加州房價在疫情後走向的討論

?上圖顯示，加州的平均房價從07年的最高的57.5萬降到了11年的最低點30.2萬。這麽大的降幅非常驚人。降價的原因有兩個：1.開發商建造的新房供過於求。2.銀行放鬆了貸款標準，把貸款借給了付不起房貸的低收入、低信用、低首付的借款人。我們把這樣的貸款成為“次級貸款”或者“次貸”。次貸的貸款人購買了房產之後，無法支付貸款的月供。銀行不得不將房子沒收拍賣。由於次貸的範圍很大，短時間內銀行拍賣的房子急劇增加，造成住宅市場的供過於求。最終導致住房價格連續4年的下跌。

從2011年開始，市場在消化了次貸房之後，房價迅速上升。在7年內（到2018年）房價翻了一番。也就是說，這7年內房價每年的增長接近10%。從2018年的貿易戰開始，增速明顯減緩。但，隨著利率的降低，2019年年底房價增速明顯加快。2020年年初的房價比2019年的低點增加了近10%。

從今年3月11日開始，美國疫情爆發並導致股市迅速下跌。州政府要求居民盡量不要外出，並關閉了非生活必需的商業和公共設施。這已經導致了大量的藍領工人失業，特別是旅遊、餐飲、娛樂、零售、航空行業。沒有受到直接影響的大公司也紛紛停止雇傭新的員工。據預測，美國第二季度的GDP將收縮20%。在房產市場，大量的買家從合同中撤出。在加州，政府禁止房地產經紀帶客戶看房。所以，住宅市場實質上已經進入了暫停。

 

我預計，疫情對經濟的打擊是暫時性的，在疫情解除之後，經濟會得到逐漸恢複。但原本衰落的企業，會產生資金鏈斷裂而被永久性地淘汰。這些淘汰的企業會產生大量失業。而失業將會降低房產的購買力。所以，從失業的角度來看，這次的經濟衰退，對房地產市場的影響應該是負麵的。從具體的需求來看，某些家庭會因為就業不穩定而推遲購買。另外，買房翻新再出售的短期投資買家也會減少。

 

從積極的一麵來看，貸款利率，在疫情穩定後，會繼續下探。住宅市場沒有供過於求的問題，也沒有次貸的隱患。美聯儲新增的貨幣供應，以及新增的居民和企業的救濟款也會在中遠期利好地產市場。

 

綜合來看，如果疫情在夏天可以得到控製，地產市場在短期調整之後，有望在下半年，特別是年底大選之後得到有力的反彈。