在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（5）
如山
（2009年8月12日）
5. 我自己的對策
5-c）建新房子與新房價格底部的判斷
根據我們當地MLS的資料反應，當地房地產到七月份Pending sale 比上一年增加40%，我認為主要是受REO房和$8,000 買家Credit的影響。但是Median價格（Median means half sold for more, half sold for less） 下降14%。而在我所建的房子的區，我知道中上價格的新房子下降約20%。
那我為什麽依然在建新房子呢？原因有：一，建築成本比高峰期降低15%到20%（材料和勞務費都減）；二，我手上有低成本developing而來的土地；三，我從2006年開始不再貸建築款，隻用現金和Credit line 裏麵的錢去做建築；四，周圍很多建築商破產（大的小的都用），市場上新建房子供應減少很快。五，單單賣掉subdivision發展來的土地也還能賺錢，但是，一來要降低很多才能賣出，二來建好的房子附加了我的勞動，所以利潤也加大。六，土地沒有帶來任何現金流，但是新房要是不在我想要的價格賣出，我還可以收回出租。綜上所述，我有足夠的利潤空間去減價競爭。因為不貸建築款，能夠做多少就看我的資金回籠。還有，維持一幫subcontractor公司跟我，享受一下做“救世主”的“虛榮”（因為他們很少有工開）。
有人說，要是市場價格跌破你的建築成本怎麽辦？說實在，我不擔心在我這個區會出現這種情況。就算出現這種狀況我也不怕。因為：一，我沒有建築貸款，要是缺錢，虧本賣掉我依然能收回部分現金；二，要是跌破了我的成本（請注意，我的地不是市場價買進來，是低成本developing來的），就是跌破了底價。隻要我資金頂得住，我就可以拿來出租，不必賤賣。
為什麽我說跌破建築成本就是跌破了底價年？有一位網友提到他那裏在一個還在發展中的城市，有3千sf，2年新的房子二十幾萬可以買到。我認為已經跌破底價，買入沒什麽風險，隻要能出租並維持正的現金流。
房地產的價格或者市場主要由三大因素影響。判斷當地的房地產是否過熱或者到底也可以從這三方麵去考慮。就是：一，購買能力（affordability）,就是看當地居民的收入能否支持這些房價。對於這一點，一般人很難去調查和計算。這時候你就可以從貸款市場的變動來分析。比如說利息降低，首期付款要求低，銀行容易放貸，那麽就是affordability增加，對房價的支持力升高。二，租房與買房的支出比較（alternative living arrangement），就是單獨從經濟上考慮，同樣的房子是租房還是買房花的錢多。假如出租房的錢比買房（每月貸款的支出）還要高，人們很快就會選擇買而不是租，隻待信貸市場有所鬆動，房價馬上就回升到合理水平。也就是那個地方的房價已經見底。三，重新建同樣的房子的費用與市場上現有的房子的價格比較（replacement cost method）。假如現在在市場上買到的都低於重新建的成本，那麽在價格回升之前是不可能有發展商或者建築商再建房的，所以這個也是一個判斷房子（尤其是新房子）是否已經跌破底部的重要指標。這三點不是我的發明，基本上是大部分經濟學家的共識。我隻不過將其歸納和簡略說明。我做平均每平方英$100的估算是取大約中間值。請讀者注意，我這裏說的市場都是將沒人住的“鬼城”排除在外。
5-d）出租房與轉手買賣的調整和轉換
我常常將新建房子與舊出租房轉換。例如，將原來的出租房賣掉，將新建築好的房子出租。為什麽呢？主要是從稅務考慮。因為建好就賣，當年就要付Ordinary business income稅，而建好出租超過一年，我隻需要付Long term capital gain（現在是15%）。這兩者的稅率差對我的影響有多大呢？對高利潤的物業，就算賣出價一年後下降15%對我來說還不過是even（跟馬上賣出扣除稅差收回的錢一樣）。所以，一些高利潤的物業要不是做1031 Exchange，就是出租超過一年再賣。
6.怎麽用好現金這個“王”
大家都知道“現金是王（Cash is king）”這句話，特別是現在全美處於通貨緊縮的時期。但是，怎樣才能顯示現金是“王”呢？那現金就睡在那裏像懶貓一樣等待，一直到通縮期過去可不是“王”；而到外麵跟大家一塊排隊搶東西，例如搶房，那也不是“王”。王就要有王的樣子。我自己的宗旨是什麽時候都不“搶”。就算是房地產最熱門的時候。因為什麽東西一到多人搶，價格就到了市場價了。無論在拍賣上還是在MLS上，我已經經曆過很多這樣的例子。例如一個價值50萬的房子，開價（bid價或者MLS上麵要價）20萬。就吸引了很多的注意力，最後競投到的價格就一點都不便宜。有一本書叫《How to Sell your Home in 5 Days》(by William G. Effros) ，教的就是這一招。叫你要賣房子時，將價值50萬的房子登廣告開價20萬到25萬，一定會吸引很多買家，並且最終一定會以市場價賣出。我的觀察和體會是，使用這一招的屢試不爽。
你要是有“王”在手去搶什麽呀？要是隻用現金買，又不貸款的話，你的“王”不是用完一次就沒了嗎？想想我們生活中的例子，幾個男生同時喜歡上同一位女生，大家一塊“搶”。最後“抱得美人歸”的那位贏了嗎？就算那位得勝者本身條件很好，恐怕也是被“搶”的那位從此就是“王”了。
可能有人要問，那你說怎麽辦呢？隻有盡量挖掘和看別人沒看到的潛在價值。這種機會有多常見？非常常見。因為除Condo（包括Townhouse）以外，差不多每個物業都有其獨特性，也就是給你判斷的空間（因為Condo和Townhouse都可以比較隔壁同樣size的unite賣出多少錢就可以確定）。有哪些例子是看別人沒看到的？例如，一個四間房而隻有一個洗手間的house，你看到有地方可以加一個洗手間，這就全部提高它的價值。還有更複雜一點，一個SFH，但是整個區已經改Zoning為Duplex甚至更多，你有機會在旁邊建多一套。這些隻是例子。我常常是買下沒人要的房子從而增加它的價值。這個利潤有時可能很大。也許有人說，在些例子都要太多經驗。其實不是，需要學習倒是真的。再說一個真實的例子：有一次在Foreclosure拍賣上，大家都去bid那些看起來利潤空間很大的房子。我不參加那些競投，因為我知道不可能低價拿到。我去bid一個開價13萬的房子，而我認為簡單裝修一下它值25萬。結果沒有一個人跟我bid，我就One dollar over拿下。旁邊就有人等著要從我手上買過去。最後21萬賣給他。時間30天（買進和賣出）。為什麽那個人等在旁邊而不去拍賣？他沒現金。他告訴我他跟蹤這個房子很長了，來到拍賣場就是想看誰買下然後從他手上便宜點買過去。這種例子經常發生。這種時候的現金才是真正的“王”。買Short sale，買REO都一樣，找到有潛在價值而又沒人搶的就可以發揮King的作用了。
我自己的原則是永遠不買市場價的物業（看錯的除外）。即使在房地產最熱的時候也是這個原則。在目前我們當地這個市場下，沒有40%以上的discount我不會買。
想有君臨天下的“王”者之風，必須靠發揮自己的能力努力打拚出來，要不然就是軟弱無能一事無成的“阿鬥”式的“王”。
7.財富就在你身旁
怎麽樣可以做到對你的目標市場熟悉?怎樣才能對一個物業的價值作出快速的判斷？一定要Focus，這一點我以前也談過。就是選定你附近的City甚至是Neighborhood, 反複調查、研究、比較。為什麽是附近？隻有這樣你才有充足的時間和機會去了解當地的經濟狀況，業主變動情況，哪一類的物業賣出什麽價錢，放在市場上多少天，租房的都是些什麽人，他們開什麽車、附近的學校、治安等等。住在大城市中心的或者很好的Neighborhood周圍可能機會不多，你就可以選附近的。 這就是為什麽我隻買從我家出發，開車不超過30分鍾的範圍。就這個範圍現在每個星期Foreclosure schedule sale 約300（整個County 約400），在MLS上我設定的目標物業，每星期新出來20幾個。我看到的 Good deal已經多到我買不完了，我還需要或者還會開車幾個小時去別的陌生區去買嗎？
還有一點想給初次接觸房地產的網友一個忠告：買外地的投資房一定要做充分的Home work，並且要有陪上比買你附近的投資房更多的時間和精力的準備，假如你想做好的話。別指望那麽簡單買完去一兩趟，其它就等著收錢了。房地產之所以說是Local性，從另外一點來說，就是因為不像股票，外地都很容易操作。
有人說做房地產一定要到財經中心、經濟中心或者政治中心的城市去做才能賺錢。我說，房地產做得好的，哪裏都可以賺錢，什麽時候都可以賺錢；做得不好，無論在哪裏做，無論何時做都可能虧本。在房地產熱的前幾年，我碰到太多做flipping的虧本，舊的離開，新的又來，照樣虧損而去。而現在，我們區是一個下降的市場，我同樣看到行家在賺錢。
“山不在高，有仙則名。水不在深，有龍則靈”（先不說我自己，以免“自吹”）。大家知道在投壇上有一位老行家，住在不到二萬人口的“城市”。可是他開發的土地差不多200 個lot，他擁有的出租unities近100個。他那裏是政治、文化、金融中心？或者大城市附近？都不是。是美國中部的一個小地方。我牢牢記住8年前我上“商業房地產”課的老師（一個大房地產發展商的CEO）的話：在房地產行業裏，你要是達到了專家的水平，無論你在何處，也無論你在何地（指的是民主自由和法律健全的國家），你都能賺好錢（make good money）。
大家聽過一個賣掉自己有金礦的物業出去尋找金礦的故事嗎？說的是在美國掀起淘金熱時，田納西州有一位秘魯移民，變賣了他擁有6公頃山林的居住地，前往西部尋找金礦。在他花費完所有家底，沒有找到任何東西的5年後，重返田納西。這才發現，原來" h- V" X& ^6 a% s) b被他賣掉的那個物業就是座金礦。如今這座金礦 仍在開采，它就是美國有名的門羅金礦（Monroe gold）。這個故事的道理是明顯的。朋友們，別舍近求遠了，財富就在你的身邊，隻要你努力就可得到。不要指望聽別人說那裏那裏最好，跑過去就投資，就開始祈禱它升值。再說一遍，要是你做足功夫，哪裏都可以賺到錢；要是你沒做足功夫，哪裏都可能會丟錢。不要試圖想跑去某個地方買房子就比在當地賺錢更容易。
8. 成為房地產專家必經的三重境界
靠運氣或者聽別人的一次意見就可以成為一個行家裏手是不符合實際的想法。學習是必要而且重要，但不是一次就可以完成。而是要不停嚐試，Practice。多問為什麽，多做獨立思考。在不斷的實踐和學習中完善自己。當你到了一定的程度，成為房地產“專家”時，你就會發現，原來Good deal到處都是，金礦就在你的腳下，不必舍近求遠。怎樣才能到達這種境界呢？我想用近代中國著名學者王國維在《人間詞話》中的一段話來說（請注意，下麵說的不是找對象或情人：-P）：
“古今之成大事業、大學問者，必經過三種境界。“昨夜西風凋碧樹，獨上高樓，望盡天涯路”，此第一境也。“衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴”，此第二境也。“眾裏尋他千百度，回頭驀見，那人正在燈火闌珊處”，此第三境也。
第一境是麵對房地產（物業）一籌莫展，心中惆悵萬分；第二境是艱苦而又執著地學習和摸索；第三境是經過不停的實踐和學習，最後翻然醒悟，獲得它的真諦。“金睛火眼”一看，原來身邊就有無數的Good deal。也是說，不要指望不經過努力一下就能達到第三境的高度。
（全文完）
以上是我個人意見，不一定正確，也不一定適用。如山謹注。
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參考：
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（1）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（2）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=41240
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（3）
http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626
我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（4）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200908&postID=15779
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
謝謝你的光臨和評論。
所以絕對信奉"你的腳下就有金子"!
謝謝你的意見和提醒。不過我不是很肯定你所指。能否說一下具體在哪裏我“未經個案調查而依照一般理論給建議”的？
小生十分欽佩您的才華，聰慧和勇氣。尤其是您的“掌握真理，廣而授之”的智慧已有聖道門徒的精神。在下慚愧不如
謝謝你的光臨和評論。是的，每個地方都會有所不同。但是，不同的地方隻會有不同的做法，也是一樣能夠賺錢的。看看你周圍成功的房地產公司就知道了。我這篇文章這部分主要是回應投資理財論壇是有人說隻有某些地方(例如政治金融中心等大地方）才是可以做房地產賺錢。
是的。要是你的資金能力不到，就找資金能力能達到的地方開始。但是，1）選定一個地方，不要今天選一個，明天選另外一個；2）要做了足夠調查並尋找到好價錢才買。這樣就可以降低風險。
謝謝你的光臨和評論。
我跟紅玫瑰一樣的疑問：為什麽不能refinancing？是否市價已經很低？Refinancing 應該是最好的辦法。另外，你的equity和信用卡怎麽要$3500那麽高？出租房應該回報不錯吧，要是你放20%down的話。
1。 去年買了一個REO，SFH，用的自住房裏的equity和信用卡，總成本$160，000, appraisal值$230,000-$250,000, 已出租$1,600/月，很穩定，沒法refinance,於是每月付equity和信用卡要$3500,加上自住房mortgage和地稅，快折了。嗚嗚。
2。現金和信用卡額度都沒了，想買其他的房子也沒有辦法了，隻有Hard Money一條路了。我在los angeles, 房子價格都很高。
懇請如山大哥不吝賜教，指點迷津。現在我隻好再找工作以付每月超$6000的固定支出，請問在貸款放鬆之前，應該怎麽繼續我的房地產事業呢？我是鐵了心要走這條路的。