First Construction Loan 第一個建築貸款

今天，銀行批準了我的建築貸款，我也簽字了。這是很重要的一步，因為這是我的第一個建築貸款。

這個建築貸款，是給一個townhouse項目，總共有九個單元。

申請這個貸款，走了很多步驟，跨過了幾道坎。總結如下：

1. 因為我沒有施工經驗，貸款比較難，隻能從小的金額開始。

2. 找的建商需要有建設townhouse的經驗。很多小的建商隻有建獨立房的經驗，不夠用。

3. 建商要做預算。做預算要各個工序的人報價。

4. 預算銀行預審後，要找第三方評估預算是否合理、是否夠。

5. 第三方叫做Quantitative Surveyor(QS), 可以叫他們估算師。QS專門給銀行的各個項目估算，預算裏缺少的事項，QS要加上去。

6. 要找另外的第三方評估銷售價格、建成後如果出租的話租金水平。

7. 有了銷售價格、建築價格、土地價格、軟成本，就可以算出項目的利潤率。利潤率要達到銀行的最低標準。

8. 首付或者Equity不夠的話，要補充現金作為Equity.

9. 銀行貸款，需要項目擔保，還需要開發商個人擔保。

10. 貸款時間根據施工的時間來定。這個是一年半。公寓樓應該是兩年半甚至更長。

11. 需要預售三套（三分之一）。這個比例會因為項目不同而不同。

這是一個裏程碑，一定要小心使用，把項目成功建起來。