中、美房產近史、現狀、前景和特點比較漫談（一）-中國房產近史

中、美房產近史 、現狀、前景和特點比較漫談（一） - 中國房產

如山

（ 2010 年 6 月 27 日）

本人在中、美兩國都有涉足房地產。所以，對其市場曆史、現狀、前景和特點都很有興趣去觀察、學習、研究和了解。當然，在深入的程度和體會上，本人對美國的房地產的了解遠大於中國的房地產。

現在與諸位讀者聊聊我的研究、理解和看法。我選取的隻是我相對熟悉的市場或者地方去聊，所以難免掛一漏萬。歡迎行家、讀者指正和補充。

 

中國房產市場近 20 年簡史漫談(上）

1989 年至 1990 年中國大陸開始有商品房。主要出現在深圳、廣州和上海。而從深圳到廣州以及沿線地區主要是香港來的發展商在開發。而出售的大部分是“外銷樓”。買家也主要是香港人或者有香港親屬關係的大陸居民。 1991 年開始，國務院先後批複了 24 個省市的房改總體方案。國內房地產開始蓬勃發展。各地的房地產價格迅速上升。特別是 14 個 沿海開放城市，從 1990 年到 1993 年底，很多地方的房屋價格已經翻了兩三倍。像上海、廣州、深圳等城市中心的甲級樓盤，每平方米的價格達到一萬人民幣左右。那時候什麽景象呢？在廣東、廣西、海南等地隨處可見“圈地運動”。我們看到的小城鎮附近的農田都被用簡單的木柱標示。對農村生活有所了解的還以為是用來栓牛的。聽說那時候就是農村一個村長寫的一張紙條說是要出售某塊土地，什麽“國土證”都還沒有的時候，就可以向別人收定金。 1993 年底中國政府推出 宏觀經濟調控，大陸房地產市場迅速降溫。降溫然後在底部平穩、緩慢回升大約持續近 10 年（ 1994 到 2004 ）。最大跌幅達 50% 。

1993 年底 宏觀經濟調控之後，房地產有些什麽明顯跡象呢？就是說下跌有多慘呢？ 前麵說的上海、廣州、深圳等城市最高時的每平方米一萬人民幣的甲級樓的價格跌到 4 千多平方米（二手樓）。 1995 年左右，要是你曾經到過廣東、珠江三角洲，你會看到大量空置沒人的樓房。有些甚至是外麵看起來很漂亮的別墅區。我當時很奇怪，怎麽漂亮的別墅為什麽發展商不可以便宜點賣出呢？就算是大折價賣出也比浪費好呀。行家告訴我，樓房還沒完成，發展商收了定金，房地產價格下滑賣不出，沒人肯借款，發展商沒錢完成或者認為後麵無法賣出原來的價而宣布破產。當時在中國也沒有拍賣等方式處理。這就是當時的“爛尾樓”。廣東淡水是當時“爛尾樓”的重災區。發展商紛紛破產，購買者（已經付了定金的）沒有樓也沒有了定金。這個現象在廣東一帶很普遍。而海南的情況更加慘烈。當年我有一位親戚在海南經營酒店。我前後去旅遊過幾次。 1994 年後，那裏的未完成的“爛尾樓”到處都是。而建好的也是“十室九空”。因為海南完全是靠外地的來的錢炒起，當地沒有什麽承受力。當年的“特區省”、“特區中之特的政策”就像如今的“自由島” 主題一樣，炒的是“概念”。當然實際上的某些“特”也是有的，就是“紅燈區”盛行。那時民間有一個流傳的 順口溜 ：“ 不到北京不知道自己官小 ，不到深圳不知道自己錢少 ，不到海南不知到自己身體不好”。其中“不到海南不知到自己身體不好”就是道出了 “灰色產業”已經成為海南“繁榮”的重要支 柱。

還有一個“爛尾樓”的著名案例，就是 史玉柱在珠海的巨人大廈。 1993 年史玉柱在珠海推出興建 38 層的巨人大廈設計方案。最後為了建成當時中國最高樓，改為 70 層。然後向社會賣出樓花的方式籌款， 並且承諾 3 年建成後，要是賣家想退出，業主保證以百分之幾十（忘記是多少）的利潤付回給買家。就是說，擔保買家賺錢。這樣集資超過 10 億元人民幣。 1994 年年初，巨人大廈動工，計劃 3 年完工。但是， 1997 年初巨人大廈隻建到 3 樓就沒錢繼續下去，變成 “爛尾樓”。 史玉柱被這個項目拖累而“敗走麥城”。當然，後來他東山再起，二次創業。 2009 年，史玉柱在福布斯全球富豪排行榜以 15 億美元居 468 位，在大陸位居第 14 位。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

[如山]

謝謝你的光臨和留言。

我當然是在尋找好deal買啦。我現在是每天都在看相關資料和看物業。從多少跌到多少不如看花多少錢將會有什麽回報的計算有要。這個物業聽起來租金回報很不錯。但是也要結合其它因素考慮。我一直是避免說具體物業的意見。因為沒有調查甚至是看過具體物業都難說準。

[chitown]

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