誰能想到，努力賣房的除了中介，還有銀行。
“銀行直售房”，最近火了。過去一年中，商業銀行紛紛加速推進抵債資產處置，部分銀行在資產處置平台較大規模上線房產，起拍價普遍低於市場價20%及以上。
銀行在線上平台的“賣房潮”，引發了廣泛討論。銀行為何親自下場賣房？這對普通人將產生怎樣的影響？
圖/圖蟲創意
房源不少，“撿漏”很難加入“賣房潮”中的不僅包括中小銀行，更不乏國有大行與股份行的身影。
據中國新聞周刊不完全統計，農業銀行、建設銀行、中國銀行、交通銀行、興業銀行、平安銀行、蘭州銀行、長安銀行、蘭州農商行等多家銀行及多地農信係統都通過阿裏資產平台、京東資產交易等渠道開啟了“不動產專場”。這些房產大多為抵債資產，產權登記在銀行名下，由銀行直接出售。
上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛對中國新聞周刊介紹，當前銀行直售集中在三類資產：優質住宅、變現周期短的商鋪、產權清晰的標準廠房。這類資產占銀行不良房產總量的40%—50%，具有評估標準統一、法律關係簡單的特征。
其中，部分農信係統大量掛牌引發外界關注。四川農信係統2024年上半年以來，在京東、阿裏兩大資產平台累計掛牌直售房產超過2.5萬套（未去重）；廣東農信係統、遼寧農信係統、貴州農信係統的掛牌量分別約為1.2萬套、1.1萬套、9600套。
而銀行直售房源的最大特點，就是低於市場價。
據中國新聞周刊觀察，銀行直售房源多以拍賣出價形式售賣，其單價普遍比市價低20%—30%甚至更多，並且出現了不少起拍價在5萬元以內的“白菜價”住宅。有平台甚至一度打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。
圖/阿裏拍賣平台
隻是，對於普通人來說，想占銀行的“便宜”並不容易。要知道，在銀行買房，意味著既缺乏線下帶看，也沒有中介撮合、墊傭、過橋等服務，這對購房者而言並不友好。
而從房源質量看，銀行直售房區域、戶型、總價段高度碎片化。雖然價格便宜了，但購房者在篩選與決策層麵需要付出更高的隱性成本。
社交平台關於“銀行賣房”的相關討論超過4萬條，不乏撿漏失敗的分享：“沒一套能入眼的，要麽極破、要麽極偏”“看了一圈，都是租賃和欠費情況不明，詳情完全不知道，沒低到骨折的地步不值得買”……因此，便宜的銀行直售房雖然線上圍觀流量很高，但不乏流拍現象。
舉例來說，11月10日，蘭州農商行在京東資產平台掛牌158套“育才壹品”住宅。據介紹，這些住宅位於沈陽市沈撫新區，屬於典型“學區房”。按起始價計算折合單價約2000元/平方米，遠低於約5000元/平方米的市場價。雖然本次拍賣線上圍觀超過1200人次，但直至公開競價結束，這100套房產均為“0次出價”狀態，目前該拍賣已經撤回。
為何下場賣房？從銀行買房的確是“小眾”的選擇。一方麵，價格優勢、產權安全是銀行直售房的吸引力所在，而另一方麵房源有限、房屋狀況和操作不透明則非常勸退購房者。
更深層次來看，銀行親自下場賣房並非心血來潮，背後的深層含義在於銀行對不良資產處置的方式開始發生變化。
不良資產行業資深從業者、《一本書讀懂不良資產》作者石佳華對中國新聞周刊表示，當前銀行處置不良資產已經形成了“多渠道並行”的市場化體係。銀行既可以自行清收、協商重組或以資抵債，也能通過訴訟和司法拍賣處置抵押物；同時，還可將不良資產轉讓給AMC（資產管理公司）及各類不良資產基金，也可以通過直售房產等方式快速變現。
一位從事不良資產處置的銀行人士對中國新聞周刊表示，銀行直接下場賣房並不新鮮，但過去傳播範圍較為小眾。如今數字化平台的成熟降低了銀行直麵C端市場的門檻，讓其能以低成本觸達海量購房者。而對於大宗不良資產，更常見的是采取“打包甩賣”的方式，將其出售給專業的AMC，以快速降低賬麵風險。
關鍵在於，過往對不良資產的打包出售方式，不僅價格與效率方麵要打折扣，銀行也難以直接掌控處置過程中的風險。
曾剛指出，銀行直售與AMC處置的核心差異在於處置效率與收益水平。處置效率方麵，銀行直售優質房產的平均周期約為180天；而AMC模式因涉及資產包組合、盡職調查、多輪談判等環節，周期普遍在450—720天。
而從利潤角度考量，銀行直售可實現債權回收率的最大化。曾剛以廣東農信係統為案例測算，直售模式下扣除處置費用後淨回收率約78%；而傳統模式下先折價30%—40%賣給AMC，銀行實際回收率僅50%—60%。這意味著10億不良資產，直售模式可多回收1.8億—2.8億元。
另外，法拍市場遇冷，也促使銀行轉向直接處置。根據中指研究院的數據，2025年1—10月全國法拍房總成交金額為2048.7億元，同比下降約22.5%。
更重要的是，財政部《銀行抵債資產管理辦法》規定，銀行取得抵債不動產和股權後應於兩年內處置，若超期未處置，則在資本計量時施加懲罰性風險權重。這也是促使銀行“親自下場賣房”來加快處置速度的動因之一。
多元化減壓進行時簡單來說，銀行自己賣房就是為了搶時間和省成本。但作為短期內引發關注的行業現象，銀行“賣房潮”其實麵臨結構性製約。
曾剛指出，銀行缺乏專業資產運營團隊，對於需要重組、改造的複雜資產處置能力有限。更關鍵的是，大規模直售將占用其人力和時間成本，當不良資產規模突破某一臨界點時，批量轉讓給AMC仍是更經濟的選擇。
畢竟隔行如隔山，賣房並不是銀行的常規業務。一位資深地產分析人士對中國新聞周刊表示，通過網絡平台拍賣房產並非銀行新增“房產直售業務”，銀行直售房與常規的房地產經紀無關。這種行為屬於年底盤活資產、加快資金回籠，是銀行降低不良率的常規手段。
“銀行抵債多為被迫行為，比如抵押物經法拍變賣（大幅降價）仍然流拍後，法院強裁給銀行以資抵債。一般來說，銀行不會主動要求抵債，因為抵債涉及物權變更、繳稅、經濟資本占用等事項，與銀行經營貨幣的屬性不相符合。”石佳華補充說道。
雖然售賣價格相對便宜，且部分房源折扣力度較大，但並不意味著銀行在做賠本生意。
前述銀行人士介紹，在“以物抵債”獲得房產時，銀行的評估價格也會在市場價的基礎上給予一定折扣，部分欠債人也會被迫向銀行的壓價妥協，這意味著銀行處置時即便是“打折”幅度較大，仍保留一定的利潤空間。
對於大眾更關注的房價問題，低價的銀行直售房對市場帶來的影響其實是有限的。
前述地產行業分析人士直言，銀行“賣房潮”其實屬於銀行增強流動性的正當方式，整體來看銀行直售房規模不大，比例不高，而且和居民家庭的住房關係不緊密，因此在房地產整體止跌回穩的市場環境下，本身對房價並不會造成很大的影響。
站在銀行的角度看，下場賣房其實屬於消解不良壓力的一種積極探索。
隨著不良貸款壓力的上升，銀行的“甩包袱”需求比較迫切。金融監管總局數據顯示，2025 年三季度末，全國商業銀行不良貸款餘額 3.5萬億元，環比增加883億元；不良貸款率1.52%，環比上升0.03個百分點。
銀行加速變現抵債房產，一方麵是為了把資產負債表上“高風險、低流動”的抵債資產變成現金加速回籠；另一方麵也有助於優化資產質量指標——即提升資本充足率與流動性，並同步降低不良率，預留出更充足的安全空間。
曾剛指出，未來銀行不良資產處置將呈現三大趨勢：一是技術驅動下的定價透明化，大數據、AI估值係統將壓縮信息不對稱空間；二是處置主體多元化，險資、產業資本、REITs（不動產投資信托基金）等新興力量入場；三是“處置+運營”一體化，單純依靠折價拋售的粗放模式，將被資產價值重塑的精細化運營取代。
“對於銀行抵押房產的處置，預計將形成‘標準化資產直售為主、批量複雜資產轉讓為輔’的雙軌製格局。”曾剛判斷。
記者：於盛梅
編輯：餘源
參考資料：
《銀行紮堆七折賣房，圖什麽？》，2025-11-15，巴倫雜誌
《“銀行直供房，不計成本賣！”有的半價出售，眾多剛需還不知道！銀行用過的房很搶手，有人加價100萬元搶拍》，2025-11-13，每日經濟新聞
