美國房價比的計算方法

本文於2008年10月11日發表於http://blog.focus.cn/~jimmygao 高雲堂於達拉斯

在很多地方看到關於房價比這一名稱，房價比就是房價與年家庭總毛收入的比值，例如，一家年總毛收入是7萬美元，房價是21萬美元，那麽房價比就是3(21/7)，也就是房價是總收入的3倍。

關於房價比，世界各國，每個國家均不同，基本的平均數會在4-10之間，很低，很高的占很低的比例，目前，美國約在4左右，也就是美國房價是美國人年總收入的4倍，但這是個平均數，美國很多地方，或者說我們熟悉的很多地方-加州，紐約州，夏威夷，佛羅裏達，房價比遠遠高於4。

那麽這個數據是如何來的？我在美國也沒有看到過房價比的計算方法，我隻憑我對房地產按揭的知識來計算一下，希望我的計算是可以信賴的(我擁有TEXAS MORTGAGE BROKER執照)。

(一)銀行的貸款審核標準決定了房價比

 在美國，銀行貸款的審核標準(RATIO)是28/36：

28：指的是貸款人每月支付貸款(本金，利息，房地產稅，保險-PITI)不超過家庭月毛收入的28%，比如，你家每月毛收入是5833美元，那麽你每月支付的貸款不可以超過1633美元。

36：是指你的月房貸款加上其他債務不能超過月毛收入的36%，即2099美元，那麽你的其他債務不能超過466美元。

    這是個很嚴格的標準(FANNIE MAE製定的)，我們大致認為收入要是房價的3.5-4倍才能被銀行批準(月收入X12 就是年收入)，比如，你家的年毛收入是7萬美元，那麽你能買到房子的價格應該是在24.5-28萬美元之間，當然沒有考慮你的首期是多少，一般我們認為是5%。

(二)為什麽房價比是在4左右？

舉例來說明：

以達拉斯為例，家庭毛收入是7萬美元，每月是5833美元，稅後是4800美元左右，一家4口的美國人的月開支如下：

1)兩輛新車汽車貸款550美元，汽車保險150美元，汽車維修，保養，汽油300美元，汽車上的花費是1000美元。

2)兩支手機，每月100美元，高速上網，有限電視等100美元，電費200美元，水費50美元，煤氣50美元，總計是600美元。

3)生活費平均每人300美元，就是1200美元。

4)其他開銷平均每月300美元

總計：3100美元(1000+600+1200+300)

餘下：1700美元

    也就是，還有1700美元可以供房子，即房子的月供(PITI)不能超過1700美元。30年固定利率，20萬美元(21美元的房子)的貸款，利率6%，每月支付大約1200美元，在加上房地產稅，保險，約400美元，總計1600美元，每月能存100美元在銀行。

     房子是7萬，房價是21萬，房價比是3，如果房子是25萬，首期是4萬，那麽房價比是3.57，如果房子是28萬，首期是8萬，房價比是4。

    因為美國人在汽車上的花費很高，同時生活水平不會將就，這是一個重要的因素導致美國的房價比不高的原因。

(三)利率和首期是影響美國人買房的主要因素

  我們就來看看什麽是影響買房的主要因素：

1)首期

   美國人不知道儲蓄，銀行裏沒有錢，所以，付20%是很難的，10%也不容易，銀行貸款的最低要求是5%(FHA是3%，VA是0%)，大家現在知道，為什麽零首期對於美國人買房子是多麽的重要了，最多的是5%和0%首期。

2)利率

     為什麽美國的貸款多數是30年的，15年的很少，因為15年的要比30年的貸款每月多付20%，同時，美國的30年平均利率是9%左右，直到中國大量購買美國的國債之後(2003年)，美國的30年固定利率維持在6.25%左右。

    利率低，每月付貸款就少，買起房子的人就多。

3)浮動利率(ARM)

    固定利率與美國的債券市場(BOND MARKET)相關，但浮動利率與聯儲FED的利率有關，具體就是與LIBOR指數相關。

   所以，911之後，美國大減息之後，貸款的浮動利率很低，在3.5-4-5%左右，這才是美國房地產大躍進的開始，因為用浮動利率之後，很多人就能貸款了。

    次級貸款人的收入不是低收入，平均收入也在8-9萬美元，那種認為次級貸款的人是低收入的看法是錯誤的。次級貸款中有一小部分是低收入，絕大多數是高收入但是高負債。

   但最後，聯儲加息，利率到7-9%，所以很多人付不起了，這就是次級貸款危機的來曆。

(三)中國的房價比

  中國的房價比是非常有意思的，這是因為中國人與世界上的很多人都不同，主要有以下幾點：

1)好存錢，20%，30%首期沒有問題

2)不好花錢，開支少，生活水平可以很低，能將就就將就

3)父母有錢，就給孩子留著或幫助買房或著支付首期

4)孩子沒錢，也有臉向家裏要，盡管家裏也不富有，父母數多於孩子的數量。

5)沒有房地產稅，沒有汽車也沒有任何問題，這是很多亞洲國家公共交通發達的好處。

6)沒有長期債務(超過6個月)，比如學生貸款，美國的大學生，多數有學生貸款。

7)有灰色收入，但也有灰色支出，但淨灰色收入很重要，灰色收入和非法收入是中國特有的，而且對於很多人來說，是主要的收入。

    所以，在中國，利率對於買房的影響很小，首期也沒有問題，關鍵的是房價，我想，綜合各種原因來看，中國的房價比可能是會全世界最高的，即8-10倍是目前中國社會能夠接受和被勉強接受的。

     中國合理的房價比不是由開發商而是由市場決定的，這是無可非議的。

   不管是美國，還是中國，當房價比不合理--過低或過高的時候，市場就會自動調節，這就是房地產發展的客觀規律。

[MQL]

In China, you don't pay yearly property tax. It is included in the house price. When you buy the house, you are in fact paying the property tax once and for all.