美國商業地產交流
商業地產科普知識
博文
(2019-12-29 22:26:20)
1.傭金：和購買住宅一樣，支付買賣雙方經紀的傭金都是由賣家支付的。所以，投資人並不需要支付傭金。某些時候，買方經紀為了吸引顧客，還會從傭金裏麵拿出一部分來和買方共享。和客戶分享傭金在加州是合法的。但在某些情況下，需要在產權交割文件中予以披露。
2.律師費：這是支付房地產律師審核買賣合同、貸款文件、產權保險、租約等文件所產生的費用。從幾千[閱讀全文]
(2019-12-29 22:25:17)
商業地產經紀。他/她是幫助你製訂收購策略和目標、尋找房源、起草購買意向、協調貸款和盡職調查、安排產權交割的主要顧問。
律師。他/她是為你審核和談判買賣合同、審核租約、產權保險、測繪圖紙(survey)的法律顧問。如果你的商業地產經紀經驗豐富，也可以提供一些基本意見。投資者應該盡可能地找專長於商業地產的律師，其他領域的律師有可能不僅沒有幫助，還[閱讀全文]
(2019-12-29 22:24:19)
1.第一步（也是最重要的一步）：確定投資類型、目標、和其他策略。知道自己要投資什麽類型、在什麽地方、多大金額、多少回報、需要多少貸款、持有多長時間、投資後如何管理、如何配合自己的整體理財和投資計劃？
2.第二步：尋找符合要求的地產。這是一個尋找和刪選的過程。投資人需要把握地產的地段、建築設計、和租戶/租約的質量，對地產帶來的現金流的質量[閱讀全文]
(2019-12-29 22:23:42)
直接個人持有、C-公司、S-公司、LLC、合夥公司（Partnership)、REITs等。以LLC為多見。各州注冊LLC公司的程序較簡單。
[閱讀全文]
(2019-12-29 22:22:58)
淨租賃地產(NetLeaseProperties)。由於淨租賃地產的租約要求租戶負責全部運營維護費用、地產稅和保險，所以業主除了收租金、支付貸款本息等簡單的事情之外，不需要參與任何的物業管理。這樣，投資者即使在萬裏之遙，也不需要管理房地產，也不需要承受物業運營費用變動而帶來的收益波動。如果租戶的信用等級高，剩下的祖約時間長，租金收入在長時期內都會是非常穩定的[閱讀全文]
(2019-12-29 22:22:16)
商業地產的投資目標是由投資者對風險/回報高低的喜好程度，和投資者對現金流分布的時間要求來決定的。
從財務收益的角度，地產的投資目標主要分為追求穩定的運營現金流和追求資本增值兩大類。前者的收購對象為現金流已經穩定下來的地產，如淨租賃、運營穩定的出租公寓等。這些地產的升值的空間低於尚未穩定運營的房地產，如正在建設尚未出租的寫字樓。追求穩[閱讀全文]
(2019-12-29 22:21:07)
優點：
1.運營現金流回報通常比單戶住宅高。
2.資金吸納量大，便於集中管理。
3.某些抗經濟波動的商業地產類型（例如剛需出租公寓、高信用等級的長期淨租約商業地產）比單戶住宅更穩定。在上一次經濟危機時，大量住戶無法獲得住房貸款而無法購買住宅。因此，單戶住宅的市場售價下降約20%-50%。而出租公寓的租金、出租率和售價的波動要小的多。從另一方麵來理[閱讀全文]
(2019-12-29 22:18:50)
首先，獲得運營現金流。現金流通常分為運營和資本項兩類。前者為租金收入扣除地產稅、維修管理成本、保險、貸款利息等支出後為運營現金流。運營現金流的回報率(CashonCashReturn/ReturnonEquity)通常為3%-15%。資本項的現金流主要指的是出售時實現的價值增值或貶值。
其次，獲得價值增值。長期來看，房地產的增值速度等同於整體經濟通貨膨脹。短中期來看，在某些地區、某[閱讀全文]
(2019-12-29 22:14:57)
商業地產(CommercialRealEstate)是區別於單戶住宅的房地產類型。商業地產的產權持有人多以投資收租為目的。通常來說，商業地產包括多戶住宅、零售商用、辦公樓、工業倉儲、酒店娛樂等。多戶住宅是許多投資者，特別是個人投資者喜好的商業地產類型。
[閱讀全文]
