一個粥店老板的理想旺鋪

人們總是根據預期作出投資的抉擇，商鋪市場的投資火熱正是這種過於美好的預期在作祟。理想狀態下的投資回報讓人迷失了方向，導致市麵上空置的商鋪有增無減，而實際投資收益的高低隻有投資者心知肚明。投資商鋪真就那麽賺錢？

    作為商鋪的最終用戶，商家也許最有話語權，傾聽他們的選鋪理論，投資人便會更理智，提高辨別商鋪優劣的能力；開發商能減少建築垃圾的產生，避免陷於進退兩難的尷尬境地。我們這個欄目正是想通過商家選鋪的過程和經驗，來了解市場需求，透析商鋪投資過程中應注意的問題。這裏也希望有更多的商家來此作客，談談您選擇商鋪的觀點。

    選鋪人：粥店老板張先生

    粥店老板張先生，30多歲，東北人，有8年餐飲行業的經驗，曾就職北京某著名飲食店總經理。2004年1月開始自己創業，開設第一家粥店。目前共有7家連鎖粥店，分布在霄雲路、世紀城和小西天等地。

    旺鋪標準最看好寫字樓群附近背靠社區的商鋪很佩服張先生的眼光，短短一個多月，這家位於小西天附近的店鋪已然火起來了，還未到就餐時間，店內已陸續來了不少客戶光顧。對於一年開7家店帶來的壓力，張先生說，除關注資金方麵的問題外，選鋪得當與否很關鍵。

    “現在選店鋪我最關心三個方麵。”張先生說。

    第一，環保是否過關。比如政府要求類似粥店這樣的餐飲店不能開在居民樓下，鄰近開設店鋪，安裝的煙道需要高過居民樓，因此，開發商設計的店麵要具備先天的條件。

    第二，交通。現代城市的頑疾之一是交通，市區內的停車位緊缺，餐飲店開在繁華地帶，這一矛盾尤為突出。一般一個百萬平方米的餐飲店要求有5個車位，但現在的店鋪多數配置不足。張先生舉例，小西天的這家粥店晚上營業3小時，先後要停留80多輛車，車位明顯不能滿足。

    第三，客流。客源的多少決定了粥店的收益，客源分流動和固定兩類。流動客源是指通過各種交通工具能夠到達的人群，附近的交通便利是一必要條件。固定客源則是寫字樓和附近居民。張先生的粥店人均消費25～30元，很適合白領階層消費，開設在寫字樓集中地區的店麵至少可以確保中午就餐的客流，但僅有午餐消費群是不夠的，因此還需依靠成規模的小區做後盾，向縱深發展。張先生表示，寫字樓群附近，背靠社區的商鋪最看好，但絕不會開在小區內，一來是小區內的客流可能有限，二是小區的保安會限製外人進出，妨礙生意。

    由於市區內的店鋪越來越稀缺，未來粥店也將向郊區發展，但張先生表示，自己還不看好社區商鋪經營，短期內粥店不會選擇開在近郊的大型社區。?

    特別關照：租價不是最重要的確定因素

    成本收益直接關係到商家的利潤，如今市麵上餐飲業競爭激烈，導致企業準入門檻高、投入大，無形中裝修、廣告、運營等方麵的成本增加，分割了利潤空間，因此，一般的短期租賃將難以為繼，張先生7家粥店都簽訂了8～13年之間的租賃合同。他表示，有些業主推出的3年租期其實拒絕了很多商家。

    不難發現，盡管這幾年餐飲業用房需求增多，商鋪租價有所趨升，房租並不是商家成本中最核心的部分。張先生認為，一些隱性成本讓商家無所適從，如轉讓費。好的門麵房炒作成分大，價格攀升速度驚人，一個店麵僅轉讓費就高達50～100萬元，轉讓費大多無法走賬，帶來商家經營回收困難。

    他表示，未來幾年租價的上漲幅度不會太大，一方麵受供應增量大的影響，另外，租價上漲過快潛伏了危機。租價過高，經營者無法接受將致使商鋪空置，與住房不同，商鋪隻要一年出現一個月的空檔，先前漲價掙的那點利潤就賠進去了。而即便是好地段，高租價帶來商家頻繁更替，出現“常年變換霸王旗”的現象，將導致其他經營商家和消費者產生“店鋪地段價值差”的錯覺，無益投資和店鋪未來的租價上漲。

    選鋪感言：好的店鋪還是難找

    選家好店鋪不是那麽容易。張先生說，他的車一年跑了3萬公裏，幾乎看盡北京市內的門麵房，還是覺得好店鋪難尋。看中的店麵大多在經營中，即便在不死不活的生存線上掙紮，隻要不賠本，商家基本不願轉讓。

    新開發的店鋪被看中的很少，許多樓盤都沒有明確約定用途，商鋪設計開發存在很多缺陷，無法使用。有業主甚至將商鋪裝修得非常奢華，連外牆都鋪上了大理石，他說：“鋪裝大理石損害了雙方的經濟利益。商家需要有展示空間，裝上自己企業的標識擋住了門口的大理石，造成浪費。”

    張先生表示，商家希望展示自家獨特的店麵風格，毛坯型商鋪符合他們的心意，一些排水設施完備，天然氣到位，水電氣有足夠發揮空間的框架型店鋪便基本適合粥店的硬件要求。店鋪麵積不大，300～500平方米是他的最愛。