誰是美國房地產泡沫的最深受害者？

誰是美國房地產泡沫的最深受害者？

 

今天看NBC早間新聞，報道說美國房地產foreclosure的房子比去年增加了百分之三十五。什麽原因造成了這樣的局麵呢？由於房價的大幅度下跌，許多房主決定停止償還房貸，這些房主並非無力償還貸款，他們不願意再繼續支付貸款的理由就是房價跌破了他們貸款金額的某個限度。比如受訪的其中一對夫婦，在加州花43 萬美元買了一個condo，現在這個房子的市價已經跌到30多 萬美元。他們覺得要再繼續償付房貸是不明智的，從而選擇了walking away。還有一個很文明的名詞，叫作strategic default，我把它譯成“策略性放棄貸款”。於是這些被遺棄的房子都成了foreclosure 房屋而遊蕩在市場上。

據說，何時選擇strategic default 也是有講究的。如果房價跌到已經低於貸款（mortgage）的75%時，就該選擇walking away。因為這時如果不放棄貸款，那就要看需要等多久房價才能回升到貸款金額以上的價值，而這卻是個誰也回答不了的問題。當然，象這樣不負責任地不付貸款，拍屁股走人的做法，會給個人的信用記錄帶來一定程度的損害。然而，人們在金錢利益與信用記錄之間是需要有所取舍的。很多人便毫無顧忌地選擇了walking away。

NBC的這個采訪報道，讓我想起了住在加州的一位朋友小G。他們夫婦倆07 年在房地產的高峰時期，搬遷到了加州，出價一百萬搶到了一座已經有六十個年頭的老舊房子。誰想到，搬進去還不過一年，房價就開始嘩嘩地往下跌。每次打電話，小G都要嘮叨一番她的這個倒黴的deal。還好，她住的那個區很好，剛開始跌得並不怎麽凶。

到了去年底，終於還是頂不住了，現在，百萬的房子已經跌下去40% 還不止。大家給他們支招，那就學習老美，趕快把房子拋了吧。不說還好，一提仍房子，小G就急。“你們說得倒輕巧，拋了？能拋我不早就拋了。我們可是付了30萬的頭款在裏麵啊！”三十萬還真不是個小數目，那是他們兩口子辛辛苦苦工作十多年攢下來的呀。倘若把房子一扔，那三十萬豈不是打了水漂。小G說得也對，“我就是要守著它，我就不信它不漲。十年，二十年，我付不完了，傳給我兒子。”她話說到這，我不知怎麽就想起了愚公移山了。唉，瞧這房地產泡沫，都把人給泡成什麽樣兒了？

另外一位在東海岸的朋友S，在05 年花了五十多萬買了一幢連棟房，倆人把以前辛苦攢下的十五六萬全部兜進去了。誰承想買完房子的第二年，房地產就開始滑坡，房價一路下跌。朋友S逢人就憤憤地講，現在拿出五十萬，在他們那兒，都能買一個豪華的獨立別墅了。真是此一時也，彼一時也嗬。看看他的社區裏，到處插著foreclosure牌子的銀行拍賣屋，他心裏真是後悔不迭。早知如此，何必放那麽多的頭款呢？看來這買房子如何貸款也真是一門學問嗬。

在這場房地產泡沫危機中，自然是有人賺到了便宜，而有人賠上了老本。買房子如同買股票，誰也不敢保證自己總買低點。但是，以付最低的頭款來取得貸款應該不失為一種自我保護的手段。因為，貸款額和貸款利率都不是一錘定音的，如果日後覺得不合適，還可以通過重新貸款（refinancing）進行調整。

今年初，《時代》周刊曾有人撰文討論“策略性放棄房貸：不負責任，不道德，但卻是一種最佳策略”。作者在文中指出：“當你的貸款遠大於你房屋的價值時，也就是通常所說的房貸灌水，一般有兩種選擇。一種是繼續償付貸款，這樣你就相當於在不停地遊泳，遊啊遊，直到浮出水麵。要遊多久才能浮出水麵，沒誰能告訴你。另一種選擇是停止付貸，跳出遊泳池。這樣你就無需再擔心還要溺水多久，更不要去拚命地掙錢還貸了，也就是咱中國人常說的無債一身輕。

主張後一種選擇的人宣稱，人們完全沒有必要去為價非所值的東西付出分文，更不需要將自己捆綁在毫無意義的灌水房貸上。從法理上講，采取walking away 方式的人，並沒有違反房地產合同。合同規定房貸持有者確實有義務償付貸款，但同時也明確指出，對於不付貸款的貸款人的懲罰是繳回房產。可見，策略性放棄貸款，對於房貸者而言，最多失去的就是個人信用。據說，幾年之後就無人問津了。

想想那些沒付多少頭款，以strategic default的方式，輕輕鬆鬆同自己的貸款脫鉤的人，有多麽瀟灑；而象我的這兩位朋友不得不打牙往肚子裏咽，一天一天地老老實實地付著貸款，他們這心裏能平衡嗎？難怪NBC專欄主持人喬治. 路易，探究地詢問幾位銀行和貸款公司的專家，讓這些有支付能力但卻不願意繼續支付貸款的人輕鬆地走掉，對其他那些辛辛苦苦支付貸款的人，公平嗎？其實，這也正是我想問的問題。

 

寫於2010 年 4 月20 日

[tibuko]

None of the people listed are victims...

The victims are the investors who bought the mortgage bonds from those who intentionally defaulted....

[MuYuXin]

實際上美國人的很多做法是有道理的，畢竟他們祖祖輩輩住在這裏，而美國又有一個相對穩定的製度，他們應更有對策。

[請和咖啡好吧拉？]

策略性放棄放貸據說代價是7年內不許買房！

[Aquila]

瀟灑是暫時的，他們在房價低的時候放棄房子同時損壞自己的信用，這就意味著他們將無緣在現在房價低的時候再購入自己的房子，因為沒有銀行會給他們貸款。等過若幹年信用恢複了，房價也已經上去了，利息也上去了，最後虧的還是他們自己。更要命的是在這個過程中，要一邊看著別人買白菜房，一邊掂顧著房價漲，貸款利息漲，整天心驚肉跳。

[波大才是人]

不該下頭款那麽重啊

[tudou!]

博主是不是以前很討厭政治課?或者從來沒有上過政治課?
"在這場房地產泡沫危機中，自然是有人賺到了便宜，而有人賠上了老本。買房子如同買股票，誰也不敢保證自己總買低點."
多關心國家大事,政治經濟.少寫一些"少女XX"吧.

[david94539]

所有的規則從某個角度而言都可以說是不公平的，重要的是每個玩遊戲的人都遵守了規則，那遊戲的過程就是公平的。你不能還沒搞清遊戲規則就開始玩，輸了說“不公平”。
應該問問那些銀行家們，他們造成了今天的局麵，不受任何懲罰，還拿大把的獎金是否公平。
“有支付能力但卻不願意繼續支付貸款的”繼續付貸款得益隻是那些本該倒掉銀行而對其他那些辛辛苦苦支付貸款的並沒有任何的幫助。