答網友關於Foreclosure 拍賣的起拍價起之問-CND房地產線

答網友關於Foreclosure 拍賣的起拍價起之問-CND房地產線

如山整理

（2009年12月15日）

評論與提問者: 三言兩語 於 09-12-15 11:46

如山好，

小弟下個月就南下去美國，開始“經營房地產”的事業（不是一時衝動，是蓄謀已久），到時會有更多問題要請教。

近來一直在學習相關的知識，觀注市場。

現有一事不明，請教一下，

Foreclosure Auction 的起拍價一般是怎麽確定的呢？

小弟以為是原房主欠款總額（假定隻有一個貸款），比如下麵這個例子：

Notice of Trustee's Sale 上說：...Failure to pay when due the following amounts which are now in arrears: $13,628.77. The sum owing on the obligation secured by the Deed of Trust is: Principal $140,684.37.

起拍價應該是：$140,684.37

但最後Trustee's Deed上說：the Trustee then and there sold at public auction to said Grantee (XXBank), the highest bidder therefor, the property hereinabove described for the sum of $132,990.00.

這說明起拍價就是 $132,990.00, 沒人要，bank收回，變成REO了。

從上麵的例子來看，起拍價可能會少於Bank的債權額。不知小弟理解得對不對？

如果一個房子上有兩個貸款，第二Lender Foreclosure 拍賣。應該如何計算 拍賣後應該再給第一Lender多少錢呢？是不是一般隻能自己根據貸款額，年限，利率計算出來呢？（在Title Report裏沒有第一Lender的欠款額計算）貸款餘額計算的截止時間是不是第二Lender file Trustee Sale的時間呢？

如山回應（回答） 

三言兩語好！

歡迎來美國。有些地區的州法我不熟悉，不一定都能回答。到時有問題我們一塊討論。以下是對你的問題的回答：

1. 從你給的例子看，你對起拍價的理解正確。起拍價由債主，也就是Lender決定。通常是計算借款人所欠本金、利息、罰款、拍賣手續費等等的總和。債權人可以用低於這個總額來開拍，但是不能高於。現在很多Lender用遠小於總欠款額來開拍。我們通常叫discount bid。比如，用以上方法計算出來借款人總欠款50萬，但是開拍價25萬。我這裏現在常常可見。

2. 假如第二Lender Foreclosure 拍賣，在拍賣前，對拍賣後所欠第一Lender的錢隻能是猜，可以接近，但是不能準確。與第二Lender file Trustee Sale的時間無關。Title 也隻是顯示原來借款的本金。至於到底本金還了多少，借款人多長時間沒付本息、罰款多少都隻能是估計。有一定風險，所以預算要加大。

   (注：以上是基於使用Deed of Trust 的州，對使用Mortgage州可能不適用，並且隻是本人的理解，不一定正確。請讀者查對本州相關法律或谘詢本地專業人士）

 

 

[如山]

回複冰糖2010的評論:
謝謝你的光臨和評論。不過，請再讀我的注：

(注：以上是基於使用Deed of Trust 的州，對使用Mortgage州可能不適用，……）

從你的所引用的文字來看，你那是在使用Mortgage州。這是我不熟悉的Foreclosure程序。我在所有文章、體會、故事中都注明這一點。全美基本兩種Foreclosure方法， Trustee sale 和 court order sale。要是不明白，或者想查對你所提到的州，請讀我的文章《全美50州Foreclosure拍賣方法簡介》。

[冰糖2010]

對於拍賣在我們這個法拍州有這樣陳敘的:

What does the amount to be raised mean?
That is the amount of any debt owed to the party seeking to satisfy their judgment debt and may or may not have anything to do with the value of the property. Nor is it necessary that the property sell for that amount. Regardless of the purchase price, all liens or claims of the parties in the case will be satisfied and released when the deed passes to the purchaser. Taxes are paid as noted in Question 10.
Who pays the property taxes?
The purchaser shall be required to assume and pay all taxes or assessments upon the property for the current fiscal tax year (i.e. the amount that will be due thru June 30, 2010) and all subsequent years. All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years shall be paid from the sale proceeds if properly claimed in writing and filed of record by the purchaser, as explained in Question 9.


我是這樣理解的:
如果拍賣最後所賣得的款項(sale proceed=winning bid)小於all liens or claims of the parties and All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years.

剩餘的債務自動消除.
我在你的文章: 烏龍地址還是烏龍看客,資料顯示該房子第一按揭欠款11萬多，第二按揭欠款8萬多，再加罰款，銷售的相關稅和傭金，必須賣22萬以上才能平帳。
你提及罰款, 什麽樣的罰款?它不包括在” all liens or claims of the parties”中嗎?另外你提及銷售的稅款，難道賣房子還有銷售稅，是因為以公司的名義賣麽？ 我以為賣房隻有房子增值的部分才交稅。
謝謝你的文章，每篇文章都值得新手細心的讀幾遍。