美國二手房市場介紹(十二)賠償金儲備係統(RecoveryFund)

(本文於2007年3月2日發表於www.focus.cn 高雲堂於達拉斯)

賠償金儲備係統 (Recovery Fund)

首先問大家一個問題，如果一個房地產經紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害和較大的經濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經紀人已經畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經紀人賠償受害人的經濟損失，但是這個經紀人卻沒有錢來償還，這時怎麽辦？沒有錢賠償，是不是就算了？那受害人的利益不就沒有得到真正的保障了，還是另有一個解決這個問題的辦法呢？

這就是我們要介紹的美國各州均有的經紀人賠償金儲備係統 (Recovery Fund) 。

由於該係統不是美國聯邦政府製定，是由各州政府製定的，而且各州的法規均不同，本文隻是介紹筆者所執業的德克薩斯州的賠償金儲備係統，以下簡稱賠償金，供大家借鑒參考。

( 一 ) 經紀人所做的錯事必須是故意欺騙違法的性質

如果是經紀人在工作中的疏忽大意，或者是能力所限等給消費者造成的傷害和經濟上的損失則不再賠償金的範圍之內，一般是金額較少，經紀人和公司就可以解決。

( 二 ) 賠償金的支付必須是在法院的判決下執行的

在受害人把犯法的經紀人告到法院後，法院最後判決受害人勝訴，則會判定這個經紀人必須在一定的期限內 ( 一般不會象按揭那樣長，可能是幾天，幾周 ) 賠償受害人的經濟損失。

( 三 ) 賠償金隻有在犯法的經紀人沒有財力支付的情況下支付給受害人

在法院判決之後，也許這個經紀人早就跑了，根本就沒出庭，或者經法院調查犯法經紀人的財產，離要賠得金額相差太遠，或者根本沒有錢，在這種情況下，州政府賠償金的部門才會從賠償金裏拿出錢如數賠給受害人。

( 四 ) 賠償金的來源和數目

賠償金不是州政府出的，因為房地產經紀人不是州政府的雇員，也沒有道理讓州政府出。

賠償金是由經紀人自己出，累計起來的，在德克薩斯州是每個經紀人剛考到執照時交的，大約 10 美元，然後在每年的執照延期時再交納一些 (50 美元左右 ) ，但不是一直交的，總的賠償金達到一定數目就不交了。

目前是賠償金最低額是 100 萬美元，最高是 170 萬美元，一般會維持在 150 萬美元上下。

( 五 ) 賠償數目的規定

一般是一次肇事賠償的最高額是 5 萬美元，一個經紀人最高賠償額是 10 萬美元。如果受害人是經紀人親屬的均不賠償，賠償之後，經紀人的執照就被吊銷，如果能還上州裏所賠的金額，還有可能再發給房地產經紀人執照，但一般很少發生。

賠償金儲備係統的建立使消費者的利益真正的得到了保障，當不法的經紀人給消費者造成了巨大經濟損失的時候，僅靠輿論的安慰和道義上的支持而沒有得到在經濟上合理的賠償是遠遠不夠的。

如果國內的有關政府部門能夠參考美國的作法，建立適合中國國情的經紀人賠償儲備金係統，這將無疑不僅對廣大的消費者，而且對房地產經紀行業均是一件好事。