宏觀與微觀、理論與實踐、務實與務虛-隨想點滴（9）

宏觀與微觀、理論與實踐、務實與務虛-隨想點滴（9）

如山

（2010年9月16日）

理論與實踐、務實與務虛哪個更加重要？一般而言都重要。但是對於具體的人，就有哪一方麵更加重要，或者更有意義的問題。而且，對於不是懷抱普渡眾生，以天下為己任的普通人，都是為了日子過更好的芸芸眾生就更是如此。

哪些人理論對他們的生活或者賺錢更重要呢？理論專家，包括教授、以及專門出書、演講為生活來源或者主要來源的人。第二種是經紀人，例如股票、基金金融方麵的經紀等。房地產經紀當然也是，但是房地產經紀更多的是你要顯示對每一個房子和具體區的深入了解才能使得顧客比較有信心。這些專家或者經紀們為何要有更好的理論呢？因為要是不能說得言之鑿鑿，對過去大加評論，上至政府政策、下至名人的錯誤，對未來提出方向，大有知曉天下，運籌帷幄的說話氣魄，誰聽你的演講？誰買你的書？又有誰肯放錢到你那裏來讓你賺傭金呢？

那麽是否說理論對普通人沒有用呢？當然不是。能夠取有用的理論來指導你的實踐就有幫助。要是無法或者不知道怎麽應用理論，或者所有照搬理論，就是“盡信書，則不如無書”。

我用房地產市場和投資來解析一下我的觀點。

比如理論專家說房地產平均而言2010年還會跌百分之十幾（不好意思，我去年的文章也說過類似的話，當時被人諷刺為“忽悠”，有興趣的讀者可到我的博客裏麵看文章和對話）。那麽具體到你和具體物業是否應該買，就不能那麽死板去看那趨勢分析或者“專家”。下麵說更加具體的例子。

去年初有網友在網上列出ta當地能買到的物業價格、出租的租金等等，問我是否值得買。Ta那數字算下來（減去所有費用和預計空置率）Cap rate百分之二十幾。我說，就算情況變得更差，Cap rate降到10%，你依然是非常好的回報。Cap rate從20幾降低到10%，你還有很大的空間讓它走，況且情況也可能好，或者是沒這麽差，那還擔心什麽呢？還有人Cap rate 是百分之三十幾，三年收回投資的，你也要用一個曆史資料去看看是否值得買？我在不同的文章裏麵都分析過投資金融股票和房地產的不同。房地產是個案的獨特性和資料的不對稱性而造成這種買入的差異。又比如，一個價值30萬的房子你有機會15萬買到，就是說50% Discount。就算一年後下跌10%，你不是還有40%的溢價可以做或賣或租的處理嗎？你要是還要參考“專家”分析來決定買入與否，就是魯迅描述的孔乙己在研究“回”字有四種寫法的書呆子了。至於是否買得到，就是另外一個話題。答案是有可能，就看你是否買到了。曆史或者預測的升跌對你的買入有多大影響呢？賺錢才是目的，看圖分析不是目的，在這裏也不能作為是否應該買入的依據。我們從另外一個方向看，預測說你當地的房地產市場在未來一年會上升10%，那你就大膽買入了嗎？要是你買入的物業實際維修費用比預測大了一大節，那10%可能就不見了。

雖然我在《瞎扯投資》裏麵引用過Warren Buffet的一句話：“華爾街是唯一一個開著勞斯萊斯去谘詢坐地鐵來的人的地方。” （Wall Street is the only place that people drive to in a Rolls Royce to take advice from people who ride the subway.），而在《笑談經濟與房地產市場》也引用了一位經濟學教授所引用的兩句話：“An economist is an expert who will know tomorrow why the things he predicted yesterday didn’t happen today-Laurence J. Peter”和“We have two kinds of forecasters: Those who don’t know….and those who don’t know they don’t know-John Kenneth Galbraith”，那不過是一點的調侃，絕不等於我認為理論或者預測沒用。相反，我是重視理論學習的人。因為我也做預測，其實每個人都在不同程度地預測未來，隻是具體處理事情就應該靈活運用而已。我絕不盲目跟從那些“理論專家”的建議或者說法去做事。對於這些預測我是怎麽看呢，比如說我要是看未來當地市場還有下跌空間，我買入的物業就相對謹慎，要求有更大的折扣，而我賣出的物業就提前減價，比市場上其它的同類物業減得更多。

總而言之，作為理論專家（包括教授）以及股票、基金、金融方麵的經紀等等，理論是非常重要的（那也是謀生的本事之一）；而作為做實際事想賺錢的人，就需要不斷的實踐、學習別人的經驗、總結心得、領悟方法。而對於普通人，理論也是要通過實踐的檢驗和應用才能帶來利益的。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）