投資房地產四大迷思

投資房地產迷思何止四個！隻是為了和小石頭的“四重魔力”對應，就先隨便挑四個說說吧。

不會算 這裏50%的根本不會算，95%的或不會算，或算不全。這條迷思是最迷的迷思，既然算都算不好，還是放棄投資房地產好了。

現金流 這裏把正現金流太神化了，以至於一位把100多萬的房子付清後以1800出租，還沾沾自喜正現金流的。正現金流不等於賺，負現金流不等於虧。現金流的唯一意義隻是知道沒有其他現金支持，是否能撐下去，所以隻是個操作參數而已。

杠杆效應 既然是杠杆，就不會把負的變正的，倒是會把正的變負的，因為操作費用。

瞎子摸象 對房地產有人唱好，有人唱衰，因為有人摸到象牙，大喊撿到了寶，有的摸到了象屁股，大叫全是臭。我把房地產這頭大象全身好好摸了一把，算全算好，要有如下因素：

1. home price

2. annual property/school taxes

3. tax loss/benefit

4. down payment

5. length of mortgage

6. monthly rent fee

7. rent deposit

8. ren broker\'s fee/management fee

9. insurance fee

10. condo fee/hoa fee/common charge

11. deductibility of common charges

12. costs of buying home

13. costs of selling home

14. annual renovation costs

15. annual maintenance costs

16. homeowner\'s insurance rate

17. capital gains exclusion

18. additional monthly utilities

19. income tax rate

20. alternative investment return rate

21. mortgage rate

22. annual home price appreciation/depreciation rate

23. annual rent increase/decrease rate

24. inflation rate

計算理當周密，如果可以精簡的話，我看房地產的精髓在於兩個率，合起來對抗三個率，就是

房價上漲率 + 房租上漲率 vs 貸款率，其他投資回報率，通貨率。

關鍵是其他三個率是100%的加權平均，算一下：

淨率 = 房價上漲率 + 房租上漲率 - a * 貸款率 - b * 其他投資回報率 - c * 通貨率

here a+b+c = 1

具體計算請參考老帖子；

http://web.wenxuecity.com/BBSView.php?SubID=tzlc&MsgID=143403

小小石頭的四重魔力盡在其中。其實還有一個重大魔力，小小石頭沒有列入其中，但是他和其他高手有反複提到的就是：時間效應，房地產的回報隨時間成正指數上漲，（嚴格說決於淨率〉0）。對於起點好的投資，開始可能就有賺，但是真正要賺大了，起碼得有個10年