房地產經紀人報稅時的稅務要點

房地產代理稅務要點  

 1． 房地產代理是「僱員」(EMPLOYEE)還是「自僱者」(SELF-EMPLOYED)？

  「僱員」一般都是拿W-2表，由僱主付一半社會安全稅，自己付一半，並在工資中預先扣起稅金；「自僱者」則拿1099表，僱主不付一半社會安全稅，也不扣起任何稅金。

  原來稅例上不隻有二類身份，其實有四類﹕

  · 「僱員」(EMPLOYEE)

· 「自僱者」(EMPLOYEE)或「獨立合約人」(INDEPENDENT CONTRACTOR)

· 「稅法上的僱員」(STATUTORY EMPLOYEES)

· 「稅法上的非僱員」(STATUTORY NON-EMPLOYEES)

  保險從業員大多是屬於「稅法上的僱員」，但房地產代理則大多數是「稅法上的非僱員」，在聯邦稅例上，隻要收入大部份是按買賣交易獲得傭金收入，並與經紀有一紙合約訂明是「非僱員」，便屬於「稅法上的非僱員」。

  「稅法上的非僱員」有以下特點﹕

  · 僱主不需要從收入中扣起預繳稅

· 僱主將發出1099-MISC， 而不是W-2

· 要用SCHEDULE C報稅(收入與扣稅項目)

· 要繳付「自僱稅」(SELF EMPLOYMENT TAX)，包括社會安全退休稅和醫療保險稅兩部份，前者約為$97,500收入的12.4%，後者為全部收入的2.9%。

· 不合資格領取失業金

· 可將與生意有關的費用扣稅

· 可利用「自僱者」的退休儲蓄計劃(如SEP IRA)，將部份收入延稅。

  2． 交通(汽車)費用是最重要的扣稅項目

  汽車費用可以直接為你減少要付稅的收入，通常是房地產代理最大的扣稅項目，但也是稅局最注意的項目，因為除了扣稅金額頗高之外，也最容易被誤用。但即使被稅局查稅的機會較高，你還是可以合法的去利用這項扣稅優惠的。

  a. 兩個扣稅的方法

  i. 實際(真正)費用方法(ACTUAL EXPENSE METHOD) ― 讓你扣除真正用在業務上的費用，例如﹕汽油、洗車、保險、維修、過橋費、利息、稅金、折舊等開支。

  ii. 標準哩數方法(STANDARD MILEAGE METHOD) ― 讓你用一個國稅局指定的每一哩標準費用(2007年是每哩48.5仙)，業務使用的哩數乘該標準費用便是扣稅金額；此外，貸款利息、稅金和過橋費用亦可加在扣稅金額上。

  這兩個方法那一個較好？要看幾個情況，你可以選擇對你最有利的方法。一般來說，假如你的汽車成本在二萬元以下，加上你每年起碼有業務用途起碼15,000哩，使用標準哩數方法可能較佳，而且比較方便。使用實際哩數方法需要保留更繁重的使用記錄。

  請注意﹕你隨時可以選擇實際費用方法，但是你一旦選擇實際費用方法，以後要改為標準哩數方法便很困難，需要國稅局特別批準。但假如你選擇標準哩數方法，要轉為實際費用方法便沒有限製。

  b. 保留正確的記錄

  當你報稅時，你需要正麵的回答這兩個問題，才能將汽車費用扣稅﹕你業務上的費用是否有記錄？這個記錄是否白紙黑字記錄下來？要在稅局查稅時安然渡過，必須有清楚、齊全和即時記下的記錄。

  有四個方法保留記錄﹕

  「完美一天記錄」(PERFECT ONE DAY LOG) -大多數會計師都喜歡這個辦法，就是每一天之內不論業務或私人用途，都記錄下來。

「90天記錄」(90-DAY LOG)，做法與上述相同，隻不過隻在90天內連續記下，然後計算業務用途與私人用途哩數比例，再用這個比例作為整年使用計算之用。舉個例，在90天內業務用途是6000哩，私人用途是2000哩，業務用途比例便是75%，全年75%汽車費用便算是業務用途。

「每月一星期」方法(ONE WEEK A MONTH)，做法與上述相同，但隻在每一個月內記錄一星期，應該盡量是同一個星期(例﹕每個月最後一個星期)。

「最簡易」方法(NO HASSLE METHOD)，是第一個方法的變種，但隻記錄私人用途，其他自然就是業務用途。
 
3． 第二個最大的扣稅金額是家庭辦公室(HOME OFFICE)

  假如你將家居中一部份作為辦公室，你便可以將與這個部份的費用作扣稅用，包括﹕房貸利息、保險、稅金、水電、維修、防盜服務、房屋協會月費、清潔等費用。但此項扣稅不能超過業務淨收入。

  要符合家庭辦公室扣稅，需要滿意以下三項條件﹕

  · 以家庭辦公室作為主要辦公室

國會近年放寬了「作為主要辦公室」的規則，隻要沒有另外一個主要的辦公室便可以，而且在家庭辦公室處理行政或管理工作都可以，不必一定要進行商業銷售活動。

· 經常地在該辦公室處理業務

稅例上沒有訂明「經常」的準則，但一般來說，每一天隻要45分鍾時間，每一個星期有四至五天，便算是「經常」。

· 該辦公室是單一(EXCLUSIVE)地作為業務用途

  什麽是「單一」呢？就是該地方沒有用來作其他用途。故此，該地方不應該有任何私人的物品，如﹕家庭照片、小說、電視、遊戲機，健身器材等等。

  你必須保留良好記錄。以下是專家們的建議﹕

  · 定時為該地方拍照，顯示是單一地作為業務用途，並加上日期。

· 保留全屋麵積與該地方麵積記錄。

· 在名片上顯示該地址與電話，最好有一條獨立電話線。

· 保留在家工作時間記錄