美國新房市場介紹(十二)-新房貸款的審核

(原創 高雲堂 2007年1月20日於美國達拉斯)

十二 新房貸款的審核
房屋貸款是在所有的貸款中非常特別的一種，銀行是用不可移動的房屋做為抵押物而發放貸款，如果屋主不能按時支付貸款，銀行就可以把房子收回，在美國，專門用一個詞叫Mortgage 來表示，國內稱之為按揭。

據全美房地產經紀人協會(NAR) 在2004年的統計，在買房時大約隻有9%是用現金支付，其餘91%是按揭。從中可以看出，美國人買房絕大多數人是要貸款的，下麵我們就介紹一下銀行對新房貸款在收入方麵的審核(Underwriting)標準。

A 房子的全部月應付款( Total House Payment)
這包括付給銀行的本金(Principal), 利息( Interest), 房地產稅(Tax), 房屋保險(Insurance) 以及可能有的貸款保險(Mortgage Insurance) ，物業管理費( HOA-Home Owners Association Dues) 也就是每月要支付房子相關的所有費用。

B 全部月稅前收入(Total Combined Gross Income)
這包括貸款申請人(常常是夫妻兩人) 每月稅前的收入總和。

C 前端比率(Front Ratio)
即房子的全部月應付款與全部月稅前收入的比率(A/B)
一般銀行的要求是這個比率要小於28%(最高28%)
舉例說明，一個家庭的全部稅前月收入是10000美元，那他每月房子的全部月應付款不應超過2800美元(10000X28%)

D 家庭的全部債務(Total Monthly Obligation)
即房子的全部月應付款A再加上可能有的其它長期債務。長期債務一般指超過10個月以上，諸如汽車貸款，信用卡債務，學生貸款等。美國人在這方麵欠債很多，一個月超過一千美元的很常見。

E 後端比率(Back Ratio)
即家庭的全部債務D與全部月稅前收入B的比率(D/B)
一般銀行的要求是這個比率不超過36%(最高36%)。還是看上麵的例子，他家庭的每月全部債務不應超過3600美元(10000X36%)

所以，大概來說，銀行對貸款的審核標準就是每月在房子上的開支是薪水的三分之一左右。