美國二手房市場介紹(八)賣房時的“三不主義”

(本文於2007年2月22日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

賣房時的“三不主義”

美國社會是一個移民的大熔爐，常常有千奇百怪的事，諸如，槍支子彈自由買賣，大多數家裏都有槍，電視台醜化總統是家常便飯，學校裏集體對美國國歌宣誓也違背憲法，市民經常告美國聯邦和各級政府，市長不拿薪水白工作，房地產交易也不例外，下麵我們就來介紹一下美國人買賣房子時的一些風俗和習慣，筆者簡稱之為“三不主義” 。

(一) 不搬空

大多數在賣房子時，賣主全家還是與平時一樣，住在房子裏，搬空的大約30%，中國人可能稍高一些，有一半是搬空的。這一點可能與我們國內大不相同。原因是很多人買房時都用按揭，一般又是中途要賣，貸款沒付清，如果搬走了再賣，一是還要付貸款和地產稅，二是如果一下子賣不掉，也很難買下一棟，有的人就等著房款來做下一個房子的首期。再者，如果一直賣不掉，也沒有什麽問題。

在賣房時，賣主要把家裏沒有用的破爛丟掉或者放在車庫裏，然後再維修打扮一下房子，才讓經紀人代理出售。而且，據研究，不搬空的房子比搬空的出手快，價錢也好一些，因為是由於有家俱和裝飾，對買主來說更像一個家，買主容易喜歡上，所以經紀人也建議賣主不搬空就賣房子。

(二) 不見麵

雖然，賣主全家人還是跟平時住在要賣的房子裏，但當有買主來看房時，全家人都不會在家裏，往往先是經紀人打電話給賣主，約好看房的時間，賣主就會在這期間離開家，好讓買主豪無拘束的看房子，這時因為賣主不在家，買主一家人也沒有不好意思，想看什麽就看什麽，想說什麽就說什麽。如果賣主在家的話，問題就多了，美國不像國內隻有漢族和幾十個少數民族，種族問題還是敏感的，所以賣主不在家比在家好。

以上是看房時買主，賣主不見麵，而且在簽訂買賣合同時，在過戶時，在交房時，交鑰匙時買主，賣主也都不主動見麵，當然也有見麵的隻不過是偶然或者極少數罷了。那這些過程如何運作呢？這就是雙方經紀人的工作，所有的買賣事宜都是在專業的經紀人安排中進行的，這說明了買賣雙方對經紀人工作是充分信任的。

(三) 不說話

如果不小心，買主，賣主在房子裏或其它場合碰上了，這時一般也隻禮貌地打個招呼，買主誇誇房子如何好(也許很爛) ，賣主也會說，的確不錯，但沒辦法，要忍痛割愛。買主經紀人都要很早就叮囑自己的買主，一旦碰上賣主，最好別問買主有關房子的事，諸如為什麽賣房子呀？如果是賣主要離婚，或者剛被公司解雇，這就刺傷了賣主的心，如果賣主說話不友好，那麽買主就不會買這棟房子了。

賣主的經紀人也要囑咐賣主，不要跟買主多說房子的事，諸如房子是不是有問題呀？地基好不好呀？等等，一旦回答的不準確，買主買了之後，有了問題，賣主要負責任的，就跟電影和連續劇中的嫌疑犯跟警察所說的請跟我的律師聯係一樣，叫他們跟他的經紀人聯係。

因為房地產交易是很複雜的一個過程，不是經紀人不讓買主與賣主，不見麵，不說話，而是怕他們說錯話，導致一些不必要的糾紛出現,誰都知道，多如牛毛的律師就等著糾紛的出現，他們好施展自己在法學院學的本領來相互較量一番呢。

像美國這種種族，宗教，膚色，信仰百花齊放的國度裏，這種“三不主義”做法，使得大多數買主不知道買了誰的房子，賣主也不知道把房子賣給了誰，從某種意義上講這也是件好事。