南加房價預測：跌價進入進行時，將來時？

本期暫停社區的介紹，討論一下大家關心的房價問題。3月11日的疫情，到底怎樣影響了南加的住宅市場？本期技術性文字多，可讀性差，見諒。

 

我在三月底的時候，曾經預測（出租房係列：加州的房價在疫情後會走向何方？) ：房產會因疫情而出現下跌（除了房產經紀都知道）。當時沒有數據，我隻是泛泛地討論：房價會因為居家令買家龜縮不出、失業率增加等因素而短暫下調。疫情結束後，房價會在年底隨著經濟的複蘇，低利率的刺激下而出現反彈。

 

轉眼過了一個多月，房產市場的數據也陸續出台。毫無疑問，房價跌了。下圖是加州房產經紀人協會統計到4月19日的數據：要價在灣區跌了8.4%，南加跌了3%。由於新上市的房子還沒有成交，還沒有好的成交價數據。成交價會比要價更低。

 

 

今後房價的發展，依然要看買賣雙方的力量對比。價格由供求關係決定，這是自由經濟的真理。

 

從買方的力量來看，出現了以下的變化：

 

首先，大量的買家停止下單。下單簽約了的買家也紛紛撤出。（我的客戶都停止下單了！）

 

 

 

買家的回撤源於對市場的恐慌。10多年前的次貸危機仿佛就發生在昨天。那時候，南加的房價跌了40%多。這一次的經濟危機，失業人數已經遠遠超過了次貸危機。中美貿易也許會進一步脫鉤，去全球化運動會帶來更多的失業。這次，房價會不會跌得更多？

 

讓我們回到對買家的分析。買家分為兩類：自住和投資。

 

自住剛需性的購房者會推遲購房計劃，但依然會買。我的歐洲客戶從歐洲搬來不久，兩口子都有很高的收入。他們希望擁有一套好區的房子在這裏紮根發展，而不是老是租房。另一方麵，他們深切地感受到歐洲的負利率對房價的刺激作用。他們在1-2月份房價高企的時候買不到房子。現在的疫情給了他們機會。

 

但如果客戶失業了，或者工作不是很穩定，這部分的人就不會買。現在已經有了3000萬失業的人，再加上後麵新增加的失業人口，或許有1000萬在疫情結束後仍然會失業。這1000萬人裏麵，或許有100萬人原先有購房或換房計劃。他們中的一部分或許要等上2-3年才會回到市場上，另一部分也許永遠回不來。假設這100萬人裏麵有一半是首次購房者，對市場的影響大約是50萬套房子。美國每年的住房銷售量為550萬。所以，這一部分失業對房產市場的影響大概是10%。再加上工作不穩定推遲買房的人，我們總共算15%吧。市場上失去的這些買家，需要更低的利率來擴充彌補購房者的隊伍。（我這些數字都是拍腦袋出來的，沒有驗證過。隻是給大家一個思路。）

 

投資客會是變化最大的一個類別，因為投資客對價格變動很敏感。在洛杉磯，單戶住宅的投資客主要分為兩類：搞翻新的短期炒房者， 做出租的長期持有者。短期炒房者對市場的影響會是短期的。他們買進後還會賣出，沒有增加或者減少市場的庫存。不過，這一部分的投資者有可能出現資金鏈的問題，而不得不壓價出售或者被銀行沒收。

 

長期投資者的數量會出現明顯的下調。但是，在房價很高的加州，這部分投資者的基數實際上是全美最低的（見下圖）。房價高，回報低，投資需求自然低。所以，這一部分的購房需求對整個加州房市的影響並不大。不過，如果中美之間進一步脫鉤，大陸居民喜歡的傳統投資市場，例如爾灣、奇諾崗、東穀、Rancho Cucamonga等地或許受到的影響會更大一些。買房的人減少，賣房的人增多。

 

 

和買方分析同樣重要的是賣方分析。這是很多人忽略的地方。加州房價已經超過了次貸危機前的高峰，但交易的數量卻遠遠低於05年的高位。我們反複說，賣房的人少，導致房價下不來。加州為啥賣房的人少，有很多結構性的原因。我將來再說。

 

賣家也可以分成兩類：1. 迫於各種原因不得不賣的。2. 換房改善型，可以不賣的。

 

自3月份的疫情以來，有不少賣主撤回了上市的房屋。留在市場上的，一部分是不得不賣的，例如開發商剛建好的房子、貸款快到期的短期投資客的房子、離婚房、破產房等等。另一部分是希望市場可以複蘇，不著急賣的。

 

 

第一部分不得不賣的房子，會有多少？這是房價走向的一個關鍵。在10多年前次貸危機時，這一部分的賣家非常之多。主要有兩類：1. 付不了房貸的個人賣主。2. 虧本的開發商。那時候，存在大量的次貸房主，他們沒有積蓄、沒有穩定收入、沒有多少首付、或者債務很高。經濟危機發生後，大量的次貸房主無法支付月供。貸款違約率大大高於其他房主。隨著次貸房的大量違約，次貸房被銀行沒收後大量上市，市場待售的住房庫存井噴。買賣雙方的實力對比完全倒掛。當房價跌幅超過20%之後，許多房子的首付金額完全虧掉。一部分不是次貸房的房主不願意繼續虧損，選擇“技術性”違約，停止繳納月供。這樣，南加的房價跌了好幾年，跌了四成多。可以說，次貸房是導致房價崩潰的第一張多米諾骨牌。

 

 

銀行在次貸危機後嚴格控製了次貸的發放。上圖顯示，在次貸危機前，次貸占了房貸市場的20%。之後，次貸的比例控製在了5%以內。所以，10多年前壓倒房價的多米諾骨牌中的第一張：次貸房的風險這一次已經得到了很好的控製。

 

現在看看次貸危機時的第二張多米諾骨牌：新建住房和虧本的開發商。次貸危機的前兩年，新建住房的開工證數量達到了頂峰。嚴重的供過於求。次貸危機後，新建的獨棟住房數量一蹶不振。過了10多年還僅恢複到了次貸危機前的一半，甚至還沒有恢複到90年代初的水平。所以，這第二張骨牌的風險這一次也被控製了（至少在南加）。

 

 

那麽，剩下的唯一一張有可能壓垮房價的牌，是失業。根據經濟學家的預測，疫情之後的失業率還會大大高於疫情前的失業率，好多年都回不到之前的水平。疫情前的失業率是3.5%，疫情結束後，失業率在明年年底還將維持在9.5%。這額外的6.5%的失業率，據說可以換算成600萬的新增失業人口。也就是說，疫情結束的一年後，還有600萬人回不到就業隊伍中。

 

這600萬人會如何影響房市？因為沒有了次貸和供過於求的問題，我們可以集中火力看失業。

 

回顧過去的40年（下圖），房價在失業率升高的經濟危機期間（除了次貸危機），居然沒有跌！這是很令人驚訝的新發現。例如，在70年代末80年代初的兩次經濟危機中，失業率從5.6%增加到了10.8%，房價卻沒有怎麽跌。在下圖中，藍線是失業率，紅線是房價。後麵90年代和本世紀初的經濟危機中，失業率增加，房價也沒有怎麽跌。為什麽？讓教授們去研究吧！我隻是指出：單純的失業並不一定會導致房價下跌。

 

 

從政策層麵看，美國政府這一次似乎是把住宅當作了重點保護對象。主要的目標：幫助失業家庭保住住房。首先，政府允許：因疫情失業的家庭，可以申請兩個180天的貸款支付寬限期。另外，Fannie和Freddie擔保的貸款還可以享受額外的一年延期。美國絕大多數家庭使用的都是這樣的貸款。可以預見：這一措施會有效地減少家庭破產，極大地減少破產房的上市規模。

 

美國政府另外的一招是利率。今年的國債利率降了很多，但房貸利率並沒有跟上。原因是銀行被疫情的經濟危機嚇著了。等到疫情結束，不確定性下降，房貸利率一定會更低。原因是市場的係統性風險解除了很多，銀行的風險溢價大大降低。

 

利率對於房價的推動作用是非常厲害的。本世紀初的房市高潮就是利率帶動起來的。試想，月供少了三分之一，買得起房的人必定增加至少一成。如果其他因素不變，利率下跌，房價一定上漲。歐洲近幾年的情況就是很好的例子。

 

下圖是30年的國債利率。今年出現了大幅度的下跌，但貸款利率的下跌幅度沒有跟上。試想，利率從3.5%降到1.5%？

 

 

這樣，次貸、過量開發、失業這三路大軍都分析過了。真正有威脅的是失業。從曆史數據看，房產市場對係統性的失業有很強韌性。在疫情過後，政府對失業者住房的保護措施和即將開啟的超低貸款利率有望給房價築起一層鐵底。

 

現階段，由於看房的買家龜縮不出，房價的繼續下調無法避免。今天MLS的24小時市場簡報顯示：在過去的24小時裏麵，洛杉磯市場新增了67套單戶住宅。另外，還有10套單戶住宅賣不掉又回到了市場。這樣，24小時新增上市的住宅數量為77套。數據顯示，市場上的買家吸收簽約的隻有11套。77比11，賣家處於絕對不利地位。這樣的情況隻有等到買家完成冬眠後才能改變。假設，疫情在8月份穩定。買家在9月份可以不再忌諱新冠肺炎而自由自在地看房，秋冬季節的房價就可以開始穩定。

 

 

今年的房價在1-2月份漲了10%。疫情出現後跌了5%，後麵會怎樣？如果一定要我給一個不負責任地拍腦袋預測，我覺得今年的房價還會跌10%。加上現在已經跌掉的5%，一共跌15%。但市場會到年底開始反彈。一切還要看疫情的發展。如果下半年不出現重大的第二波疫情，房價的軟著陸的可能性很大。

 

後麵，我們要跟蹤的有兩件事：1. 疫情。2. 中美貿易。第二件事情更為重要。但要讓中美貿易進一步脫鉤，難。

 

感謝閱讀。如果你有不同意見和房子方麵的問題，歡迎交流和谘詢。