美國房地產投資的一些規律

本文於2007年12月17日發表於www.focus.cn

是多少？房地產投資的風險順序如果？股市與房地產投資的關係如何？在美國如何看待房地產投資？房地產投資的特點是什麽？

答：

    房地產投資在美國是一個非常龐大的，複雜的行業，筆者在此隻是簡單地介紹本人所知道的一些對房地產投資的研究和統計結果，以及一些有關房地產投資的理論和實踐，希望能對目前國內的房地產投資感興趣的朋友們有些益處。

(一)房地產投資的平均投資回報率

   房地產投資的英文是REAL ESTATE INVESTMENT，投資回報率是ROI，即RETURN ON INVESTMENT，一般是用百分比來表示。從美國的曆史的數據來，房地產的投資回報率是10-15%，這個數據是一個變化的數據，所以隻是給出一個區間來，這個數據與美國的股市中的SP500的投資回報率12%很接近。SP500是美國上市公司的主力，所以在美國，房地產投資與股市的投資回報率是一致的，並不存在房地產的投資回報率高這一說，注意這裏說的是平均投資回報率。

(二)房地產投資與股市的關係

   美國的房地產投資正好與股市相反即兩者是互補的，這是曆史的統計結果，尤其與SP500非常互補，簡單地說就是，股市大漲，房地產市場不好，房地產市場好，股市不好，這就是資金在這兩個領域流動，當然不是即時的流動，是要幾年的流動，這一點非常吻合，比如現在美國股市好了，四五年，房地產市場是衰退的，估計當房地產開始複蘇時，股市又開始走下破路，這種互補規律是非常有價值的。

(三)房地產投資的風險順序

   從曆史的統計來看，房地產投資的風險順序，從低到高是：住宅，公寓，小型購物中心，社區購物中心，辦公樓，廠房，大型MALL，土地。

  我們隻來說一說最低的，住宅和公寓，這是投資風險最低的，因為住是人類的最基本的需求，什麽都沒有了，也要住。為什麽土地是高風險的呢？因為土地的投資大，擁有期間沒有任何收入，有的土地增值很大，但有的土地永遠沒有開發，所以，土地是高風險，可能是高收益的投資，決不是低風險，高收益的，商業房地產的投資因為金額大，所以風險在增加。市場不好時，很多開發商破產就是好的證明。

(四)房地產投資的地位

   房地產投資與股市投資是被看作一樣重要的，也就是因為投資回報率一致，當然對於真正的專業人士和機構，投資回報率遠遠高於平均數，可能是平均數的兩倍，三倍，比如20%，30%等，在美國的風險投資(VC)的平均投資回報率也隻不過是24%左右。房地產投資和股票投資是美國人的最主要的投資方式，兩者各有利弊但同時又互補，房地產投資的股票化也是一種股票化的房地產投資方式，也可以說房地產是專業的投資機構發揮才能的最好場合之一。

(五)房地產特點是階段性長期上漲

   有人說，房地產從長期看永遠，一定是上漲的，這是對的，不僅房地產，幾乎在地球上的所以東西都是這樣，這不是投資的理論依據，也是廢話。因為人的壽命隻有70-80年，從30-40歲時投資，隻有30年左右的時間，投資人的目標是要在最短的時間裏獲得最大的回報，而不是等30年後回報。因為房地產會出現周期性上漲，投資人的目標是在一個周期性上漲的初期買入，在下一個周期性下跌之前賣掉，這樣才是有實際價值的。

    失敗的房地產投資就是在周期性下跌之前買入還沒有等到下一個上漲的周期之前就賣掉的人。這跟股票的投資是一樣的，這也是真正美國的投資專家在房地產與股市之間來往的原因。

(六)認為房地產投資比股票投資風險小的原因

   此理論上，房地產投資同股票投資的風險是一樣的，能一直賺錢的是少數人，這少數人的投資回報率可能是30%，50%，100%，150%但是因為多數人的投資回報率是負數，比如-10%，-20%，-30%，甚至-100%，-200%，-300%，這就是從大量的，幾十年的數據得到的平均投資回報率隻有12%左右的原因。但是房地產投資的投資回報率比股票低很多，比如；賺錢的有5%，10%，20%，30%，40%但虧錢的是-5%，-10%，-15%，-20%，-25%，把所有的都統計起來，房地產的投資回報率也是12%左右。

   基本來說，房地產的價格上漲與下跌的幅度小一些，而股市則大一些，這是兩者的一個顯著差異，從投資人的心裏來說，房地產投資的風險小一些，尤其是在住宅上的投資風險更小。

   國內的房地產與股市均尚不具規律性，因為不是真正的市場經濟，這一點是要清楚的，美國的規律和統計數字應該不適合於國內，國內應該具有更加特殊的規律。

高雲堂於達拉斯

[YTG]

謝謝，
1 銀行不會改利率。
2 如果你隻有這一套房子，你還是算自住的，除非你有兩套以上。
3 我不明白你自住與否與經紀人協會有任何關係，可能與HOA有關係，這一點我不清楚你的具體情況。
總的來說，業主出租是沒有什麽限製的，想出租就可以出租。

[katty]

Dear Mr. Gao:

房子出租請教？

房子買時按自住貸款購買，目前住不到一年，想出租。我的問題是：
（1）如貸款銀行知道，會不會要求將貸款利息改為投資利息？
（2）報稅時IRS會不會有罰款？
（3）買房時與州ASSOCIATION　OF　REALTORS　簽有一聲明在一年內為自住。如出租不知會有何處罰？

謝謝！