再說中美兩國的房市與股市（圖）

潤濤閻

12-3-09

（一） 美國的房市現狀與前瞻

格林斯潘配合克林頓大搞“全球化”，其實質在於美國想利用美元優勢和美國的高科技，趁機把低附加值的產業搬到墨西哥和中國等技術落後的國家，然後印鈔票給這些國家換取低價產品，讓外國窮人給美國人打工。而當初他們認為這些發展中國家不可能不進口美國的高科技產品。一方麵，當年美國高科技產品每年貿易盈額500 億美元，他們萬沒想到今天美國高科技貿易逆差每年高達500 億美元。在當初，製造業下跌，如何解決就業問題？格林斯潘和克林頓都想到了發展房地產。而房地產領域的擴張，首先將華爾街大量招人，各種衍生品紛紛出籠，然後，房地產業帶動了相關的很多領域大量招人，建房的原材料市場、建築工人、房地產商等等都紅火起來了。格林斯潘就降低房貸利率，華爾街就把風險評級隨便更改，以適應市場需要。這樣，房地產泡沫就吹起來了。

那麽，投資美國房地到底賺不賺錢？

為了回答這個問題，我們需要一個數據，那就是把每年的通貨膨脹率減掉，看看房地產業賺不賺錢。

下麵是美國房地產圖表，如果把過去100 年也這樣算出來，結果仍然是非常接近的，也就是說，把房價（中間價，一半的房子比它貴一半的房子比它便宜；不是所有房子的均價）換成一個基數，然後再把通貨膨脹減掉，就得出了一個走勢。為了表明這個問題，這個圖隻把過去40 年的數據列出來。因為美國以前的房地產泡沫太小，走勢也是跟通貨膨脹圖吻合的。如果把這次泡沫去掉，房地產的中間價基本上不變，也就是說，投資美國房地產其收益率跟通貨膨脹一樣。那就是說，投資美國房地產，除非趕上泡沫，跟把錢存在銀行裏沒啥差別，甚至還不如。因為銀行的利息要高於通貨膨脹率。
 

這裏有一個更大的問題隱藏在圖表中。因為美國房子的建築麵積是越來越大的，中間價位的房子如果按照平方米計算的話，美國的房地產減去通貨膨脹，是不賺錢的，可以說是賠錢的（按照每平米計算）。

下麵說說美國房地產的未來。

要預測未來，必須考慮市場需求與供給的比例是怎樣的。當然，我們無法準確預測價格，隻能預測價值。這個道理很簡單，因為價格必須按照價值的走勢進行調整，一旦有泡沫，就必須擠爆，回到價值應該到的地方。而泡沫是無法避免的，也是很難預測的。但切記：價格一旦偏離價值太遠，你就知道泡沫快爆了。也知道爆了以後的底部在哪裏。這一點，我有專文論及，請看潤濤閻舊作就是了，這裏不贅述。

那麽，美國的房地產現狀是怎樣的呢？

首先，房子是人住的。這個需要反複強調，個人住房不是指辦公用房。用英語說就是single house 。不包括公寓樓。

美國現有人口3 億，這裏取整數，因為不足3.1 億。美國到房地產泡沫剛開始的2001 年，single house 總數已經是1.2 億套了。美國有多少家庭呢？當時剛好是1 億。而且，根據當時的房地產市場數據，這1.2 億套房子有11% 是空著的，就是在市場上還沒賣掉的已經閑置的部分。因為1 億家庭有1.2 億套房子，當然會有閑置的。

過去的九年裏，美國建造了大約0.1 億套，加在一起，目前有房子1.3 億套左右。

下麵看美國的人口。

由於墨西哥已經其它國家的偷渡非法移民在過去 10 年增加的比較多，而這些非法移民很大一部分從事於房子建造，所以，你看到哪裏有新建房屋，哪裏就有很多墨西哥人。房地產商利用廉價的建築工，高額的房價，賺得缽滿盆滿。但房地產市場的低迷，新建房屋開工數量劇減，這些信息立刻反饋到墨西哥等國：“哥們，別來了，我們都沒工作了”的信息會使以後偷渡來美的人員減少。所以，美國人口迅速增加的幾率不高。

美國現在每年還有超過50萬套新房建成，而美國的房子壽命很長，主要是因為維修費用少於建造費用，加上美國人口流動性太大，很多人住不到10 年就得換房。所以，花錢維修總比拆掉重新翻蓋省錢。加上美國的嬰兒潮一代在今後的20 年裏會基本上死完，房地產業應該不會火爆起來了。所以，美國的房子空置率不會減少的。隻要空置率高，房價即使重新吹起泡沫，也不會持久就會爆掉的。這是需求與供給的關係決定了的。

綜上所述，美國的房地產暴漲的可能性很小，當然，如果通貨膨脹率大增，房地產也會水漲船高。可別忘了，銀行存款利息也是隨著通貨膨脹率增高而增加的。我剛來美國的時候，銀行存款短期利率高達 12% 。當然比卡特當總統時的22% 低很多。

那您一定會問：“潤濤閻先生，既然美國過去 10 年並沒有發生房子供不應求的現象，那為何有那麽多人在泡沫頂部買房呢？”

其實，回答這個問題很簡單：有一句話就夠了，那就是：上帝讓它滅亡，必先讓它瘋狂。由於 99.9% 的人從來都不會考慮潤濤閻上麵的推理，也不知道供求關係是咋樣的，也就跟著輿論的導向走了。到今天，也還有很多人認為可以重溫舊夢呢！就像當年納斯達克吹到了 5500 的時候，突然暴跌到 880 ，還有不少人做夢很快就回到 5500 高位呢。請您記住潤濤閻一句話：一旦瘋狂，不論是什麽領域，政治的經濟的，都是滅亡的前兆。至於商人是如何炒作的，請看潤濤閻舊作《富豪吃糞、少婦賠豬、老趙賣拐》一文，在此不贅。

（二） 中國的房地產

關於中國的房地產，潤濤閻有一篇新作。我今天需要增補的內容如下。

中國的城市化導致房地產暴漲，是市場供求關係的具體體現。但這裏的泡沫到底啥時暴掉，取決於國務院注資的前景。

首先，有人看完我的文章後不理解，農民怎麽會有錢到北京上海去炒房？

我需要把這個道理解釋一下。你隻要到農村去看一看就明白了。拿我們老家那裏來說，我們縣城發展的比不上霸縣，現在叫霸州市。當年，霸縣全縣人口 32 萬，縣城裏沒有一棟樓房，一條街上有個電影院，也有幾家工廠，但基本上是農民工，下班就回農村，因為城裏沒有房子。那時候，霸縣裏的城市住戶不到2 千人。今天，霸州市高樓林立，一眼望不到邊，城市居住人口超過20 萬。而且發現迅速，很快就可超過30萬了。但並非所有的人都是本縣的農民進城，也有附近幾個縣的農民去了霸州市定居。而原來的霸縣的城市軍民，很多都在剛改革時跑回到大城市裏了，因為很多都是大學畢業分配到基層（縣城）的，城裏的教育質量高，他們的孩子大都考上大學而留在了大城市。

這樣，農村的年輕人基本上都跑到附近的小城市裏打工、買房、定居了。水漲船高，而原來小城市裏的知識分子們和他們的孩子們都跑到大城市裏去了。所以，一步步往上頂，小城市裏的人就被頂到北京上海等大城市裏了。當然，農村也有不少直接去大城市的。我姐姐的一兒一女都是這樣的，到大城市結婚買房安家了。但農民城市化的主要去處還是在小城市。

到了農村，除了過年過節的時候，你基本上看不到年輕人了，小孩子也都跟著到縣城甚至大城市裏。沒有前瞻性的地方政府，當時到處搞什麽希望小學，可現在三五個村都湊不出一個班，那些希望小學大都成了空房。我看到一很不錯的希望小學，很高的磚瓦房，下麵有標語很舊了但依然可辨，上書：“要致富，少生孩子多養豬”由於沒有孩子上學了，一位老大爺就把這希望小學變成了自己的養豬場。裏邊很多好看的大白豬。

書歸正傳。

中國的房地產熱，主要是因為城市化造成的需求。因為國家建委公布的數字看，城市居民每人的平均建築麵積仍然在 28 平米左右。沒有變化。變化的是城市人口的遽然增加。全國的城市居民已經跟農村軍民平分秋色了。

但中國的人口組成是個非常不健康的形態。13 億人口,18 歲以下的隻有3 億。這3 億別說很多人不結婚（北京剩女高達50 萬人，小小的南京就有20 多萬剩女），就是每個女人生一個，他們的後代也就隻有1.5 億了。

從2019 年開始的30 年裏，每年要有0.2 億人口死亡。這個數字很多人不知道是多麽可怕。我告訴您： 0.2 億人，如果把這些屍體豎著一個個接起來，剛好圍繞地球轉一圈！如果橫躺著，這些屍體就可從黑龍江排到海南島。每年要燒掉這麽多的屍體，要是用這些能量發電，按照熱量計算，一個屍體能比50 公斤汽油的熱量，加在一起，就是10 億公斤汽油。全部用於發電的話，就是中國最大的發電站。

（三） 美國股市的現狀

我喜歡用波普500 ，比較有代表性。 天圖：

從天圖上看，MACD 指標與這波上漲走勢相反。看看RSI.已經是第三次背離。

但從周圖看，價位還在布林軌的上端。布林軌已經收窄。天圖看得更明顯，布林軌收窄已有時日了。除非有大漲的因素，使得布林軌張開，價位超上衝去。不然，測試周圖的下軌的支撐強度應該是理所當然的了。 周圖：

從天圖上看，Divergence 已經在零下了，MACD 已經死叉。

從基本麵看，這波上漲的重要因素是美元利率接近於零，就是貸款炒股，或到中國炒房。而導致股市上揚。但這隻不過是找理由，真正的原因在於超賣後的回調必不可少。看看周圖，我圖上的 J 那個地方，發生周級別的兩次背離，不反轉沒有道理。一般情況下，周圖級別的背離，不應該放過的，抄底的極佳機會。即使再次下跌，也會很快就回來的。

而中國的股市和房地產，主要是看國務院如何注資。2009 年一共注資高達9 萬億, 4 萬億用於刺激經濟，5 萬億用於放貸給房地產。如此注資加上需求旺盛，房價無法下調。2010 年估計也照樣大量印鈔票的，胡溫在2012 年交班，在交班之前，他們不會讓房地產暴跌過分的。跌跌漲漲，符合和諧穩定的大目標。因為要保住擠兌屁，維持房地產不暴跌乃唯一途徑。

別忘了，2019 年，到那時，城市化已經完成了，房地產的需求減少，加上人口大量死亡，房地產將是一瀉千裏的暴跌。一旦跌下來，就成了阿鬥，再也扶不起來了。

還有10 年的跌跌漲漲，道理就在這裏。當然，我說的是“價值”角度，市場價格的走勢無法準確預測。但萬變不離其宗。如果美國真有第二次房地產泡沫立刻起來，那你就看到 M 頭了。