實行“一人一房製”控製房價

(高雲堂 2007 年 1 月 30 日於美國達拉斯)

作為生活在美國的房地產經紀人，筆者根據在美國房地產銷售中的一些實際經驗並結合目前中國國情來發表一下控製房價的看法，不當之處歡迎批評指正。(本文曾在2007年2月寄給國家建設部和國務院辦公室)。

第一部分 背景介紹

一 房地產投資是導致近年美國房地產上漲的主要因素

據全美房地產協會 (NAR) 的統計，在 2005 年美國共銷售了大約 650 萬套住宅 ，其中大約 230 萬套是以投資為目的，占三分之一多，而在 2003 年以投資為目的地隻有 160 萬套左右，在 2006 年，出租和投資占總銷售的 40% 以上。在這兩三年中是美國房價上漲最快的時期，當時在 911 以後，美國進入了嚴重的蕭條時期，美國政府為了振興經濟，連續 19 次降息，使貸款利率達到 40 年來的最低水平，這導致了以借貸為杠杆的房地產行業異常發達。同時，銀行核實貸款的條件非常寬鬆，諸如，很低的首期，甚至零首期，隻付利息，負本金和鼓勵非自住住宅購買的貸款方案五花八門，促使美國房價有始以來最大幅度的上漲，在這其中很多收入較好的人買了第二、第三、第四、甚至十幾套作為出租投資使用。

按理論上講，如果買房人隻為了自住而買房，不做任何投資，房價上漲的機會非常小，因為人口數是有限的，家庭數量也是有限的，如果一個地區或國家，人口沒有增長或者是負增長，房價不漲反而會跌。

二 美國政府從來不控製房價反而是鼓勵房地產投資

由於在美國，土地幾乎完全是私用的，而且聰明的美國憲法創造者們在憲法裏明文規定不允許美國政府在土地上做文章，征收房地產稅來控製土地的使用。與房地產相關的稅收是由地方政府，諸如 州，郡，市，學區等自己決定的，與美國政府無關，所以，美國政府的內閣裏沒有設立與國土資源部類似的部門。相對來講，美國的房價在全世界發達國家裏來說是很低的。而且從幾十年前，美國政府就一直在許多方麵鼓勵在房地產上的投入，同時專門成立了住宅與城市發展部 (HUD) 來專門負責幫助中低收入群體的居住問題，也可以說，在近百年美國房地產的曆史中，美國政府一直在為房地產的發展保駕護航。

三 中國土地所有權的獨一無二性

與美國恰好相反，在中國，土地是完全由國家所有，所以土地就成為被壟斷的一種特殊商品。土地的使用權直接由中央政府控製，因而中國就在建設部之外又成立了國土資源部，來專門管理全國的土地資源，同時也就剝奪了地方政府在土地利用上的權力。另外，土地的出讓又采用公開投標的方式，這也是造成土地價格遠遠與國民收入不相稱的一個重要原因，又由於政治，體製等多種複雜的原因進一步使房價高漲，由其在北京，上海等大城市更加明顯。

甚至，中國的房價問題幾乎到了所有的經濟學理論都不能解釋的地步。這種不正常的高房價現象，使許多普通市民對政府的可信度產生了懷疑，中央政府的決策者們也開始采取一係列的措施和方法來控製房價。

四 在住宅上的投資與投機是導致中國房價過高的主要原因

大家都知道北京的高檔住宅有 30% 被外地人買去，再加上由北京本市的買去用於出租和投資部份，真正用於自住的又有多少呢 ? 早些年所謂溫州的炒房團使得上海，杭州的房價快速上漲，前兩三年，海外的資金大量進入上海進行在住房上的投機也使上海的房價節節上升，目前，國內很多大城市的房價超出了和理的水平，急需國家製定出切實可行的辦法來進行幹預。

五 國家要解決的主要矛盾是普通收入社會群體的住房問題

目前在住房上有三個問題要同時考慮：一是房價過高，這是相對於大多數普通收入的社會群體而言，所以要控製房價進一步上漲，二是假設房價不再上漲，如果

建的都是大戶型，房子的單價必然高，普通收入的社會群體也買不起，所以要多建中小戶型才能解決問題，三是如果允許富有的階層在小戶型住房上投資與投機，那麽，相當一部份的房子又被富有的階層買去用於投資及投機，廣大普通收入社會群體的住房問題還是沒有解決。

所以，一定要同時能兼顧以上三個方麵的控製房價的政策，才能解決由高房價所引起的一係列問題。

第二部分 目前國內控製房價的方法

一 國內控製房價的方法概況

由於製定國內房地產政策的人員多是土地資源專家，稅務專家，政策專家，銀行專家，房地產開發專家，建築設計專家等，所以控製房價的方法也是從以上方麵來入手的：

A 從房子本身上：戶型大小 ( 多建小戶型，限製大戶型 ) ，檔次高低 ( 多建經濟實用房 )

B 從房子的開發建造成本上：增加各種稅收來限製消費。

C 從擁有房子的成本上：對大戶型的屋主征收額外的所謂保有稅，來增加其成本，

限製購買力。

D 從住房按揭上：增加首期等來增加買房的難度。

F 從購房數量上：外籍人士隻準買一套住宅。

下麵我們來分析一下以上方法的利弊 :

( 一 ) 以增加購買成本 (B ， C) ，用高稅收阻止消費來控製房價

比如目前國家提高房地產的各種稅收，以及增加大戶型房產稅的方法。這種方法不會使房價得到有效的控製，雖然會限製一些高檔住宅的購買力，但不會給普通收入的社會群體帶來直接的好處。

( 二 ) 降低購買成本 (A) ，以低價位促使廣大市民買房

這種方法在很多國家和地區均實施過，諸如政府補貼的經濟適用房，均取得了 一定的成效，同時，這種方法比較適合於人口較少的國家與地區，比如新加坡和香港。但對於人口眾多的中國來說，很難用該方法解決目前的問題。

( 三 ) 用小戶型製 (A) 解決普通市民的住房問題

這種方法看起來有一定道理，但實際上卻不然，也許富有的人不會買 小戶型去自住，但是小戶型住宅是投資者最感興趣的對象，因為小戶型住宅出租較容易，投資回報率也較高。

比如，建了 100 套小戶型的住宅，其中 40% 被投資者買去，放在那裏空著或者 是出租，剩下的 60% 的房子是用於自住，所以就會造成房子供不應求，房價節節上漲的局麵。房價上漲，又會造成投資人再繼續大量購買，對於投資人來說就是良性循環。因此，如果小戶型住宅允許投資者購買，那麽就不可能解決普通市民的住房問題。

( 四 ) 增加按揭的難度 (D) 來控製購買力

這種增加首期的方法，對富有階層沒有影響，但對普通收入的社會群體影響較

大，使他們們更難買房。

( 五 ) 限製外籍人士購買 (F)

應該是不允許外籍人士多買中低檔住宅 ( 非自住目地 ) ，該方法起到了一定的作用。

盡管政府采取了很多控製房價措施，然而現在大家所看到的結果卻是房價越來越高，這說明以往控製房價的措施幾乎沒有起到當初設想的效果，有的甚至起了相反的作用。

也許，政府的決策者們根本就沒有找到房價高的主要原因，他們沒有做深入的調查研究，分析問題的根源，也沒有聽取廣大民眾和房地產銷售人員的意見來看看，多少房子是買了自住，多少買了是為出租，多少房子是被外地人買去，多少房子是被本市的買去，多少人用現金買，多少人隻能按揭買，多少人是無房戶，多少人是已有數套住房。如果連這些都搞不清楚，如何能製定出切實可行的政策呢 ?

第三部分 “一人一房製” 控製房價設想的介紹

一 “ 一人一房製 ” 的原理

“一人一房製”的原理就是當市場難於自由調節時 , 國家采用強有力的行政手段幹予市場，限製在民用住宅上的投資與投機行為，進而保護住房條件差和無房戶社會群體的利益，當許多普通收入的社會群體有了住房後，可以考慮允許在住宅上的投資。

從另一個層次上講， “ 一人一房製 ” 是把自住放在優先的地位，即先滿足沒房戶或居住麵積過小的人買房，然後才滿足第二住宅及出租和投資需求。這是由於在中國住房下麵的土地不是在市場上自由流通，由市場自由調節的一個特殊商品，因為很多人的收入很難買的起住宅， 同時又有很多人的收入有能買的起很多棟甚至幾十棟住宅，在這種收入懸殊的特殊情況下，政府要加以控製才行。

“ 一人一房製 ” 的提法隻是為了簡明扼要，便於普通人記憶而已，並不是一個具 體的作法。

二 “ 一人一房製 ” 的具體作法設想

1 各地區要根據當地房價的具體情況製定，不能全國，全省一刀切，因為並不是所有地區房價過高，有的地區還需要資金投入來進一步開發房地產業。

2 用於自住的買主有優先權，可以完全禁止出租投資的購買，也可限製在一定的比例，比如，一個新樓盤，自住的占 90% ，出租投資不得超過 10% 。

3 中小戶型的開發要占相當高的比例 (70%-90%) ，同時中小戶型隻準賣給自住的，不準售給出租投資的。

4 銀行要降低按揭的首期，讓越來越多的普通收入的社會群體能夠買得起房子，使房地產交易活躍起來。

5 大戶型及高檔住宅也要興建，一個強大的國家也要有與之相應的中產階級和富有階層。

6 可以興建專門用於出租為目的公寓來滿足租房的需求，在這種公寓建築中每戶沒有產權，不能單獨買賣，麵積較小，設備簡單，造價相對低廉，房租低檔，中檔，高檔均有，可以被廣大市民和外地打工，求學者接受。

7 中國政府應該模仿美國政府的作法，建立類似於美國的住宅與城市發展部 (HUD) 的專職部門來對普通收入的廣大社會群體提供在住房上多方麵的幫助。這包括：現役或退役軍人的住房優惠，對中低收入群體給予低首期，低利率的按揭，傷殘，無勞動能力者，孤寡老人等的住房保障。

第四部分 中國房地產的三大關係

一 目前與房地產相關的三大利益群體是：

A 國家與各級政府 ( 國家、省、市、區、縣、鄉 )

B 廣大收入並不豐厚的市民 ( 沒有額外收入者，工薪階層、中低等收入者等 )

C 豐厚收入者和境外人士 ( 額外收入者，各級領導及公司負責人、私營企業者、外 籍人員、 海外華人等 )

二 下麵我們來分析一下 A ， B ， C 這三者的關係 :

( 一 ) 當房價上漲時，會對 A 和 C 有利，對 B 極為不利，目前就是這種狀態，國家 各級政府在房地產上的財政收入大量增加，富有階層擁有的住宅價值上升並且有大量的投資在房地產方麵，而廣大普通收入者卻望房歎息買不起房子，簡單的說是犧牲了占人口絕大多數人的利益。

( 二 ) 國家為了控製房價增加大戶型住宅及其他稅收的方法，會對 A 有利，但對 C 為不利，對 B 並沒有什麽影響。在這種情況下，國家增加了房地產方麵的稅收，而大戶型的擁有人要多付出一定的稅給國家，增加了擁有房子的成本，但對於廣大普通收入的市民來說並沒有什麽直接的好處。

( 三 ) 用小戶型製來控製房價的方法，對 C 最有利，對 A 和 B 不產生顯著影響。

如前所述，戶型小，隻是單元價低一些，每平方米價還是越來越高，如果允許投資人購買的話，價格更會上漲，這個方法要與下麵談的方法結合起來才有作用。

( 四 ) 如果用“一人一房製” 來限製投資人的購買，對 B 最有利，對 C 最不利，對 A 從財政收入上相當不利，但從民心和社會與政權的穩定上有利。

在這種情況下，對於富有的人就不允許投資住宅，所謂的炒房現象就會成為曆史，但他們可以去投資商業地產，股市，證券，或者到海外投資或者做慈善事業，隻要不影響廣大民眾住房的領域都可以去投資同樣可以繼續發大財，繼續成為首富，而廣大民眾就會有機會買到物有所值的住房，安居樂業，社會也會越來越和諧。

所以，從以上分析來看，如何處理好這三者的關係，完全取決於國家的決策者 們，常言道國泰民安，民不安何以國泰，很多資本主義國家都在為普通勞動者的住房著想，我們的社會主義國家也絕不能落在人家的後麵才對。

大家也可以看出，雖然這三者存在著不可調合的矛盾，但並不是不能解決的。如果國家能采用“一人一房製”的話，國家將會在近期經濟利益上做一些犧牲，富有的人們暫時也不能在房地產上獲得高額利潤，就能非常有效地控製過高的房價，使廣大普通民眾都能通過辛勤的勞動買得起住房，這從國家長治久安的戰略上也是非常值得的。