美國商業地產交流
商業地產科普知識
博文
(2019-12-29 22:37:15)
盡職調查的目的是對收購地產做一個全方麵的調查分析，確定投資的可行性。由於盡職調查需要花費巨大的人力和資金，投資者在正式的盡職調查之前，都應該做一個較為全麵的初步分析，確認投資物業大體上的可行性。
在確認意向，簽署合同之後，正式的盡職調查的主要內容有：
地產狀況評估(PropertyConditionAssessment/PCA)。類似於購買住宅的HomeInspection。很多時候，貸款[閱讀全文]
(2019-12-29 22:36:29)
首先，投資者應該努力學習商業地產的基本知識。特別是懂得相關的不確定因素是如何影響項目的成敗的。投資者需要明白，風險是相對的。對於“涉世未深”的初級投資者，到處是風險。對於資深的投資老手，風險會低很多。打一個比方，對於從來沒有吃過皮蛋的老外，吃皮蛋的風險是非常高的。但對於老中來說，吃皮蛋沒有任何風險。看過老中吃皮蛋的老外，覺得[閱讀全文]
(2019-12-29 22:35:53)
和其他投資一樣，商業地產的投資風險在於失去預期的運營現金流、失去部分或者全部投資本金、甚至失去投資本金之外的其他資產（例如支付個人資產擔保的銀行貸款）。具體來說，帶來投資風險的常見因素有：
先天缺陷。物業本身有難以修複的缺陷。例如停車位不足、建築設計過時、環保隱患等等。
市場風險。因市場周期波動、競爭等原因導致出租率和租金水平的[閱讀全文]
(2019-12-29 22:34:54)
我們常說，酒店、養老公寓、寫字樓、BigBox的零售和服務設施是相對高風險的投資。為什麽呢？
因為導致這些類型項目失敗的不確定因素更多。
大體來說，導致項目失敗的因素有：
房地產本身的因素。例如設施和社區老化、產品設計定位失誤等。這一因素是所有類型的房地產都不可避免的。
房地產管理運營的因素。例如管理團隊做出了錯誤的決策、運營出現事故[閱讀全文]
(2019-12-29 22:32:14)
每一個房地產從無到有，從有到無，都有它的生長和衰老周期。具體來說，房地產的生長周期需要經曆下麵幾個階段：
開發期。這是開發商發現機會、繪製藍圖、雇傭建築商施工的階段。這一階段的投資風險最高。
出租期。這是開發商尋找租戶，租用房地產的階段。這一階段的投資風險較高。
穩定期。這是房地產成熟運營的高峰期。房地產創造的收入穩定增長。這一[閱讀全文]
(2019-12-29 22:30:54)
投資風險，就是收回投資本金和投資回報的不確定性，也就是投資失敗的可能性。導致投資失敗的不確定性因素越高，風險就越大。例如，導致開發項目失敗的不確定因素很多，開發項目的風險也因此比收購穩定項目的風險要高得多。
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(2019-12-29 22:29:48)
通過買方經紀的好處：
代表買方的利益。如果買方找賣方經紀，賣方經紀難以做到兼顧買賣雙方的利益。通常，賣方經紀介於約定，不得不偏重賣方的利益。
房源。一般的買家很難收集到完整、及時的商業地產出售信息。
免費的地產收購顧問。優秀的買方經紀可以幫助客戶設計合理的投資目標和策略、提供及時豐富的房源和市場信息、提供刪選投資目標的專業建議、[閱讀全文]
(2019-12-29 22:28:55)
驗證經紀的執照沒有過期。
確認經紀有相關的商業地產投資管理知識和經驗。同等情況下，有資產管理經驗知識的比僅僅有收購經驗的更好。
確認經紀有豐富的地產交易經驗和中英文溝通能力。懂得談判的心理學。
確認經紀有誠信、並有足夠的時間為你服務，解答問題。
確認經紀有誠信的基礎上，願意冒失去客戶的風險，在關鍵問題上提出與投資者觀點不一致的建[閱讀全文]
(2019-12-29 22:28:10)
商業地產的投資者應該對交易中存在的陷阱有充分的準備。根據我的經驗，遇到陷阱是普遍現象，不遇到是個別現象。下麵是一些常見的:
宣傳資料中的信息和實際不符。常見現象為：抬高租金收入、壓低運營成本。從而人為的誇大地產的市場價值。
賣家同為租客。賣家為了提高賣價而自己支付給自己高於市場水平的租金。
隱藏的年久失修的問題。例如，屋頂漏水，進[閱讀全文]
(2019-12-29 22:27:19)
投資者需要牢記：房地產的價值的最終決定因素不是麵積的大小，不是地段有多中心，不是造價的多少，而是房地產本身的一些特征可以幫助它的使用者（租戶）賺到更多的錢。如果你的地產是讓租戶趨之若鶩，爭相出高租金來追求的優質地產，那麽恭喜你，你投資了一個高價值的房地產。否則，麵積再大、裝修在富麗堂皇、地段再中心的房地產，也有可能一文不值。
所以[閱讀全文]
