收購商業地產時要注意哪些“坑”？

商業地產的投資者應該對交易中存在的陷阱有充分的準備。根據我的經驗，遇到陷阱是普遍現象，不遇到是個別現象。下麵是一些常見的:

1. 宣傳資料中的信息和實際不符。常見現象為：抬高租金收入、壓低運營成本。從而人為的誇大地產的市場價值。
2. 賣家同為租客。賣家為了提高賣價而自己支付給自己高於市場水平的租金。
3. 隱藏的年久失修的問題。例如，屋頂漏水，進入到了牆裏麵並使木頭長黴。購買時沒有發現，購買發現後需要花好幾十萬來維修。
4. 物業的設計或地段存在被重大缺陷。例如，社區購物中心的地勢低，能見度差。另外，停車場進出口很隱蔽，進出車輛很不方便。這樣的購物中心不容易找到租客。
5. 租客（公司）的財務狀況不佳，隨時可能破產，違約風險高。
6. 租約中有不利於業主的條款，例如租客有提前解除租約的權利。
7. 買方自身的一些錯誤觀念。例如，投資者錯誤地認為地產麵積越大越好。地產的市場價值是由地產實際產生的收入來決定的，而不是麵積。麵積再大，如果沒有收入，市場價值可能為負。在實際操作中，麵積龐大的商鋪或者寫字樓空間往往很難招租。原因是租得起這麽大的公司不多。另一方麵，在空租期的維護成本很高。
8. 環保、洪水區、產權糾紛等。