最近做了個1031房屋交換
十多年前，我們在南加州內陸，離我們一個半小時車程的城市18萬買了個3單元的住宅，因裏麵都是住了很久的房客，房租低廉，十多年來一直不需要太多時間去經營。但這3，4年來，所在城市年檢都會找些麻煩，每次都要花好幾千元才能通過檢查，加上一新房客是個刺頭，動不動就到city 去complain，我們前段時間決定做1031把這房子賣掉，買個離家近的房子。
此住宅50多萬上市後，2個星期就有7個出價(offer)，我們選了比報價多出兩萬的offer，立即進 escrow，2天後客人因看上附近另一4單位的房子而退出，沒辦法隻得重新選offer，這次選了個比報價隻多出5千的老墨買家，貨款75%，25天close。進 escrow後，買家先後做了房屋及估價檢查，房屋檢查後，對方要求Credit兩萬維修費，我們隻給了3千，一切順利，結果房子20天就完成了過戶，比原計劃提前了五天。
在這個3單位住宅進行交易10天contingency去掉後，我們隨即找好了1031中介(intermediary)，這個1031中介公司是大陸人辦的，早在1986年就成立，已用過快10次了，現在收費1千元，很是放心。下一步是買個替換的房子，考慮到投資回報情況，決定在車程40多分鍾，5,6分學區的幾個城市找。 十天內看了不少房子，寫了10個offer，價格都接近listing的價格，競然一個也沒拿到，可見市場熱絡程度，另外可能我們看上的房子別人也喜歡。3單位房子過戶的那天，看到一個剛上市一天的單一住宅，這房子離一大醫院很近，房子70年代的，賣家沒做任何裝修就上市，需要TLC。我們立刻遞了一個比原價低幾千的全現金offer，十天close，隻要6天房屋檢查的contingency，去掉其它contingency。 沒想到第二天賣家就接受了我們的offer，這單一住宅屋主是個白人老太，沒有後代，賣房時已病重住在醫院，賣房都是弟弟POA在處理，他們急著將房賣掉，我們的條件正合他們的意。隨後我們進行房屋檢查，空調已20多年，狀況不好，還有個patio可能沒有permit，其它都是小毛病。檢查後我們要求1萬2千修理的credit，賣家堅持一分不給，考慮到我們拿到的價格已經比市場上低了10%以上，我們就繼續完成了交易。
這次1031交換房子，有種得來全不費功夫的感覺，從交易賣房到買房交易完成共用了31天，是我們曾做過的1031交換最快的一次，這應該是得益於南加州房市的熱絡。
