房產多少事，都付笑談中
也無風雨也無晴
房屋拍賣會（foreclosure auction）的故事（三）-在美國經營房地產
如山
（三）烏龍的業主還是烏龍的律師？
又是一個緊張而熱鬧的星期五。隨著房地產市場的加熱，拍賣場上的氣氛也越來越熱。我參與競投一個被第二按揭拍賣，起拍價 $10,360的房屋。經過十幾個競投者一番激烈的競投，我以$35,600 投得。連續五個星期的空手而歸，總算讓我又做一回“大爺”。
照例，等到第21天，我前往收樓。
敲門後出來一位女士。接受上次的教訓，我先驗明正身。
“請問A先生與太太在嗎？”
“我是，請問。。。”
“我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主……..” 還沒等我背完我的台詞，她先生已經加入。隻見他們連連搖頭。
“ 搞錯了，完全搞錯了”。A 先生慢條斯理地說。
什麽？我又搞錯了？不會吧？拍賣前我反複查對地址，上來我先對姓名。那又是錯在哪裏呢？難道我真的象我們鄉下所說，千次笨x，沒一次相同嗎？不過每次笨都相同的話，這人也無可救藥了。這次要錯也不會是相同的錯吧。先自我安慰一番，定定神。
再看這對中年白人夫婦，男的長得高大斯文，說話慢條斯理。女的也是凹凸有致，該多的地方多，該少的地方少。看著就順眼，讓人覺得可信賴。怎麽說也不象是在鬧離婚，或別的原因丟下房屋不管的人。且聽他們怎麽說。
“幾個月前我們是收到了foreclosure 通知。不過之後我們解決了。不可能有什麽foreclosure了。一定是有人搞錯了”。A 先生說得既清楚又堅定。
“那你現在每個月都在付貸款？”。這是個關鍵點，根據本州的法律，從業主停止付貸到拍賣不能少於120天。要是他們每月真的還在付貸款的話，foreclosure是不能進行的。我想搞清楚到底是誰和那一步錯。
“對，每個月都在付貸款。我有全套文件在”。他一臉篤定，充滿自信。
那聽起來是Trustee 與 Lender 沒做好資料更新，稀裏糊塗地拿人家的物業去拍賣了。這不是沒有可能。我就經曆過兩次，在完成拍賣後的幾天，Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣，把錢退回給我（不過那兩次不是拍錯）。還有一次就離譜
了，將應該被拍賣的房屋的鄰居的房去拍賣。也是直到收樓的那天才被發現。
看來我又是白忙一場了。不過，我競投下來的價已經是市場價的80%，加上裝修，馬上轉手獲利的空間不大，隻有出租來守才比較合理。所以這並不是一個特別好Deal。回頭問Trustee退錢就得了。這樣一想，我就坦然多了。
接著我跟他們聊了起來。我先讚揚他們前院的美化搞得很好，告訴他們我就是看中這點才高價都投的。他們很得意於自己的功夫。得，乘著這好氣氛我想多了解些他們的背景資料。我還是有點不死心，我又把話題兜回Foreclosure上。
他很坦然地告訴我，半年前因為丟了工作，付不起貸款，被發出Foreclosure 通知。所以申請破產保護令第十三章 (Chapter 13), 進行債務重組。現在有新的工作，但錢還是通過破產法庭轉付債權人。他接著就問我，可否告訴他的房屋在拍賣會上競投到多少。我告訴他們是$35,600 投的是第二按揭的拍賣。
“什麽？$35,600？$35,600能買下這樣的房？我這房最少也值$320,000！哪裏有這樣的好買賣請告訴我，我也想去買。”
“不是。$35,600 隻是投第二按揭 K 銀行（房屋淨值貸款）的Trustee sale。你的屋還有第一按揭B銀行的Lien $220,000 在上麵。也就是說，假如這次拍賣程序不出問題的話，我的成本是 $$255,600。”看他滿臉疑惑。我向他仔細解釋了Lien 的位置（Position）關係。你不付B 或K銀行的貸款，任何一個都權拿你的房去拍賣。
他臉色開始有點緊張， 反複問我為什麽K銀行有權拿他的房去拍賣。我告訴他兩者在Foreclosure 上有同等的權力，因為他簽給B和K銀行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上麵都有foreclosure條款。說著說著我覺得有問題了。他說他一直在付款，是否隻是付B銀行而不付K銀行呢？
“你是否肯定都付了B和K銀行的貸款了？或是隻付B而沒付K銀行？”“你有沒有收到過K銀行的foreclosure通知？”我緊追著問。
“我專門雇請律師S來處理破產申請，停止foreclosure，以及債務重組後的付款事宜。她不會搞錯的。你可打電話問她。……我欠K 銀行才8 千多元，怎麽就能轉移我房屋的所有權呢？……” 他越說越激動，開始重重複複。我終於聽明白問題所在。他們原來真的沒付K銀行的每月利息。
第十三章（Chapter 13）的破產保護法是允許你用一個付款計劃（3-5年）分期付清部分或全部債權人的欠款。但對以房屋做抵押欠款，隻允許你分期付清由破產申請日起以前的欠款。破產申請日後，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一樣。對麵臨foreclosure的欠款人，它能起到暫時停止foreclosure進行的作用。這就是為什麽一些欠款人在靠近拍賣日，甚至在拍賣日的當天提出破產申請（我們當地拍賣開始於10:00am，他們在9:00am到10:00am遞申請）。Trustee在開拍之前沒有及時更新資料的話，就會造成拍賣無效。那就是我上麵提到的兩次在完成拍賣後，Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣的原因。這是題外話。
事後在與A太太的閑聊中，得知原來他們以為K銀行的欠款金額小，就跟信用卡的欠款一樣，由債務重組計劃一起來處理，不理睬K銀行的幾次foreclosure通知。至於當時K銀行的每月付款是他們自己付，還是由他們雇請來處理破產的S律師統一支付，就語焉不詳。
言歸正傳，當我搞清楚他們因為沒付K銀行的貸款而房子被拍賣時，我理
理直氣壯地陳述我的態度：
“K 銀行的拍賣行動沒錯，這個所有權的轉移已經合法完成。我們公司就是新業主。從今天起你們是非法占據。但考慮到你們之前不知道這個事實，我們可以給你們一定的時間搬出。”
“不可能！…..我不相信…..我們有律師！…..我們房屋的所有權不可能已經轉移….我要到法庭上跟你們打…….”。他提高聲調，臉色發清，語無倫次。
不過我真怕他提起訴訟。就算Trustee 的程序沒錯，他也可以用法庭或其他辦法很容易拖上一年半載。因為本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 來foreclosure，不用經過法庭的程序就可以將違約房產拍賣，所以很容易被挑戰（有些州是通過法庭的程序來拍賣 -Judicial foreclosure。房產被拍賣以後就是最終定局，不會被挑戰。）。就算Lender 和Trustee都沒錯，銀行（Lender），Trustee 和 成功競投者都怕訴訟。更何況，我拍下來的價已經是市場價的80%，加上我所投入的時間，精力與金錢，就算我最後贏，也不值。再想想他們，也是夠冤的，K銀行的貸款本金不過8 千多元，每月付款不過幾十元，foreclosure拍賣上說的過期利息隻是幾百元。他們隻是因為不懂，或者過於信任他們的律師而造成的這麽大的錯誤。
孫子兵法雲，“不戰而屈人之兵，善之善者也。”我決定用優惠的條件來換取他們的配合。主意打定，等到他稍稍平靜下來，我用緩和而友善的語氣開始陳述我的方案。
“我完成明白你們現在的心情，也非常同情你們現在的處境。可是我沒法撤消這次拍賣。但我願意全力幫助你們，隻要我投入的3萬多可以收回。你雇請一個律師來處理是完成正確的，她/他會提起出最符合你們利益的解決方案。在你們跟律師商量時，請考慮我的以下方案：第一，假如你們的律師能找出這個拍賣有程序錯誤，或K銀行同意退回我的款，我同意簽和解協議（settlement agreement），將業權（Title）還給你們；第二，我以我的買入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )賣回給你們，你們負責所有的相關轉移費用；第三，假如第一與第二不可行而你們又想繼續住在這裏一段時間的話，我可以租給你們，價錢按市場，時間多長由你們決定”。說完我拿出名片遞給他，稍稍加重語氣：
“ 由於你們有代表律師，我不會再直接與你聯絡。由今天起一個星期之內，假如我沒接到你們的回應，我將會采取進一步法律行動”。說完，我收兵回朝， 等待下一回合。
三天後，他們的代表律師S來電, 問我能否將Trustee’s Deed 傳真給她。我傳真了給她。我當時就有點納悶，要證實這個產權轉移很容易，我隻需2分鍾的功夫就能在網上下載，作為律師，難道她不會嗎？
又過了兩天，我收到她的來電：
“我的客人想問你能不能租給他們幾個月。因為他們現在很難搬走。你知道，他們有破產與foreclosure 的信用記錄，到那裏都難租房”。
我一聽，頓時心花怒放。他們總算接受這個事實，不給我帶來訴訟的麻煩了。
我趕緊說“當然沒問題！多少個月由他們定”。“我們什麽時候可以簽合同？”
“大概三天吧，我會聯絡你”。S律師答道。
第四天，仍不見S律師的電話。我打過去問。S律師說還沒找到他們簽字，要求我給她多幾天時間。幾天後我沒聽見任何音信，再打電話時就完全找不到人了。一個星期之內，我嚐試不同時間，留言幾次，均沒人回應。
不知道發生什麽事，我不能再等下去。趕緊聯絡長期幫我做驅逐（Eviction ）的律師F，開始驅逐的法律行動。我最擔心的是，他們停止支付第一按揭B銀行的貸款，然後B銀行再次拿這個房屋去拍賣。同時，請F 律師幫我查是否有人還在付B銀行的按揭。次日，F 律師打來電話說，他們通過破產程序還在付B銀行。“非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）”。是呀，第一按揭這麽高額 都在付，而第二按揭這麽小額不付。
又過一個星期，F 律師來電，說S律師聯絡他，A先生與太太已簽好租賃合同。F 律師問我想簽租賃合同還是繼續 Eviction。我選擇簽租賃合同。
自此，A先生與太太在那房子再住了一年半才搬走。期間我們有良好的互動。夫婦倆對我的幫助再三表示感激。談話中A太太多次提到要告S律師。最終告沒告，不得而知。
題外話：我也有過很不愉快的雇請專業人士的經曆。我的體會是，每個專業人士/公司都應該有他特別熟悉的方麵，不可能每樣都熟悉。我總是試圖找到隻做一樣的。例如，同樣是“Eviction”律師，我用不同的律師去處理foreclosure後與租客的Eviction。凡是聲稱什麽都做的，我都不列在考慮之中。這個原則我應用於雇請所有專業人士，包括律師、醫生、會計師、工程師、建築師，以及我現在作為建築商（Builder）所雇請的所有轉包商（Subcontractors）。
聽完這個有點過長而嚴肅的故事以後，我跟你分享幾個發生在拍賣場上的小故事，看看一些人的競投價是怎麽出來的，說出來都令人忍俊不禁。請耐心等我慢慢道來。敬希繼續留意。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
謝謝你的光臨。你在外麵說了一個不同例子，我看到一些亂答的貼，我不再跟了，不想針鋒相對指出他們的錯誤理解。
對於這個例子，要看到很具體的文件，也許要谘詢律師，才能說贏的可能性有多大。但是，要是1萬左右在auction上能拿下，我會bid。因為2年時間可以贏20多萬，而成本很少。要是不贏，bid下的1萬也是能夠拿回來的。
3萬是1ST LOAN,後麵還有2ND LOAN 26萬多.據推測估計是貸款銀行查TITLE的時漏掉了.反正出錯了.或少簽了讓3萬變成2ND 的文件.或簽了沒有去RECORD….總之現在情況就是3萬是1ST LOAN.按法律,買主後麵的LOAN都不用管.
這樣的房子買下來,雖然有巨額利潤攢,但是估計要打1,2年官司.貸款26多的銀行會告TITLE 公司,順帶連屋主也告了吧.估計在官司沒結束前也不能賣.還得搭上請律師出廳費…
一般人還是不敢買,太麻煩了.
請教如山大師,您會買嗎?買了該怎麽做?
這樣的情況據說在我們這個區,幾年才遇到一次.
謝謝小平同誌（我不是“同誌”：-P)
謝謝水粉畫的美譽。