１， 買國債要比nnn 地產好嗎？
很難說，兩者有相似之處。國債的風險低很多，NNN 地產如果用杠杆又做 value add 的話，如果又處於黃金地點，升值潛力更大。
2，但是不要忘了nnn 更多的地產性
同意，關鍵是選對地點，還要碰運氣。一棟 NNN 地產如果空置的話，找新租客也是需要時間的，還有 agent commission， tenant improvement cost 等等。地點也是會變的，舊金山從好變壞就是這麽四五年的時間。行業的變化也是房東不能掌控的，大型的零售，即使地點再好也難租出去。過去，一元店是抗經濟衰退的，現在不一定了，生意被 Temu， Shein 搶走很多了。
3， nnn地產跟國債利息的關係是緊密的 直接影響cap rate， 也都有Hold to maturity的因素帶來的巨大影響
債券確實持有到到期日的話，本金全部拿回來。但是，NNN 地產就未必了。舊金山，洛杉磯，拉斯維加斯等地的那麽多辦公樓都在很好的 location，租約到期空置之後價格跌了七成了。NNN 地產不一定租約到期之後價格不跌的，因為買入的時候的價格包括土地，土地上的建築和租約，租客走了租約沒了，NNN地產的價格也降低了。就拿這個田納西的麥當勞地產為例，每尺價格在 $500 左右，當地的住宅價格也隻不過在 $２00 －－ $２５0，因為 $500一尺包括了租約的價格，如果租客走了租不出去的話，房子本身根本不值這個價。
當然，也會出現好的情況，如果 location 好，租約又低於市價的話，那麽租客走人是好事，可以幫助房東提高地產的價值。
4， 低利率可以買商產嗎？當然可以. 看一下利息最低的2022年，
２０２１年和２０２２年上半年買商業地產的人現在都有 paper loss。做出正確決定的人永遠是少數。在利息低的時候買是事倍功半，不要說 value add 比較困難的 NNN地產，即使是公寓樓和 self storage，在２０２１年和２０２２年上半年買的話，現在也是虧的，這就是那麽多眾籌項目暴雷的原因。
可以用 NNN 地產的幾個 REITs 的價格做一個參考，股票代號 "O", "WPC", "NNN"，資本市場不會和自己的錢過不去。
