美國商業房地產貸款的審核標準(DSCR)

本文於2008年1月24日發表於www.focus.cn

在此介紹一下在美國的對於商業房地產貸款時的審核標準，該標準對於商業房地產的投資具有很重要的參考價值。

    首先這裏所說的商業房地產是指具有租金收入的商業地產即 INCOME PROPERTY，比如產權酒店，購物中心，零售鋪位，辦公樓等而不包括不產生收入的商業房地產，如教堂，土地等。

一 什麽是DSCR？

    DSCR是DEBT SERVICE COVERAGE RATIO的縮寫，具體的中文我也不是很清楚或者如何翻譯，暫時可以譯為收入貸款比。

(一)DEBT SERVICE：DEBT SREVICE就是每年要支付的貸款，這與住宅貸款是一樣的。

(二)淨經營收入(NET OPERATING INCOME)：也就是全年的總租金收入扣除所有的經營成本(不包括貸款)。

   DSCR就是用一個商業房地產每年的淨經營收入除以每年的貸款額，即年淨經營收入/年貸款額(NET OPERATING INCOME/DEBT SERVICE。

  這個數值不用百分比，一般美國的銀行會要求DSCR大於1.2，才會批準貸款，低於1.2就不會。

DSCR有很多種用途，請看下麵的計算。

二 案例研究：

    一個產權式酒店單位，銷售價100萬(美元或RMB)，30%首期，30年固定利率7%，經營成本是租金的30%，銀行要求DSCR大於1.2才批準貸款，請計算每月租金要多少才能符合要求？

答：

(一)先計算每月的貸款額，DEBT SERVICE，首期30萬，貸款是70萬，30年固定利率，7%，得出每月的貸款是4657元，每年是55880元，即DEBT SERVICE=55880。

(二)把每月的租金設為X， 一年的租金就是12X，那麽淨經營收入就是70%12X(經營成本占租金的30%)，所以淨經營收入=8.4X。

(三)每月租金的計算：銀行要求DSCR至少等於1.2，所以年經營收入/年貸款=8.4X/55880=1.2

   X=1.2x55880/8.4=7982

   每月租金要7982元才能滿足銀行的貸款審核標準，如果租金達不到7982元，那麽就要增加首期的數量，直到符合銀行的要求為止，這在商業房地產貸款中，很常見，但是如果買主沒有財力投入高比例的首期，就不可能貸到款的。

(四)DSCR的其他用途：

1 已知每月租金的情況下，就可以知道賣主的價格是否在合理的區間內。

2 利率高低對於商業房地產的影響，用於可行性研究。

3 在其他因素已知的情況下，推算最低首期。

(五)我們來計算一下投資回報率ROI(現金投資回報率)：

   投資回報率ROI=淨現金收入/首期=淨經營收入-貸款額/首期=0.7x12x7982-55880/300000=67048-55880/300000=11168/300000=3.7%，跟存入銀行差別不大。

 每年的淨現金收入(NET CASH FLOW)是11168元，每月是930元。

(六)CAP RATE的計算：

    CAP RATE=淨經營收入/銷售價=0.7x12x7982/100萬=6.7%  CAP RATE在合理的範圍內。

   商業房地產與住宅地產不同，住宅是人居住的，價格可以沒有什麽標準，但是商業房地產是要賺錢的，不能賺錢的話，就沒有任何價值。在投資的時候，商業地產是比較理性和專業的，這就是DSCR的最大作用。

三 商業房地產的市場價格分析

    我們都知道，在住宅上，是采用市場比較法來評估，所以就用已往的銷售數據來做市場價格分析即CMA，但在商業房地產的評估不是用市場比較法，而是用收入分析法(INCOME APPROACH)來分析的。

    在商業房地產中，就是要計算投資回報率ROI，CAP RATE，淨現金收入(NET CASH FLOW)，DSCR等來綜合評定一個商業房地產的市場價格(MARKET PRICE 或 MARKT VALUE)。

(一)對於賣主來說，可以根據這些數據來製定合理的出售價格，不至於滿天要價或者開出低價。

(二)對於買主來說，也是同樣通過專業的計算與分析，來進行投資的可行性研究，然後才做出科學合理的決策。

(三)對於專業的房地產評估師來說，評估商業房地產也是用這些方法，評估師的評估結果要與實際成交價一致時，銀行才會貸款，除非買主原意用現金支付不足的部分。

(四)對於商業銀行來說，也是如此，除了對貸款人的信用，收入考慮之外，還要對物業的經營情況來判斷是否對於這個物業貸款。

    總的來說，商業房地產的規則是與住宅不同的，商業房地產經紀人應該更加專業一些。

高雲堂於達拉斯