對於絕大部分普通家庭而言，住房費用是一生中最大的開支。比如，在2023年的美國，普通家庭要把三分之一的收入花在住房上；相比而言，食物開支占收入的比例僅為12%。
當然，住房開支不僅僅是針對自住房的費用，而且也包含了租房的費用。事實上，美國家庭的住房擁有率大約為三分之二；換句話說，三分之一的家庭在租房子住。
我買房子是非常晚的。剛來矽穀工作的前幾年，我總覺得這裏的房價有泡沫，漲幅根本不可持續。然而，就在我觀望時，矽穀的房價從2010年的低點，一路高歌猛進。
最終，我才在2014年買下了人生中的第一個自己的獨立屋，從此告別了租房的歲月。2021年，我家換了一個更大的別墅房，並把先前的房子賣掉了。
我身邊有不少年輕朋友問我買房的問題。我今天就簡單介紹一下在美國買房的一些入門知識。
一、為什麽要買房？
1. 生活方式的選擇和很多人一樣，我自己經曆了十四年的租房歲月，先後換過五個公寓房，平均三年換一次房子。期間，我們經曆過很多不愉快的事情，包括噪聲、房子維修問題等等。
自從我搬進別墅房之後，我發現自己的生活質量有了翻天覆地般的提高。從此，我再也不想租公寓房住了。
因此，我覺得買房最大的動力，不是更高的投資收益率，而是不同的生活方式。
2. 財務上的考量
當然，住自己買的房子，也有財務上的好處。
首先，我們可以利用房貸杠杆，借助房價的增值，實現家庭財富的快速增長。另外，依據美國稅法，對於中高收入家庭，房貸利息可以抵稅，這進一步提高了買房資金的投資收益率。
以矽穀為例，如果用20%的首付買房，那麽資金的年化收益率可以達到15%左右。
其次，如果使用固定利息率，那麽房貸的月供是固定的。即使是10年以後、房價和市場上的房租都漲了50%，我們的月供還是一成不變的。這允許我們更好地控製住房開支。
最後，有恒產者有恒心。擁有自己的房產，也會讓我們有心理上的安全感。正所謂：此心安處是我鄉。
當然，買賣房屋是有交易成本的。比如，買房的平均成本是房價的10%。所以，一般的共識就是：如果你打算在一個地區生活五年以上，就可以考慮買房。否則，選擇租房比較合適。
二、買房的過程
在美國，從開始看房子，到最後搬家入住，平均要花半年時間。其主要過程如下。1. 找貸款專員
首先，我們需要找一個做房貸的專業人士。這個貸款專員會在購房過程中起到關鍵作用。
我們家每次都是找幾個大銀行的華人貸款專員幫忙做貸款。她們精通中文，還能使用微信聯係，溝通起來非常方便。我們家合作過的大銀行包括美國銀行（Bank Of America）、富國銀行（Wells Fargo）和花期銀行（Citibank）。
2. 做貸款預批（Pre-approval）
有了貸款專員，我們就會要求她幫我們評估一下：我們到底買得起多貴的房子？
她會考察我的家庭收支、信用分數、家庭負債等因素，初步預估我們能夠貸多少貸款。最終，她會出具一份信，叫貸款預批信（Pre-approval Letter）。有了這封信，我們就能向賣房者證明我們的購房實力。
3. 找房產中介
一個有經驗、靠譜的房產中介，是買房過程中最關鍵的專業人士。
對於初次買房的人，我建議你從網絡上或者朋友圈裏找到幾個候選人，然後安排和他們進行麵對麵的麵試。麵試的目的是確保你和家人信任這個人的專業能力和溝通技巧，同時確保你們可以愉快地在一起合作。
另外，每個中介都有自己精通的地域。因此，我們一定要找在當地有多年經驗的中介。
4. 挑選目標地點（Location）
在房地產市場上，最重要的因素就是：地點、地點、地點。
不言而喻的是，房子一旦買下來，我們可以裝修、加蓋、甚至推倒重建，但是房子是“不動產”，是無法移動的。因此，它的地點的重要性，再怎麽強調都不為過。
在我們要考察房子的地點時，要考慮很多因素，包括：
- 學區
- 社區環境
- 通勤的便利程度
- 噪聲、空氣汙染、犯罪率等等
下麵就是在我們看中的地區，挑選我們負擔得起的房子。
通常，我們可以從Zillow或者Redfin網站上查看市場上待售房子的基本信息，然後在周末的開發日（Open House）去實地考察房子。對於感興趣的房子，一定要讓房產中介過來幫忙把關，確保房子沒有大的問題。
如果看中了一個房子，我們應該讓中介從賣家那裏拿到房屋披露文件（Disclosure），仔細閱讀，確保房子沒有隱患。
6. 出價
在確定要買一個自己喜歡的房子以後，我們可以和中介一起，準備出價（Offer）。有的中介，會讓我們自己決定價位，以避免責任。大部分負責任的中介，會給我們一個她認為的合理價位，供我們參考。
我通常會利用互聯網，查看附近地區最近出售的、相似房子的銷售記錄，從而大致決定一個合理價格的範圍。
注意，一個房子的市場價格是很難精確確定的。因此，幾個百分點的誤差都很正常。
有時候，賣家會讓出價最高的幾個買家來第二輪甚至第三輪的加價。這時候，我們可以根據對房屋的喜歡程度以及市場行情，決定是否參與加價以及加價的幅度。
7. 完成交易（Close）
如果我們的出價被賣房接受，那麽買房基本就成功了。
下麵基本就是走過場了，包括：
- 簽正式購房合同
- 和貸款專員辦理貸款手續。
- 如果有必要，我們可以雇一個房屋檢查員檢查一遍房子。
- 簽署各種文檔
之後，我們就可以拿到新房的鑰匙，搬家入住了！
三、房屋的持有成本
很多沒有買過房子的朋友，和我當年一樣，會高估房屋的持有成本。因此，我覺得需要澄清幾個誤區。那麽，哪些才是我們真正的房產持有成本呢？
1. 貸款利息
比如我們貸款100萬美元買了一個房子，利息率為4%，月供為4770美元。那麽我們第一年的月供總額為5.72萬美元。但是，其中利息約為4萬美元，1.72萬美元是還的本金。
在這個例子中，隻有4萬美元的利息是我們真正的成本，而1.72萬美元其實是我們的儲蓄！這些錢隻是暫時從銀行賬戶裏轉到了房子的淨值裏麵。
在將來的歲月裏，我們可以利用套現再融資（Cash-out Refinance），把這些淨值取回來，存在銀行或者投資在其它地方，比如股票指數基金。
說到貸款，我建議大家優先考慮利息率更低的可變利息貸款（ARM）產品，而不是30年固定利息產品。由於利息率更低，ARM的好處是不言而喻的。
另外，對於中高收入家庭，如果報稅時采用分項扣除（Itemized Deduction），那麽一部分貸款利息是可以抵稅的。
在上麵的例子中，貸款額75萬美元以下部分的利息是可以抵稅的。也就是說，3萬（= 75萬 x 4%）美元的利息可以抵稅。如果這個家庭的邊際稅率是35%，那麽房貸利息可以省 1.05萬（= 3萬 x 35%）的稅。所以，實際的房貸利息成本就是 4 萬 - 1.05萬 = 2.95萬。
2. 地產稅
地產稅是另一項持有成本。各州的地產稅率和計算方法不盡相同，有些州甚至沒有地產稅。全美國的平均值大約為1%左右，而矽穀地區的平均值約為1.2%。
3. 維護成本
房子的維護成本當然要取決於房子的年齡、地域和狀態等。不過，平均而言，平均每年的維護成本為房屋建築價值的1%左右。
注意，這個1%對應的是房屋建築部分，而不包括房子的地皮部分。在很多高房價地區，比如加州，絕大部分的房屋價值來自土地，而不是建築部分。
比如，一個普通的矽穀地區的獨立屋，價格為300萬美元，大約250萬美元來自那塊地皮，而建築部分隻值50萬美元。那麽，這個房子每年的維護成本大約為5千美元，而不是3萬美元！
4. 保險
房屋保險額取決於地域和房屋價值等因素。全美國的平均值約為2千美元。
四、美國的房屋類型
在美國，絕大部分房子可以分為三個類型。1. 獨立屋（Single Family Home）
獨立屋也就是俗稱的“別墅房”。這是美國最常見的戶型，也是最有增值潛力的房型。原因非常簡單：房子的增值主要來自地皮的增值，而建築部分的價值通常增長很慢，甚至會下降。
因為獨立屋提供了更私密的生活空間、更大的院子和更好的增值前景，所以大部分華人優先購買獨立屋。
2. 聯排房屋（Townhouse）
顧名思義，聯排房屋通常和鄰居共享一麵或者兩麵牆壁，而通常地皮和院子也比較小。聯排房子通常是年輕家庭的第一個過渡型的房型。
3. 公寓房（Condo）
其實，公寓房就是私人擁有的“公寓”而已。由於要和其它房子共享地皮，其房子價值很大部分來自房子本身，而不是下麵的地皮。
正因如此，公寓房的價格最親民，但是增值速度也是最低的。
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