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試談房產投資回報計算和評估物業價值的方法以及應用(1)
如山
（2009年8月5日）
這些天論壇上關於投資回報的貼子和討論很多，這是好事。作為以賺錢為目的的投資者或投機者而言，搞清楚一些最基本的概念是非常有用的。孫子兵法說：“夫未戰而廟算勝者，得算多也；未戰而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況無算乎？吾以此觀之，勝負見矣。”
下麵就介紹一下我所知道的與房地產有關一些計算方式以及應用範圍和我在實際當中怎樣決定一個房地產值不值得買的想法和做法。至於理論計算概念，我盡可能將其內容簡化。但簡化也許有不夠嚴謹的地方。就我所知，在CND房地產線上有MBA教授，在投資理財論壇上最少有4位MBA畢業生。還有與商業有關的專業人員，並且有不少地主和房地產專家。有說錯的地方就請諸位同行專家指正。另外，我在這裏是想通過大家的討論，讓讀者有更加清楚投資上的財務概念。要是說錯，也敬請懂行的給我糾正，而我就可以從中得益。如山先謝謝了。
評估房地產投資回報的計算方法簡介
1. Cap Rate（資本回報率）
很多網友的文章（貼）和我的文章（貼）都多次提到這個概念和例子，在這裏就不重複它的定義了。現在說一下它的應用。正如有些網友已經指出，Cap rate在實際上是更多地是應用於評估Apartment、辦公樓、商店等商業物業。因為這些物業是以每年租金Income作為主要評估標準的，雖然這些物業在每年租金Income不升的時候其價值也升（其原因不是這裏要討論的內容）。商業樓宇的賣家常常用來計算要價（Listing price）。例如，一個商業物業每年有20萬的淨租金收入（Net rental income，不算利息費用），要價多少合適呢？看旁邊類似物業要價大約是5%的Cap rate，那麽這個業主用5%Cap rate來算，得出他的要價應該是4百萬（要價=$200,000/5%=$4,000,000）。但是，就算是用於評估商業物業，Cap rate往往也不是一個最重要的指標，更不是唯一的指標。給大家一個例子，有一段時間我想把幾個利潤高的出租房賣掉用1031換成一個商業物業，我進行了半年多的商業物業的調查。當時是房地產最熱門的時候，好的商業樓宇，Cap rate達到4%的馬上就被人搶去。但是一些Cap rate7%的Apartment，放了超過一年也沒人問津。我到那裏一看，怪不得，整個就像難民營。從數字看是有好的租金回報，可是普通投資者誰看誰怕。
住宅（Residential）的價值不是以Income為主要評估標準。但是為什麽也被一定程度的使用呢？因為作為長期持有一個出租的住宅（包括SFH、Condo、Duplex和4Plex）,其租金回報也是總體回報的一部分，雖然常常是（或者投資者希望是）總回報中的小比例。
之所以說不能單用Cap rate，是因為這個數字既不反應利息成本對投資的影響，也不反應物業賣出的可能價值。不能光看Cap rate就能判斷是否值得投資。
2.1% Rule（百分之一規則）
1% Rule被一些投資者使用作為簡單判斷投資房是否值得買入的標準。有些書也提到（注1和注2）。它的定義是每月租金除以買入價要大於1%。比如說租金是每個月$1,000的物業，價錢不能超過10萬（10萬以下才買）。但是由於這個算式不考慮物業的費用（稅、保險、維修等等），太過粗糙。所以不被廣泛使用。
3. P/MR (價格與每月純租金比)
老實說在我讀過的所有房地產書中還沒看到用這個公式的。隻有在投資理財論壇上才看到。所以應該可以算是米大的獨創（也可能我孤陋寡聞，有知道的請指出）。請注意，這個公式的MR是指每月的純租金收入，不是Gross rent，請看米大博客上的定義和論壇上的應用。因此，這個公式是由Cap Rate轉換而來，與Cap rate的概念和使用完全相同，隻是數字看起來不一樣。例如，說P/MR=100就是Cap rate=12%。P/MR=150 就是指Cap rate等於8%(這是很簡單的數，大家可以算一下)。既然與Cap rate的概念完全一樣，就不用再說一篇它的使用。
4. Return on Equity (簡稱ROE，權益報酬率)
ROE的定義是淨利潤（Net income）除以權益 (Equity)。這個公式考慮了資金成本，也就是利息對投資回報的影響；同時也考慮了物業價值的變動（升或降）。但是，權益 (Equity)的定義是這個物業現在值多少錢與所欠貸款之差，並非指一開始所投入的現金或者有多少現金被占用。例如，買入10萬的物業，借款8萬，投入現金2萬。一年之後（剛剛滿一年的那天），你的物業市場價值11萬，一年之中租金的純收入是6千(減去了利息等費用)，這一年之中你的mortgage又paid down了本金1千，那麽你那一天的權益 (Equity)是3萬1千（$110,000-$80,000+$1,000），而不是2萬（原來投入的現金）。ROE=$6,000/$31,000=$19.35% ,而不是$6,000/$20,000=30%。物業升值快於現金流進的速度，ROE就減少。ROE的減少意味著這個物業有更多的可用資金在裏麵。換句話說就是財務杠杆使用率降低。這個公式的衡量標準的困難在於本金是每個月付的，而到年底的市場價值也隻是估計。因此ROE又被稱為帳麵權益報酬率（Return on book equity）, 是會計報酬率中的一種。 更多地用於專業人員的多種評估方法之一。
（未完，待續）
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
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注1．Rental Houses for the Successful Small Investor-by Suzanne P. Thomas,2002
注2. Buy, Rent, and Sell- by Robert Irwin
這個很難說。要是從你給的數字來看（裏麵也沒有房地產稅、保險和維修費用、多少年的樓等資料）就不太好。但是你離退休還有多少年和到時候的租金和所有相關費用上升多少都是決定其回報的因素。