nnn地產跟國債的關係以及到底能不能投資

0， 加一條。 投資民居 租客都是人。但是商產可以各種各樣， 餐飲， 辦公樓， 倉庫， 修車的加油的， etc etc 

表現可以非常不一樣， 所以如果討論對象不一樣， 有可能就是雞同鴨講了。 比如現在辦公樓水深火熱， 但是快餐比如麥當勞一直好賣， 在去年夏天利息最高時期， 可能全現金去買， 5%降價都講不下來。如果你用辦公樓的表現去deal with 麥當勞， 那就差大了。 

另外nnn 地產跟其他投資一樣，都有風險，都有成與不成， 正反的例子都可以有很多。本文不是要說服任何人， nnn 有很大風險， 也有很大回報，最重要還是投資人的自我管理。reit 就是地產大佬發明出來割韭菜搞現金的來撐過現金流危機期。

如果小的買家還需要大的貸款 高ltv，又沒有很多reserve 必要的時候可以pay off， 可能不適合做single tenant nnn 如果撐不住的 那麽賠錢破產都很容易，比民居容易多了。

1， 買國債要比nnn 地產好嗎？

隻看現金流， 租金收入跟國債有可比性， 差不多的%

2，但是不要忘了nnn 更多的地產性， 買對地點， 更大的回報是地產投資屬性帶來的， 這點國債沒發比，20年國債到期還是那些錢， 20年lease 到期， 租金跟土地都要翻翻了。這也是為什麽trophy商產很難買到， 因為很多買家會一直hold to pass down to 孫子，等到50年後一看， 地產價值是國債沒發比的。 想一想老朽所在的南加， 如果你有50年前傳下來的Tustin 的大片土地

3， nnn地產跟國債利息的關係是緊密的 直接影響cap rate， 也都有Hold to maturity的因素帶來的巨大影響。 去年silicon valley bank 被搞死的原因之一。 如果Hold to maturity實際上沒有賠錢， 但是如果要提前交易，類似Mark to market 那就死掉了。比如你現在要賣掉2022年買的商產，那麽大概率要賠錢。但是如果你可以堅持持有，這個賠錢就是paper loss. 

這就是圭媽講的好多商產現在是賠錢狀態。 但是如果你hold to lease expire， 那麽也行20年以後租金就會reset to market level, 商產價值就會重估， 除非你特別倒黴買到ghost town, 那麽大概率會賺到。 

4， 低利率可以買商產嗎？當然可以. 看一下利息最低的2022年， 

In 2022, the volume of commercial real estate transactions reached 752 billion U.S. dollars, up from 427 billion U.S. dollars in 2020. 隨著利率上升，in2023，CRE Transaction Volumes Plummeted In 2023, But Prices Were More Resilient. Commercial property sales volume sank like a stone in 2023, tallying just $374.1B, a 51% drop from the year before, according to MSCI Real Capital Analytics 2023 Capital Trends report

所有跟帖： 

• 國債和absolute NNN比,用下麵的McDonald lease as example。 -laoshi48104- ♀ (41236 bytes) () 06/30/2024 postreply 17:48:10

• 結論：國債永遠比不過NNN -laoshi48104- ♀ (172 bytes) () 06/30/2024 postreply 17:51:01

• 這個世界沒有永遠吧？隻是高風險高收益。要不就是說市場是傻子。股票也可以遺傳step up cost -Xiaoxiaollll- ♂ (0 bytes) () 06/30/2024 postreply 18:19:19

• 最重要的一點是風險高，房子位於一個很小的城市，房子本身根本不值這麽多，開價這麽高是因為租約和麥當勞這個大租客，如果 -圭媽- ♀ (126 bytes) () 06/30/2024 postreply 18:47:57

• Just use lease as example to compare bond and NNN. -laoshi48104- ♀ (246 bytes) () 06/30/2024 postreply 19:21:10

• 你認為人口隻有幾千人的小地方的土地值錢嗎？這個地產的 -圭媽- ♀ (284 bytes) () 06/30/2024 postreply 20:19:43

• 麥當勞為什麽要簽這麽高租金，這麽多年的租約？麥當勞這麽好的餐館，為什麽當冤大頭？ -Xiaoxiaollll- ♂ (0 bytes) () 06/30/2024 postreply 22:21:10

• 你說得有道理，我補充一下 -圭媽- ♀ (3301 bytes) () 06/30/2024 postreply 18:44:34

• 更多的地產性就是地產最大的價值因素 location location location -繡球花開- ♀ (1033 bytes) () 06/30/2024 postreply 20:38:29

• 利息低的時候 NNN的價格高，買貴了，星巴克的 cap 從 ４%到５%，等於買貴了２０%，５年租金隻漲１０%，如果 -圭媽- ♀ (148 bytes) () 06/30/2024 postreply 21:37:02

• 你說的這些都是存在的 這個跟買股票 民居 其實差不多同樣道理 都需要風險管理 -繡球花開- ♀ (413 bytes) () 06/30/2024 postreply 22:00:03

• Time 市場很難，但是２０２１年的時候通脹很高了（最高到過９%），１０年期國債收益率卻不到 ２%， -圭媽- ♀ (321 bytes) () 06/30/2024 postreply 22:17:45

• 你說的都是大實話 可以想想silicon valley bank 買入長期國債的時機決定 好玩嗎 -繡球花開- ♀ (398 bytes) () 06/30/2024 postreply 22:20:35

• 我在 ２０２１年年底在投壇發帖，提醒因為通脹高，一定會加息 -圭媽- ♀ (674 bytes) () 06/30/2024 postreply 22:57:16

• 下麵這些說起來像吹牛 -繡球花開- ♀ (331 bytes) () 06/30/2024 postreply 23:09:31

• 我沒覺得像吹牛，你的判斷和 business sense 都是對的，時機處理得很好，商業地產就是要買對時機才能賺到。 -圭媽- ♀ (0 bytes) () 06/30/2024 postreply 23:16:57

• 謝謝你們這些商業大拿們的分享，感覺現在的商業地產的風險是越來越大 -jenning- ♂ (381 bytes) () 07/01/2024 postreply 09:04:49

• 是的 所以地點對我來說是至關重要 -繡球花開- ♀ (176 bytes) () 07/01/2024 postreply 09:09:27