什麽是買主經紀人(Buyer Representation)(1)?

一 買主經紀人的背景

     自80年代開始，美國房地產經紀理論界爭議最多的就是所謂的Sub Agent(下線經紀人)的問題(我把Sub Agent意譯為“下線經紀人”)。

       所謂的下線經紀人就是指賣主經紀人的合作經紀人，因為從美國的房地產經紀法規中，賣主經紀人-取得房源的經紀人是代表賣主的利益的，帶來買主的經紀人並不代表買主的利益，而是賣主經紀人的合作夥伴而已。 在這種代理理論下，買主往往會處於一個非常被動的地位，自己的利益沒有經紀人來代表，所以在現實中出現了很多的法律糾紛，買主經紀人的理論就出現了。

二 買主經紀人的定義

       買主經紀人是指在法律關係上，房地產經紀人代表買主的利益。要特別提醒的是買主經紀人的概念是從房地產經紀理論上劃分的，並不是從買主那邊來劃分的。

      有了買主經紀人的概念之後，在房地產交易中，就出現了賣主的經紀人代表賣主的利益，買主的經紀人代表買主的利益的局麵，這就同在法庭上，兩個律師分別代表原告和被告一樣。
 
      買主經紀人的專業英文是Buyer Representation，常用的叫法是Buyer Agent,但是很多時候會同Buyer's Agent混同，Buyer's Agent是一種通俗的叫法，並不是從房地產經紀理論上來稱呼的。 比如，我們把取得房源的經紀人叫Listing Agent,而把帶來買主的經紀人叫Selling Agent,這是比較專業的稱呼。但我們也可以把取得房源的經紀人叫Seller's Agent,把帶來買主的經紀人叫Buyer's Agent,這就是比較通俗的叫法。

三 買主經紀人的類別
 
        目前，有兩種買主經紀人：一種是隻為買主服務，經紀人的勞動保酬-傭金或收費由買主支付，這種買主經紀人的機製是完全新型的經紀模式，但數量不多，市場份額很小。

       另一種就是常規的房地產經紀人在為買主服務的時候，不再是賣主經紀人的下線經紀人，而是獨立於賣主經紀人，代表買主的利益，就像一個律師被原告聘請就要代表原告，被被告聘請就要代表被告一樣。
 
        在MLS係統中，關於下線經紀人(Sub Agent)和買主經紀人(Buyer Agent)也有體現，很多房源經紀人隻支付買主經紀人的傭金，不支付下線經紀人的傭金，就是為了避免潛在的法律風險。 比如在MLS係統中顯示：SAC 0%， BAC 3% 說的是賣主經紀人支付買主經紀人3%傭金，但如果買主的經紀人是房源經紀人的下線經紀人(Sub Agent)的話，就不付傭金。很多經紀人誤將SAC理解為Seller Agent Commission，是大錯特錯，SAC是Sub Agent Commission的縮寫，BAC是Buyer Agent Commission，賣主經紀人的傭金不會在MLS係統中體現的。(高雲堂2009年2月5日原創於達拉斯)

[bryanlie]

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