房產Depreciation 的巨大作用

Depreciation是說，對於一個房地產，房的部分，是每年可以折舊的；雖然它本身的價值在一定時期內不一定下降，還可以上升，但從稅務這個角度說，是每年都可以折舊的。因為房子是有使用年限限製的，到最後的價值會變成零，所以這個折舊是有道理的。這個折舊，對投資者來說，有著稅務上的重大意義。

貶值的方法，在美國和加拿大是不同的。美國的折舊時間是27年半，並且每年時必須折舊，每年是3.6%。 加拿大的折舊時間是25年，業主可以選擇折舊，也可以不折舊；如果選擇折舊，可以最高折舊到4%，但不可以把地產投資從有利潤折舊到虧損，最多隻能折舊到利潤為零，所以每年的折舊沒有固定的百分比，但最高不能超過4%。

房產的折舊，概括來說，有三個方麵的意義：

1. 改善cash flow。 

    如果一個房產購買一定時間後，已經能夠產生利潤，沒有折舊的話，利潤這一部分是要按當年的收入繳稅的，也就是說，這個利潤的一部分就被拿走了。如果折舊，就可以降低利潤、把利潤降低到零甚至為負數（美國，在加拿大最低隻能降到零）。這樣，本來繳稅的那一部分資金就可以作為運行資金。例如，一個十萬的房產，如果一年運行下來，有二千元的利潤，那麽 （1）在美國，折舊為三千六百元，總的結果變成負的一千六百元； 這個負數可以加到別的收入裏，從而降低別的收入的繳稅數量，甚至降低bracket； （2）在加拿大，折舊選擇為二千元，利潤降到零，避免了繳稅。

2. 把 short term capital gain 變成 long term capital gain，從而降低稅率。

   根據上述1的敘述，房產的利潤，隻要折舊沒有用完，可以年複一年地拖延繳稅。但是，這並不是逃稅，而是拖延繳稅，到房子賣掉的時候，被折舊的部分，就作為買房的利潤，重新出現。但是，這個時候，買房的利潤已經是作為long term capital gain 出現，也就是說，折舊把每年的利潤的那一部分由當年必須繳稅的short term capital gain/income 變成了 long term capital gain。Long term capital gain 的稅率是比當年的收入低的。在美國，這個稅率是15%，不管這個capital gain是多少。在加拿大，這個利潤是先除以二，然後加到當年的收入裏，也就是說，稅率是原來的一半。並且這裏還有（1）美國有1031條款可以利用，如果賣掉這個房產後，接著再買一個價值更大的房產，就可以不繳稅，繼續拖下去； （2）以前，加拿大每個人一輩子有一百萬的capital gain可以不繳稅；通過把當年收入變成long term capital gain，完全避免了繳稅；當然現在這個免稅額給取消了。

3. 充分利用了通貨膨脹

   因為每年都有通貨膨脹，貨幣的購買力是逐年下降的。例如，假設通脹率是3%，那麽今天的一塊錢，到了一年後的今天，就隻有0.97塊的價值了。在二十年後，現在的一塊錢的價值隻有0.54元了。五十年後，現在的一塊變成了0.22元。實際上，每年的實際通脹率比3%要多。

例如，以上舉例的兩千元利潤，如果按當年收入，bracket是25%的話，應該繳稅500元，並且是現在的五百元。因為折舊，變成了長期投資，再經過二十年的通脹，那麽（1）在美國，應繳的稅是300元，而且是二十年後的三百元，其價值相當於今天的162元，是早繳的32.4%，省稅67.6%； （2）在加拿大，應繳的稅是250元，其價值相當於今天的135元，是早繳的27%，省稅73%。

因為房地產一般總金額都比較大，這個省稅的效果是驚人的。例如，一百萬的房產，每年在美國可以拖延三萬六千塊利潤的繳稅；在加拿大，可以拖延四萬塊利潤的繳稅。

綜上所述，折舊看似不起眼，其實對房產投資有巨大的作用。折舊就像一個幕後英雄，默默地為對房地產投資者做貢獻。

[TBAG]

Good point, thanks for sharing