這種業餘的“三腳貓”水平也不期望自己準確。
對於美國未來是否會好，是一個基本看法，是一個關鍵。顯然，我不認為美國經濟在可見的將來都不好，美國房產在可見的將來都都不會好。但這不是本文想探討的。我想探討的原因，是困惑於FT先生既認為美國十年內將統一天下，而同時又認為美國人需要繼續過無房或者二代同堂，甚至三代同堂的居住條件的日子。要是這種住房狀況的國家也能一統天下，全世界人民都笑了。碰到中國大陸的“憤青”就更有話說了：你過的是二代同堂三代同堂的居住條件，咱們比你好多了。還敢說“一統天下”？你丫滾一邊去吧。
以上是自己的理解，也許有錯或者不全麵。就請讀者批評指正。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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附FT先生文章來源：
《美房地產可見將來難再興起》來源: FreeTrader 於 2011-04-08 14:51:39
《十年後美國將一統天下》來源: FreeTrader 於 2011-03-17 05:44:46
“……此後，每大概十年，美國就達成一次戰略目的，進一步地控製整個世界。” “十年後，美國千秋萬代，一統天下。”
謝謝fusion兄的光臨和評論。看來碰到真正的理論專家了：-）。
你說得很對。供求關係嘛，應該供與求都涉及談才對。不過我這篇短文是針對FT原文而論，相關部分的要點是回答如何消化掉原有的存貨。所以主要提需求的變化。並且沒有展開分析。
謝謝你的時間。
當年次貸流行,需求上升速度高於次貸流行之前的平均速度,而供給有所滯後(蓋新房受到政府建房許可的頒發速度,建材供應,有經驗工人之數量等各種條件製約,加上半年到兩年的建房自然周期,做不到想快就快),導致房價快速上升.而房價上升自然成為開發商加快建房的誘因.等到加快建房的速度超過了需求上升的速度,房價自然要調頭向下.而下調的房價又會影響房屋的供給與需求,進入下一輪房價反映供需平衡或不平衡的周期.
眼下的供需關係與次貸流行高潮期(2001-2006)恰恰相反.銀行惜貸,購房需求急劇萎縮,不僅低於次貸流行高潮期的年均需求,也低於之前的正常年份平均值.同時07/08年開工多建的住房又成為過度供給的庫存.因此最近兩三年的房價快速下跌也就不足為奇了.恰恰相反的形勢還不止與此:房價下降自然成為開發商減慢建房的誘因.等到減慢建房的速度超過了需求下降的速度,房價自然要調頭向上.
會不會產生建房速度減慢到零而新增需求還是長期不足以消化現有庫存呢(有心讀者可以自行加入房屋自然壽命造成的庫存損失,但結論不變)?理論上是可能的:比如失業造成的長期的收入萎縮,比如人們自願改變生活習慣願意生活在日益縮小的住房空間內,比如人口負增長(最近若幹年底特律和日本便麵臨如此挑戰).
綜觀美國作為一個整體,以上列出的幾種負麵可能性不象會長期存在.也許在底特律或少數幾個城市這樣的不幸衰退會成為事實,但在一些就業增加,收入提高,人口持續增長的地區,房屋庫存早晚會下降,房價早晚會回升.
本人完全讚同如山兄的觀點,甚至認為目前是數十載難逢的入市好時機.我的預測:兩年之內全國的房價中位數(median price)將調頭向上,接下來房價的漲幅會超過通貨膨脹速率.現在買房隻要買得起不會吃虧!
謝謝如山兄的"不吐不快",讓我有了一絲寫評論的衝動.