我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（3）

我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（3）

 

如山

 

（2009年8月11日）

 

5.  我自己的對策

 

我現在跟大家聊聊我是怎麽做房地產的（我的其它文章已經有部分），以及在目前這種形勢下我又是怎麽做的。當然，我的內部外部情況與你們都可能有很大的不同，隻是給你們一個例子做參考而已。如果對讀者有一點啟發，也不枉費我碼字之勞了。

 

首先，我定義自己為一個房地產商人。我做房地產分開兩部分（分開為二個公司）：一是作為出租，也就是長期投資。這方麵我隻持有SFH，不持Condo，也不持Apartment（至於原因，我以前的文章已經論述）；二是作為轉手買賣（Trading）。Trading部分又可分為三種不同內容：1.Flipping，買進房子進行裝修，然後再賣掉。這種做法在我剛開始做房地產時比較多，後來慢慢減少。現在一年也就一個到兩個；2.建築新房子（Builder），建好房子然後賣掉。我不幫別人建，我隻在我自己買入的地建，建好後賣；3.土地開發（Land developing）。將一塊大片的地分開成幾個或者十幾個Lots（我目前能夠做到最大的隻是分到十幾個Lots）。但是對長期投資和打算短期轉手的並非一成不變，而是根據具體情況而調整和轉換。

 

5-a) 出租房

 

我現在所擁有的出租物業（SFH）是我擁有最多時的一半。由2006年開始我就再沒買入過單純出租的房。為什麽呢？房子的價格上升太快，而租金的上升跟不上，就造成了現金流的變差，所以我停止買入單純出租。我為什麽又減持出租房呢？一來房價上升太快，必然有泡沫，有很大的下降可能。任何市場都是這個規律: 當急升時，下跌的隱患就同時加大。當然，到底什麽時候下降，下降多少，其實沒有人說得清楚，但是可以分析它的機率。加上當時讀了Robert James Shiller的文章說全美房地產泡沫有40%以上。二來我由於進入了做發展商和建築商，也需要大量現金。建築商用貸款是可以，但是利息（連同手續費）比出租房高很多。而做土地開發的利息成本就更貴，而且占用資金周期很長（從一年到幾年）。因而用貸款去做土地開發其風險就增大，尤其是看到市場上升過快時。所以我不用貸款，隻用現金投入這部分。三是累積在出租房裏麵值淨迅速增加，要是用refinancing的辦法抽出來，出租房的現金流就很差，不安全。而現金投放到土地發展加上建房，就有高很多的回報。

 

可能有人會問，既然你也能看到市場的走向，為什麽不在它開始跌的時候，或者是現在把全部的出租房賣出去，然後在最低的時候再買回來呢？這裏我有幾個考慮：一，我在房地產高峰期看到市場的下跌的隱患，我當時對當地市場的估計是20%到30%的下降幅度，沒有估計會達到40%。就算是當時我告訴過很多同行這一點，也沒人相信我們當地會有20%的跌幅；二，我所買入的出租房基本上都將所有原來放進去的現金cash out。並且由於幾年前所固定的低利率，盡管今年以來出租房的空置率上升，但全部都依然能維持正的現金流；三，原來的出租房利率都固定在6%以下，但是現在要再借款的話，我的出租房的利率都在7.5%以上；四，一進一出（賣出再買進）的費用（傭金、銷售稅和簡單裝修等等）最少扣掉10%到15%左右的成本。五，因為我qualify Real Estate Professional, 出租房的損失額不受限製。而這些出租房每年給我帶來六位數字的Expense deduction。這每年給我的稅務利益是很高的，所以也不會一下子賣掉全部出租房。有人可能會說，出租房折舊所省的稅以後賣出時也是要付的。是的。不過，a) 折舊費用現在抵消的是Ordinary business income，以後我要付的是Long term capital gain，這裏差別滿大；b）就算現在所付稅跟15年後所付稅金額一樣，但是錢的時間價值（money time value）已經有很大差別。比如說15年後的10萬可能等於現在的5萬或者更少。C）我可以在沒什麽收入（或者收入變小）的時候將這些出租房陸續賣出。六，我既然不能準確知道房地產價值什麽時候是底部，也不能清楚知道什麽時候利息會升、通貨膨脹會到，我還是維持現在的低貸款出租房比較有利。因為長期而言，房地產還是抵抗通貨膨脹的有效工具。這基本上已經是所以經濟學家的共識。 

 

那麽我現在會不會繼續買入出租房呢？也不會。原因如下:一，我現在做房地產的主力放在土地發展和建築。主要的利潤和機會還是在這部分；二，人的時間精力有限，也不想太辛苦；三，今年以來我的出租房空置率上升，租金明顯下跌，所以現金流量會比預期的繼續向下；四，銀行繼續收緊貸款，我的出租房loan早就超過10個，一般跟我沒長期關係的銀行根本不會貸款給我做投資房。今年年頭（2009年）還有三家本地小銀行願意貸款給我買投資房，現在隻剩下一間勉強可以。為什麽說“勉強”呢？要我放40%以上down，利息7.5%以上。我雖然從2006年以來就沒怎麽貸款（最後一次是2007年買建一間破房子連同一大片地來做開發時貸的Rental house款），但是我一直保持跟本地的銀行聯絡，以掌握當地貸款市場動態。因為貸款市場對房地產市場影響重大。

 

綜上所述，我現在暫時不打算買入出租房，也不打算全部或者大部分賣出。最大的可能是將原來的太舊或者地點不很理想的出租房賣掉，換入自己新建的房來做出租。從一些網友的報道來看，某些地方能夠買到Cap rate15%以上，而且也不是沒人住的“鬼城”，並且已經將空置率的因素考慮進去，貸款利率也不高（6.5%以下）話，我也看不出為什麽不值得買。這種情況在我的範圍（同一個County，開車不超過半個小時）沒有。

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參考：我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（1）

http://blog.wenxuecity.com/myblog.php?blogID=43626

 

我對房地產價格趨勢和應對策略的一點看法（2）http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=41240