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再說中美兩國的房市與股市（圖）
潤濤閻
12-3-09
（一） 美國的房市現狀與前瞻
格林斯潘配合克林頓大搞“全球化”，其實質在於美國想利用美元優勢和美國的高科技，趁機把低附加值的產業搬到墨西哥和中國等技術落後的國家，然後印鈔票給這些國家換取低價產品，讓外國窮人給美國人打工。而當初他們認為這些發展中國家不可能不進口美國的高科技產品。一方麵，當年美國高科技產品每年貿易盈額500 億美元，他們萬沒想到今天美國高科技貿易逆差每年高達500 億美元。在當初，製造業下跌，如何解決就業問題？格林斯潘和克林頓都想到了發展房地產。而房地產領域的擴張，首先將華爾街大量招人，各種衍生品紛紛出籠，然後，房地產業帶動了相關的很多領域大量招人，建房的原材料市場、建築工人、房地產商等等都紅火起來了。格林斯潘就降低房貸利率，華爾街就把風險評級隨便更改，以適應市場需要。這樣，房地產泡沫就吹起來了。
那麽，投資美國房地到底賺不賺錢？
為了回答這個問題，我們需要一個數據，那就是把每年的通貨膨脹率減掉，看看房地產業賺不賺錢。
下麵是美國房地產圖表，如果把過去100 年也這樣算出來，結果仍然是非常接近的，也就是說，把房價（中間價，一半的房子比它貴一半的房子比它便宜；不是所有房子的均價）換成一個基數，然後再把通貨膨脹減掉，就得出了一個走勢。為了表明這個問題，這個圖隻把過去40 年的數據列出來。因為美國以前的房地產泡沫太小，走勢也是跟通貨膨脹圖吻合的。如果把這次泡沫去掉，房地產的中間價基本上不變，也就是說，投資美國房地產其收益率跟通貨膨脹一樣。那就是說，投資美國房地產，除非趕上泡沫，跟把錢存在銀行裏沒啥差別，甚至還不如。因為銀行的利息要高於通貨膨脹率。
這裏有一個更大的問題隱藏在圖表中。因為美國房子的建築麵積是越來越大的，中間價位的房子如果按照平方米計算的話，美國的房地產減去通貨膨脹，是不賺錢的，可以說是賠錢的（按照每平米計算）。
下麵說說美國房地產的未來。
要預測未來，必須考慮市場需求與供給的比例是怎樣的。當然，我們無法準確預測價格，隻能預測價值。這個道理很簡單，因為價格必須按照價值的走勢進行調整，一旦有泡沫，就必須擠爆，回到價值應該到的地方。而泡沫是無法避免的，也是很難預測的。但切記：價格一旦偏離價值太遠，你就知道泡沫快爆了。也知道爆了以後的底部在哪裏。這一點，我有專文論及，請看潤濤閻舊作就是了，這裏不贅述。
那麽，美國的房地產現狀是怎樣的呢？
首先，房子是人住的。這個需要反複強調，個人住房不是指辦公用房。用英語說就是single house 。不包括公寓樓。
美國現有人口3 億，這裏取整數，因為不足3.1 億。美國到房地產泡沫剛開始的2001 年，single house 總數已經是1.2 億套了。美國有多少家庭呢？當時剛好是1 億。而且，根據當時的房地產市場數據，這1.2 億套房子有11% 是空著的，就是在市場上還沒賣掉的已經閑置的部分。因為1 億家庭有1.2 億套房子，當然會有閑置的。
過去的九年裏，美國建造了大約0.1 億套，加在一起，目前有房子1.3 億套左右。
下麵看美國的人口。
由於墨西哥已經其它國家的偷渡非法移民在過去 10 年增加的比較多，而這些非法移民很大一部分從事於房子建造，所以，你看到哪裏有新建房屋，哪裏就有很多墨西哥人。房地產商利用廉價的建築工，高額的房價，賺得缽滿盆滿。但房地產市場的低迷，新建房屋開工數量劇減，這些信息立刻反饋到墨西哥等國：“哥們，別來了，我們都沒工作了”的信息會使以後偷渡來美的人員減少。所以，美國人口迅速增加的幾率不高。
美國現在每年還有超過50萬套新房建成，而美國的房子壽命很長，主要是因為維修費用少於建造費用，加上美國人口流動性太大，很多人住不到10 年就得換房。所以，花錢維修總比拆掉重新翻蓋省錢。加上美國的嬰兒潮一代在今後的20 年裏會基本上死完，房地產業應該不會火爆起來了。所以，美國的房子空置率不會減少的。隻要空置率高，房價即使重新吹起泡沫，也不會持久就會爆掉的。這是需求與供給的關係決定了的。
綜上所述，美國的房地產暴漲的可能性很小，當然，如果通貨膨脹率大增，房地產也會水漲船高。可別忘了，銀行存款利息也是隨著通貨膨脹率增高而增加的。我剛來美國的時候，銀行存款短期利率高達 12% 。當然比卡特當總統時的22% 低很多。
那您一定會問：“潤濤閻先生，既然美國過去 10 年並沒有發生房子供不應求的現象，那為何有那麽多人在泡沫頂部買房呢？”
其實，回答這個問題很簡單：有一句話就夠了，那就是：上帝讓它滅亡，必先讓它瘋狂。由於 99.9% 的人從來都不會考慮潤濤閻上麵的推理，也不知道供求關係是咋樣的，也就跟著輿論的導向走了。到今天，也還有很多人認為可以重溫舊夢呢！就像當年納斯達克吹到了 5500 的時候，突然暴跌到 880 ，還有不少人做夢很快就回到 5500 高位呢。請您記住潤濤閻一句話：一旦瘋狂，不論是什麽領域，政治的經濟的，都是滅亡的前兆。至於商人是如何炒作的，請看潤濤閻舊作《富豪吃糞、少婦賠豬、老趙賣拐》一文，在此不贅。
（二） 中國的房地產
關於中國的房地產，潤濤閻有一篇新作。我今天需要增補的內容如下。
中國的城市化導致房地產暴漲，是市場供求關係的具體體現。但這裏的泡沫到底啥時暴掉，取決於國務院注資的前景。
首先，有人看完我的文章後不理解，農民怎麽會有錢到北京上海去炒房？
我需要把這個道理解釋一下。你隻要到農村去看一看就明白了。拿我們老家那裏來說，我們縣城發展的比不上霸縣，現在叫霸州市。當年，霸縣全縣人口 32 萬，縣城裏沒有一棟樓房，一條街上有個電影院，也有幾家工廠，但基本上是農民工，下班就回農村，因為城裏沒有房子。那時候，霸縣裏的城市住戶不到2 千人。今天，霸州市高樓林立，一眼望不到邊，城市居住人口超過20 萬。而且發現迅速，很快就可超過30萬了。但並非所有的人都是本縣的農民進城，也有附近幾個縣的農民去了霸州市定居。而原來的霸縣的城市軍民，很多都在剛改革時跑回到大城市裏了，因為很多都是大學畢業分配到基層（縣城）的，城裏的教育質量高，他們的孩子大都考上大學而留在了大城市。
這樣，農村的年輕人基本上都跑到附近的小城市裏打工、買房、定居了。水漲船高，而原來小城市裏的知識分子們和他們的孩子們都跑到大城市裏去了。所以，一步步往上頂，小城市裏的人就被頂到北京上海等大城市裏了。當然，農村也有不少直接去大城市的。我姐姐的一兒一女都是這樣的，到大城市結婚買房安家了。但農民城市化的主要去處還是在小城市。
到了農村，除了過年過節的時候，你基本上看不到年輕人了，小孩子也都跟著到縣城甚至大城市裏。沒有前瞻性的地方政府，當時到處搞什麽希望小學，可現在三五個村都湊不出一個班，那些希望小學大都成了空房。我看到一很不錯的希望小學，很高的磚瓦房，下麵有標語很舊了但依然可辨，上書：“要致富，少生孩子多養豬”由於沒有孩子上學了，一位老大爺就把這希望小學變成了自己的養豬場。裏邊很多好看的大白豬。
書歸正傳。
中國的房地產熱，主要是因為城市化造成的需求。因為國家建委公布的數字看，城市居民每人的平均建築麵積仍然在 28 平米左右。沒有變化。變化的是城市人口的遽然增加。全國的城市居民已經跟農村軍民平分秋色了。
但中國的人口組成是個非常不健康的形態。13 億人口,18 歲以下的隻有3 億。這3 億別說很多人不結婚（北京剩女高達50 萬人，小小的南京就有20 多萬剩女），就是每個女人生一個，他們的後代也就隻有1.5 億了。
從2019 年開始的30 年裏，每年要有0.2 億人口死亡。這個數字很多人不知道是多麽可怕。我告訴您： 0.2 億人，如果把這些屍體豎著一個個接起來，剛好圍繞地球轉一圈！如果橫躺著，這些屍體就可從黑龍江排到海南島。每年要燒掉這麽多的屍體，要是用這些能量發電，按照熱量計算，一個屍體能比50 公斤汽油的熱量，加在一起，就是10 億公斤汽油。全部用於發電的話，就是中國最大的發電站。
（三） 美國股市的現狀
我喜歡用波普500 ，比較有代表性。 天圖：
從天圖上看，MACD 指標與這波上漲走勢相反。看看RSI.已經是第三次背離。
但從周圖看，價位還在布林軌的上端。布林軌已經收窄。天圖看得更明顯，布林軌收窄已有時日了。除非有大漲的因素，使得布林軌張開，價位超上衝去。不然，測試周圖的下軌的支撐強度應該是理所當然的了。 周圖：
從天圖上看，Divergence 已經在零下了，MACD 已經死叉。
從基本麵看，這波上漲的重要因素是美元利率接近於零，就是貸款炒股，或到中國炒房。而導致股市上揚。但這隻不過是找理由，真正的原因在於超賣後的回調必不可少。看看周圖，我圖上的 J 那個地方，發生周級別的兩次背離，不反轉沒有道理。一般情況下，周圖級別的背離，不應該放過的，抄底的極佳機會。即使再次下跌，也會很快就回來的。
而中國的股市和房地產，主要是看國務院如何注資。2009 年一共注資高達9 萬億, 4 萬億用於刺激經濟，5 萬億用於放貸給房地產。如此注資加上需求旺盛，房價無法下調。2010 年估計也照樣大量印鈔票的，胡溫在2012 年交班，在交班之前，他們不會讓房地產暴跌過分的。跌跌漲漲，符合和諧穩定的大目標。因為要保住擠兌屁，維持房地產不暴跌乃唯一途徑。
別忘了，2019 年，到那時，城市化已經完成了，房地產的需求減少，加上人口大量死亡，房地產將是一瀉千裏的暴跌。一旦跌下來，就成了阿鬥，再也扶不起來了。
還有10 年的跌跌漲漲，道理就在這裏。當然，我說的是“價值”角度，市場價格的走勢無法準確預測。但萬變不離其宗。如果美國真有第二次房地產泡沫立刻起來，那你就看到 M 頭了。
先生沒搞明白圖一。
那個不是inflation，而是inflation adjusted 房價。就是說，假如把錢放在房地產和放在銀行裏是一樣的，是平行關係。圖一裏邊沒有必要把另一曲線給出，那個曲線就是通貨膨脹，因為它跟實際房價是一樣的，所以，才有那個平行的曲線。
穩中提及，“投資美國房地產其收益率跟通貨膨脹一樣。那就是說，投資美國房地產，除非趕上泡沫，跟把錢存在銀行裏沒啥差別，甚至還不如。因為銀行的利息要高於通貨膨脹率。”
字麵理解，房地產的real price和inflation的增長同步，所以投資房地產和跟把錢存在銀行裏沒啥差別。
但是隻有房地產的nominal price和inflation的增長同步，才能得出所以投資房地產和跟把錢存在銀行裏沒啥差別。房地產的real price和inflation的增長同步能夠導出的結論是房地產的nominal price的增長起碼是inflation的兩倍。
一個例子（見圖一）：1970年房地產投資25,000,2009年房地產價值約為175,000. 同樣，1970年，現金存款25,000，如果圖一淺藍現為inflation,到2009年，存款價值不過50,000。
可能老閻還有些數據沒有提到。請再深入講解一下吧。
在外開會一周，昨晚半夜到家。看到了大家的評論。謝謝！
計劃生育政策05年就改了，您老還不知道？
newcomer 說的很有道理。現在大家都在談蕭條， 但也看什麽地方。有些城市比如HOUSTON,Orange County的一些社區，房價確實一直在漲。如果你想房價大幅下降在進場，估計是等不到的。
Agreed. Further more, real estate investment is not about racing again inflation, it is about catching wolf with bare hands(using other people's money to buy and pay debt)
聽起來是馬克思資本論的一套解釋 -- 價格圍繞價值波動。什麽叫價值？價值到底是個主觀概念還是商品的客觀屬性？價格到底是如何建立起來的？是圍繞著價值還是完全取決於當時的供求關係？
建議作者讀一讀亞當斯密的書。
潤先生的文章初看起來很有道理和ＣＯＭＭＯＮ ＳＥＮＳＥ， 如果你是一個對房地產隻有表麵理解的普通人，很容易得到在美國投資房地產市場可能未來回報不會超過通貨膨脹。按照潤先生的理解，有一個所謂的“美國房地產市場”。如果按這個理解，他的結論當然正確無誤：美國房地產市場的長期回報不高，不會比通漲快。 但問題在於有沒有一個“美國房地產市場”？ 根本沒有，從來也沒有。所謂的美國平均房價２０萬多一點也是個毫無意義的數據。所謂 “美國房地產市場”根本就是個學術定義，而沒有對投資人有實際意義的。
為什麽？
舉個比方，紐約市的房地產市場和俄亥俄州的房地產市場是一個市場嗎？當然不是。假設你在４０年前投１０萬於辛辛那提，也投資同樣的錢數在紐約市，４０年來，美國的平均房價增值沒有比通漲快。辛辛那提的１０萬到目前可能翻了１個倍，而紐約市的１０萬可能翻了７到８個倍數了。根本不是一個數量級的回報概念。如果人們把紐約市的房地產市場和辛辛那提的房地產市場平均起來考慮，就得出一個隻有數學意義而沒有投資意義的結論來了。同一個國家，同樣的錢數，在不同的地方投資結果可能天差地別。紐約市的投資在４０年後讓這個投資者成為百萬富翁，而那個在辛辛那提的人最多小康而已。
矽穀和新墨西哥州截然不同，ＬＡ也不能與丹佛市比。我們考慮在美國投資的時候根本不能看什麽全國平均數據，那是個把不同回報水平高中差平均起來的完全沒有投資意義的數據。你個人投資一定要頭腦清楚，要到有曆史依據的高回報地區投資，才能保證你未來的投資安全性。否則，在低增值區投資的話，除非你有很多正現金流的房子，有夠大的規模，未來很可能失望的。相反，紐約市，華府區，ＬＡ，矽穀等曆來有高回報的地區就不會讓你失望。當然這些高增長區的房價不菲，但你要記住一句名言：“好貨不便宜”。
關於泡沫，潤先生好像說美國的房地產泡沫不多。如果按照他的所謂“美國房地產市場”的概念來說，除了從２０００ 到２００６年的一個全國性的大泡沫外，美國在全國範圍內，曆史上確實沒有一個全國同時興起的泡沫。 以前有紐約泡沫，但別的地方沒有參與的運氣。同樣，矽穀的泡沫發生在全國經濟不景氣的９０年代，ＤＣ也沒有參與的運氣。 曆史上，紐約市有周期性的泡沫，每１０到１５年一個周期，但全國範圍內除了最近的００－０６年外，從來沒有一個全國泡沫。
未來哪？“美國房地產市場”可能不再來另一個泡沫，但紐約市的泡沫會來，ＤＣ地區的泡沫會來，矽穀的泡沫也可能再來。
不過嬰兒潮指1946 - 1964 這一段.
還有移民不一定要從墨西哥來.印度人口增長程度怎樣?
以老閻之見，華爾街還會像以前那樣呼風喚雨嗎？
頂
股市部分尚未看懂，周末好好讀一讀