終於把報稅的事情忙完了

昨天終於把報稅的事情忙完了。每年這個季節，都是忙得昏天黑地的。美國的稅，加拿大的稅，加上不同地點，不同比例，各種各樣的賬單，沒完沒了。去年因為加拿大的是平時每天輸數據的，所以沒有以前那麽忙亂。今年準備把美國方麵的數據也變成實時輸入，這樣年終就不會手忙腳亂了。

今年的一個特點是：房租下降，空置率上升，但利息下降。因為貸款的最大部分是HELOC或浮動利息，和Prime緊緊相聯，而Prime從前年的6%下降到了現在的2.25%，所以省下的利息部分很大。有不少mortgage，已經是負的本金部分大於利息，如果按照正常的情況，這個現象要到十年以後才會出現。

回顧這一年，在D州的出租非常的穩定，一年的租約簽訂以後，沒有意外，修理費也是非常低。每月的租金按時就到銀行了。可惜因為貸不到款，現在不得不終止租約，讓租客遷出，把房子出售。出售方麵則是教訓多多，主要是Team沒有建好。

和能源有關的地方，則是困難重重，因為石油和天然氣都減產，煤礦也是半關半開，所以或租金下降，或空置率上升，或二者兼有，租客頻繁遷入遷出，增加了維修費用。

但總體來說，因為利息的大幅下降，竟然比去年還好些。

感覺做房東，總體不虧：經濟好的時候，出租率比較好；經濟不好的時候，利息下降。但是，風險總是存在的，個人認為要想長期發展，有兩條最重要：第一條，是要買好；這一條包括買的地點好，價格好，人群好，利息好。第二條，是要準備足夠的預備金，以應付各種突發的情況；這一條包括不要把杠杆用的太過份了，太過份了就沒有能力準備足夠的預備金。

房地產是長期的投資，不靠一時一事的僥幸，靠的是規模。在做好上述兩條的情況下，就是要不失時機地，穩定地把規模做大。有了健康的規模，合理的管理，其它的就是順理成章的了。