高端地主-文城網友的案例
如山
（2025年1月2日）
文學城有不少業餘或專業做地主的。今天聊聊什麽是“高端地主”。“高端地主”是我定義的，沒看到有別人這麽說過。但沒有專利，認同的讀者隨便引用LOL。
在美國一說“地主”，大部分人想到的可能是整天背著修理工具幫租客修馬桶，並且時時需要伺候各種胡攪蠻纏租客的主，一付可憐相。經驗與運氣欠缺時，投差區差房的地主有可能是這樣。這是我定義的“低端地主”。
“地主”顧名思義就是土地的主人。地主本來就包括擁有土地，甚至僅僅是土地，沒有房子在上。
何謂“高端地主”? 我這裏指的是不需要處理差租客、爛房子的地主、持有好區優質物業的地主。這裏介紹文城一位網友的真實案例來展開討論。
該網友投資在大西雅圖東區，跟我同區。姑且稱該網友為A君。
其實A君就是買一個自住房，不過房子所占地3萬平方英尺。其優勢就在好區中的大地。地可以分4個Lots。據他說他是我的長期讀者，受了我早期房產投資文章文章的影響才特別買入這個占地比較大的房子。目的在試試分開幾個Lots。他在買入後聯係了我，分地過程中問過我一些具體技術問題。所以我清楚該項目很多細節。現在雖然已經過去8年，但我還是不會披露更多詳細的資料。從他所問的問題我知道他從來沒有這方麵的經驗。
這個投資物業他們是用來自住同時開發。房子狀況一般，不算很好，但也能住。2013年60萬買入，分地隻做到City 出了Preliminary approval。沒做任何Construction，於2018年賣出200萬。
做房產投資的大概都知道，2013是買入的好時機。但按西雅圖東區的房價，賣出不是最好時間。假如是看市場價格，2013年到2018年本地市場房子升不到一倍。A君做了什麽？就是申請分地而已。都是紙上工夫，無需處理租客房子維修也無需動用建築。回報數是很容易算清的：60萬買入，作為自住房，Downpayment 在 10% 至20% 之間，期間申請包括請專業人員如Civil engineer，geotechnical engineer 等，花費3到4萬。貸款利息費用就當對消租金算，其投資的現金算9萬吧，回報是超過20倍。Cash on Cash return 2,100 % 以上。如果A君再進一步將地完全分開，完成基礎設施將再高一倍不成問題。
為什麽A君申請到Preliminary approval就可以賣出那麽好的價錢呢？假如僅僅是一塊大的地，從Zoning計算可以分成幾塊，比如說5快是不會那麽吸引人開發商/建築商。因為分地還有很多條件限製如土壤狀況、Critical area、Utilities的連接等等往往不能確定。一般開發商/建商不想Hold那麽久去申請，並且承擔不能分或者沒有達到預期數目Lots的風險。但一旦有City的Preliminary approval就基本確定可以分，分多少Lots，條件是什麽、未來可以建什麽樣子的房。那麽就可以容易預算成本與回報。
可能有讀者認為，A君是幸運能買這樣的物業。其實這樣的物業也是在市場上的，誰都有機會買到。看你的尋找工夫與抓住機會了。
很多高收入、高淨值人士想投資房產，但一想到要處理租客與修理就望而卻步。我用上麵的例子就是為了說明高收入者如IT人員、醫生、律師一類想投資房產完全不必去看那些差區差房的投資。可以選高價值好區物業。這樣的例子在我周圍不少見。
一位台灣來的專科醫生微軟附近20年前在微軟Redmond總部附近買下10多areas地，增值已經幾十倍；他自己診所的整棟兩層小樓就是20年前開診所時買的。其它單元都是租給醫生。這些完全不需要處理爛租客。
開賣廚櫃店的業主自己的幾個店與裝配車間都是自己買下的。就像麥當娜店一樣，賣的漢堡包未必賺錢，而那塊買下來的地遠遠超過零售收益。
普通住宅，我自己建的在好區新房出租也都是些好租客。能夠租6千左右的房子的租客素質都是相當高也很容易相處。有些地主就以華人思維想當然地說，有那麽多錢自己早就去買房了，誰還來租房？其實是孤陋寡聞所至。永遠有些人是不願意買房而租房的。原因有多種：錢主要花在遊艇、飛機、工作不肯定都在一個地方，但是一呆就是7、8年上10年的等等。我有租客歐洲過來工作，一直住了6年才決定買房；一位外科醫生從實現習醫生開始就一直住在我的房子十幾年到現在；兩位外州過來也住了好幾年還沒表示要離開。當然這些都是高收入人群。
總之，你要是有高收入或者已經有高淨值財產而想投些房產，完全沒必要看那些低收入區的破房，沒必要參考“低端地主”的做法，而可以有高起點。眼睛往上看有不一樣的天空，看看其他有高淨值財產的投資者怎麽做。
另外請讀者注意：這些地隻有在密集度高的城市周邊好區才值得這樣做開發，在地廣人稀的區、位置是不值得搞分地的。但為省事買來Hold 長期是另外的策略。
投資都是為了賺錢，本就沒有“高端” 與”低端“可言，沒有褒貶之分。我之所以這樣分，是因為兩種地主所需要業主投入的時間、精力有明顯差別，就算你請物業管理公司也一樣，犧牲的收入不能換回很多省事，或者是省了一點，但是投”低端“物業本就想多現金流。扣除沒必要的修理與空置後，你得回的一樣不多。我就是從”低端“物業做起的，因為我當時非常依靠租金收入帶來的現金流。而已經是高收入、有高淨值的業主完全沒有必要從”低端“物業做起。
謝謝諸位的閱讀和捧場。祝新年進步！
（聲明：本文意在分享自己的經曆與知識，並非投資建議。本人不曾也無意做任何形式的收費顧問。圖片並非對應文中提到的例子。全部本人所拍。本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
