高雲堂的房地產博客
達拉斯房地產經紀人(FirstUSA Real Estate),長春市人 Yuntanggao@yahoo.com
正文
(原創 高雲堂 2007年1月11日於美國達拉斯)
第三部分 房地產稅的估價及征收
首先，郡政府是跟據什麽來確定一個棟房子的價值的。一棟房子，當剛建成時，會有一個新房銷售價，但過了幾年，十幾年，甚至幾十年之後那麽它的價值是多少呢？這就是房地產的估價(Appraisal)問題。
目前，在美國，對房地產有三種估價方法：
一 成本核算法(Cost Approach):
用建造成本與折舊情況來估價房地產的價值，主要適用於非贏利性質的建築物，諸如，教堂，市政府大樓等。
二 收入分析法(Income Approach):
采用租金收入來計算投資回報率進而推算出房地產的價值，主要適用於有租金收入，贏利為目的各種商業地產，諸如購物中心，辦公大樓等。
三 銷售比較法(Sale Comparison Approach 或Market Date Approach):
采用相同或類似的房子，這包括，相似的年代，麵積，房間，浴室，結構，裝修，樓層，貸款方式等采用近期(六個月)的銷售價格來推算出該房子的價值，主要適用於各類住宅，諸如 獨立屋(Single Family Residence) , 高層住宅，城市別墅(Town House) 等。
有時，為了使估價更加準確，這三種方法也同時使用，但對於住宅類(二手房)，幾乎都用銷售必較法。
郡政府是采用當地房地產經紀人的房源共享係統(MLS) 中的銷售數據, 通過相似市場分析(CMA-Competitive Market Analysis)來估算出房子的稅收值(Tax Assessment Value) 。稅收值是一個統計數字，不同與銷售價。每個房子的稅收值是各郡的房地產估價中心CAD(Central Appraisal District) 根據前一年或半年相似房子的銷售價和其它因素推算出來的。
比如，一棟房子2007年的稅收值是根據2006年後半年，與這個房子相同或類似的小區內，一棟或多棟，相似或一樣的年代，麵積，房間數，浴室數，樓層，結構，裝修，貸款方式的銷售價格而推算出來的。
舉例說明：在2006年下半年，在你家的小區裏，有五棟與你家類似的房子賣掉了，成交價分別是：21萬，20萬，25萬，21萬，19萬。這五棟的平均值是21.2萬，如果不作調節的話，房地產估價中心就認為這棟房子的價值是21.2萬，所以就寄給你一個房地產稅單，要按這個價值交稅。由於這種估價並不精確，誤差也很大，郡政府也知道這一點，所以就給居民足夠的時間去到房地產估價中心去要求改正。你認為估高了，拿出證據來，就給你降下來。但到每年的五月三十一日之後就不能改了。
由於稅收值是用前一年的銷售數據作為參考，所以當房價上漲時，往往稅收值低於市場價，房價下跌時，稅收值高於市場價，房價沒有變化時，稅收值與市場價最接近。這些銷售數據主要是從當地房地產經紀人的房源共享係統(MLS-multiple listing service也，譯為多重上市係統) 中獲得。在美國，絕大多數二手房是由房地產經紀人代理和出售的，當經紀人售出後，便要把成交價輸回到MLS中，這樣就建立起一個房地產市場價格的數據庫。
如果屋主不按時交納房地產稅，會有很重的罰金。拒不交或沒有能力交納的，郡政府有權查封這棟房子並拍賣掉。
第三部分 房地產稅的估價及征收
首先，郡政府是跟據什麽來確定一個棟房子的價值的。一棟房子，當剛建成時，會有一個新房銷售價，但過了幾年，十幾年，甚至幾十年之後那麽它的價值是多少呢？這就是房地產的估價(Appraisal)問題。
目前，在美國，對房地產有三種估價方法：
一 成本核算法(Cost Approach):
用建造成本與折舊情況來估價房地產的價值，主要適用於非贏利性質的建築物，諸如，教堂，市政府大樓等。
二 收入分析法(Income Approach):
采用租金收入來計算投資回報率進而推算出房地產的價值，主要適用於有租金收入，贏利為目的各種商業地產，諸如購物中心，辦公大樓等。
三 銷售比較法(Sale Comparison Approach 或Market Date Approach):
采用相同或類似的房子，這包括，相似的年代，麵積，房間，浴室，結構，裝修，樓層，貸款方式等采用近期(六個月)的銷售價格來推算出該房子的價值，主要適用於各類住宅，諸如 獨立屋(Single Family Residence) , 高層住宅，城市別墅(Town House) 等。
有時，為了使估價更加準確，這三種方法也同時使用，但對於住宅類(二手房)，幾乎都用銷售必較法。
郡政府是采用當地房地產經紀人的房源共享係統(MLS) 中的銷售數據, 通過相似市場分析(CMA-Competitive Market Analysis)來估算出房子的稅收值(Tax Assessment Value) 。稅收值是一個統計數字，不同與銷售價。每個房子的稅收值是各郡的房地產估價中心CAD(Central Appraisal District) 根據前一年或半年相似房子的銷售價和其它因素推算出來的。
比如，一棟房子2007年的稅收值是根據2006年後半年，與這個房子相同或類似的小區內，一棟或多棟，相似或一樣的年代，麵積，房間數，浴室數，樓層，結構，裝修，貸款方式的銷售價格而推算出來的。
舉例說明：在2006年下半年，在你家的小區裏，有五棟與你家類似的房子賣掉了，成交價分別是：21萬，20萬，25萬，21萬，19萬。這五棟的平均值是21.2萬，如果不作調節的話，房地產估價中心就認為這棟房子的價值是21.2萬，所以就寄給你一個房地產稅單，要按這個價值交稅。由於這種估價並不精確，誤差也很大，郡政府也知道這一點，所以就給居民足夠的時間去到房地產估價中心去要求改正。你認為估高了，拿出證據來，就給你降下來。但到每年的五月三十一日之後就不能改了。
由於稅收值是用前一年的銷售數據作為參考，所以當房價上漲時，往往稅收值低於市場價，房價下跌時，稅收值高於市場價，房價沒有變化時，稅收值與市場價最接近。這些銷售數據主要是從當地房地產經紀人的房源共享係統(MLS-multiple listing service也，譯為多重上市係統) 中獲得。在美國，絕大多數二手房是由房地產經紀人代理和出售的，當經紀人售出後，便要把成交價輸回到MLS中，這樣就建立起一個房地產市場價格的數據庫。
如果屋主不按時交納房地產稅，會有很重的罰金。拒不交或沒有能力交納的，郡政府有權查封這棟房子並拍賣掉。
75093,75025
謝謝評論!
謝謝關注!
同感! 他的文章還行, 不浮躁,不吹牛. 可信! 希望繼續這些對我們生活有幫助的文章! 互相幫助!
謝謝你的閱讀，你可以在www.realtor.com上搜索zipcode 75035,75070,這些都是新區，房價相對plano來講也便宜些。