高雲堂的房地產博客
達拉斯房地產經紀人(FirstUSA Real Estate),長春市人 Yuntanggao@yahoo.com
本文於2008年2月14日發表於www.focus.cn
高雲堂於達拉斯
本文是應一位居住在加拿大的加拿大公民的要求所寫，實際問題：
高先生能請你分別說明外國人在美國買以及賣二手Condo的稅法問題嗎?我知道外國人與美國人買以及賣二手Condo的稅法是不同的， 我是加拿大籍華人..我曾經在美國8年(1992--1999)並且有良好美國信用記錄.我是問住宅房地產第一套住宅(PRIMARY HOME)..外國人在美國買以及賣二手Condo的稅法問題. 因為我想以後冬季住美國。
一 背景介紹
1980年之前，外國公司/人在美國投資房地產出售獲利之後，因為人不在美國，也不報任何所得稅(Capital Gain or Business income)，美國國家稅務局(IRS)也沒有辦法追繳，所以，就製定了對於外國人在美國進行房地產投資方麵的稅務規定，英文就是Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 。
二 FIRPTA主要內容
如果你沒有賺錢，IRS就不會讓你交任何稅，這要看你的報稅的情況決定。
1) IRS關於外國人的定義：
在IRS定義中的外國人，不是正常意義上的外國公民，即不是非美國公民。IRS定義的外國人是：
一年中在美國居住的時間沒有超過183天的外國人。所以，一個非美國公民，非美國永久居民，如果是在長期居住的，諸如工作簽證(H1)的外國公民 ，也不是IRS所定義的外國人。
如果一位加拿大公民，在美國生活超過183天，那麽按照IRS的定義，不是外國人,IRS有一個詳細的計算方法，這裏隻是一個大概的說明。
2) 外國公司的定義
一般是外國公司在美國公司裏所占的股份超過51%，就視為外國公司，這一點沒有特別的地方。
三 FIRPTA豁免的情況
這項法律有一些豁免的特殊情況，但這種隻適用於住宅和個人，不適用於公司及商業房地產。
如果屬於IRS定義中的外國人，自住的房子：業主是自住(沒有住過半年) ，但出售時價格不超過30萬美元，就與正常的交易一樣，過戶公司就不會預扣10%的成交價。但是有一個條件，就是買主買了之後也是自住的。
所以，這個豁免有三個條件，必須同時滿足：買主，賣主均是自住(不是投資物業)，成交價不超過30萬美元。
四 稅收的計算
如果不屬於IRS豁免的範圍，那麽在過戶時就要被過戶公司預扣10%的成交價。如果有獲利，獲利部分要交納所得稅，稅率至少21%左右(因為稅法可能有變化，隻能給出大概範圍)。如何是超過一年的投資的話，稅率就會低一些，估計是15%左右。
五 聯邦法和州法
FIRPTA是美國聯邦法，但是很多美國的很多州也有類似的，關於外國人投資房地產的州法，這是個很不幸的事，筆者所在的德克薩斯州尚沒有州水平的外國人投資房地產的稅法，因為德克薩斯州沒有州所得稅。估計在有州所得稅的州，可能就會有，美國的決大多數州有州所得稅。本來美國的聯邦，州的稅法就很複雜，再加上一個外國人投資房地產的稅法，就更複雜了。
比如加州的外國人(外州人)房地產投資的稅法就很值得注意。加州的法律要求，凡不是加州的居民，這當然包括外國人，在賣房地產時要被預扣3.33%成交價來納稅，當然多餘的本分會退回給賣主。
以上是有關美國的對於外國人在房地產上投資的稅收法規，具體的情況應向具有專業執照的會計師和稅務律師去谘詢，以便能得到準確的信息。
加拿大那位朋友的問題：
你如果隻是冬天在美國，你可能不會在美國住上183天，所以，你就是IRS定義中的外國人。如果你在美國買的CONDO之後，賣的時候不超過30萬美元，而且買主也是自住，那麽在過戶時就不會被扣留10%的成交價。如果成交價超過30萬美元，就會被扣留10%，在你報稅之後，多餘部分IRS就會退回給你。在每個州有可能不同，所以你可能會交納一定的州所得稅。如果賣的時候，房價比買的時候還低，你就不用交所得稅。
從目前看，外國人在美國買房地產的時候，沒有什麽不同，可能就是貸款的首期要高一些(如果沒有在美國的信用記錄的話)。但你有美國的信用記錄，可能時間太久了，沒有價值了，同時貸款公司也要看你是否在美國有收入或工作，所以在貸款方麵，你不會與美國人一樣的，可能要至少25%的首期。
希望有空介紹一下買第二套房要注意的貸款和稅問題.好象是要自住.